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Maklervermittlung
Kosten für einen Makler beim Hausverkauf
Wussten Sie, dass die Kosten für einen Makler beim Hausverkauf oft verhandelbar sind und bis zu 7 % des Verkaufspreises ausmachen können? Die gesetzliche Neuregelung von 2020 hat die Spielregeln verändert. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Tausende von Euro sparen können.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Die Maklerprovision beträgt in Deutschland üblicherweise zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises und wird seit 2020 meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er gesetzlich mindestens 50 % der anfallenden Provision selbst tragen.
Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt und kann verhandelt werden; regionale Unterschiede und der Objektwert sind entscheidende Faktoren.
Stehen Sie vor der Entscheidung, Ihre Immobilie zu verkaufen und fragen Sie sich, welche Kosten unvermeidbar sind? Die Maklerprovision ist einer der größten Posten, doch viele Eigentümer kennen ihr Einsparpotenzial nicht. Seit einer Gesetzesänderung Ende 2020 ist klar geregelt, dass Verkäufer, die einen Makler beauftragen, mindestens 50 % der Kosten selbst tragen müssen. Dieser Artikel dient Ihnen als digitaler Kompass: Er schlüsselt die Provisionsmodelle auf, zeigt regionale Unterschiede von bis zu 3 % auf und gibt Ihnen datengestützte Strategien an die Hand, um die Kosten für einen Makler beim Hausverkauf zu minimieren und Ihren Nettoerlös zu maximieren.
Die Verteilung der Kosten für einen Makler beim Hausverkauf wird seit dem 23. Dezember 2020 durch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ geregelt. Kernpunkt dieser Regelung in § 656c BGB ist, dass ein Makler, der für Käufer und Verkäufer tätig wird, seine Provision nur zu gleichen Teilen, also jeweils zu 50 %, von beiden Parteien verlangen kann. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen und kann maximal 50 % auf den Käufer abwälzen. Eine rein mündliche Absprache ist seitdem für den Maklervertrag nicht mehr ausreichend; er erfordert die Textform, beispielsweise eine E-Mail. Diese gesetzliche Grundlage stärkt die Position von Verkäufern erheblich. Sie verhindert, dass die gesamte Provisionslast wie früher in einigen Bundesländern üblich auf den Käufer abgewälzt wird. Die genaue Höhe der Gesamtprovision ist jedoch nicht gesetzlich festgelegt, sondern bleibt weiterhin frei verhandelbar. Damit wird klar, wie die Kosten verteilt werden, aber nicht, wie hoch sie am Ende ausfallen.
Aus der gesetzlichen Regelung haben sich in der Praxis drei Provisionsmodelle für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen etabliert. Jedes Modell hat direkte Auswirkungen auf die Verkaufsstrategie und die anfallenden Kosten für den Makler beim Hausverkauf.
Die Doppelprovision (§ 656c BGB): Dies ist der gesetzliche Regelfall. Der Makler schließt mit Verkäufer und Käufer je einen Vertrag und wird für beide Seiten tätig. Die Provision wird exakt hälftig geteilt, oft jeweils 3,57 % des Kaufpreises.
Die reine Innenprovision: Hier schließt nur der Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler und übernimmt die gesamten Kosten. Die Immobilie wird für den Käufer provisionsfrei angeboten, was die Attraktivität des Angebots um bis zu 7 % steigern kann.
Die Abwälzungsvereinbarung (§ 656d BGB): Der Verkäufer beauftragt den Makler allein, vereinbart aber, einen Teil der Kosten an den Käufer weiterzugeben. Der Anteil des Käufers darf maximal 50 % der Gesamtprovision betragen, und der Verkäufer muss nachweisen, dass er seinen Anteil bereits gezahlt hat.
Die Wahl des richtigen Modells hängt stark von der Marktlage und der Verkäuflichkeit Ihrer Immobilie ab. Eine datenbasierte professionelle Wertermittlung hilft Ihnen, die Attraktivität Ihres Objekts einzuschätzen und das passende Provisionsmodell zu wählen.
Obwohl die prozentuale Aufteilung der Maklerkosten nun bundesweit geregelt ist, variiert die Gesamthöhe der Provision je nach Bundesland erheblich. Diese ortsüblichen Sätze sind zwar nicht bindend, dienen aber 9 von 10 Maklern als Orientierung.
Hohe Provision (insgesamt 7,14 %): In Bundesländern wie Berlin, Brandenburg, Hessen oder Bremen ist dieser Satz weit verbreitet. Verkäufer und Käufer zahlen hier in der Regel jeweils 3,57 %.
Mittlere Provision (insgesamt 5,95 % bis 6,25 %): In Hamburg oder Teilen von Nordrhein-Westfalen liegt die Gesamtprovision oft etwas niedriger.
Niedrigere Provision (insgesamt ca. 4,76 %): In einigen Regionen sind auch Sätze unter 5 % zu finden, was aber seltener vorkommt.
Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro beträgt der Unterschied zwischen einer Gesamtprovision von 7,14 % und 5,95 % bereits 4.760 Euro. Diese regionalen Unterschiede zu kennen, ist ein entscheidender Vorteil, wenn Sie die Maklerkosten für den Hausverkauf verhandeln. Die Kenntnis dieser marktüblichen Spannen ist der erste Schritt zur Optimierung Ihrer Kosten.
Die Maklerprovision ist kein Fixpreis, sondern grundsätzlich frei verhandelbar. Gerade bei hochwertigen oder leicht zu vermarktenden Immobilien haben Sie als Verkäufer eine starke Position. Mit der richtigen Vorbereitung können Sie Ihre Kosten für einen Makler beim Hausverkauf oft um 10 % bis 20 % senken.
Nutzen Sie diese Argumente für Ihre Verhandlung:
Marktwert belegen: Legen Sie eine unabhängige, datengestützte Bewertung vor. Eine präzise Analyse von Auctoa oder unserem ImmoGPT-Chat zeigt dem Makler, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen und reduziert seinen Bewertungsaufwand.
Attraktivität des Objekts: Eine Immobilie in Top-Lage oder mit moderner Ausstattung verspricht einen schnellen Verkaufserfolg, was einen geringeren Provisionssatz rechtfertigt.
Mehrere Angebote einholen: Sprechen Sie mit mindestens zwei bis drei Maklern. Der Wettbewerb kann die Provisionshöhe positiv für Sie beeinflussen.
Eigenleistung anbieten: Bieten Sie an, Unterlagen wie den Grundbuchauszug oder den Energieausweis selbst zu beschaffen. Dies reduziert den Arbeitsaufwand des Maklers.
Ein Verkauf mit Makler ist oft die bessere Wahl, aber nur, wenn die Konditionen stimmen. Eine klare Verhandlungsbasis ist dabei Ihr größter Hebel.
Die Maklerprovision ist zwar ein wesentlicher, aber nicht der einzige Kostenpunkt für Verkäufer. Um den Nettoerlös realistisch zu kalkulieren, müssen Sie weitere mögliche Ausgaben berücksichtigen, die schnell mehrere tausend Euro erreichen können.
Diese Kosten fallen typischerweise auf Verkäuferseite an:
Energieausweis: Gesetzlich vorgeschrieben und kostet je nach Art zwischen 50 und 500 Euro.
Löschung der Grundschuld: Falls das Darlehen abbezahlt ist, fallen für die Löschung im Grundbuch Notar- und Grundbuchgebühren von ca. 0,2 % der Grundschuldsumme an.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Sie ein laufendes Darlehen vorzeitig ablösen, verlangt die Bank eine Entschädigung, die oft 1 % der Restschuld pro verbleibendem Jahr Zinsbindung beträgt.
Spekulationssteuer: Verkaufen Sie die Immobilie mit Gewinn innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, fällt Einkommensteuer an. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.
Die Notarkosten für die Vertragsbeurkundung und die Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %) trägt hingegen fast immer der Käufer. Eine genaue Kenntnis aller Posten hilft, Risiken beim Hausverkauf zu minimieren.
Die Kosten für einen Makler beim Hausverkauf sind ein flexibler Posten, den Sie aktiv gestalten können. Die gesetzliche 50/50-Teilung hat für Fairness gesorgt, doch Ihr größter Hebel bleibt die Verhandlung der Provisionshöhe, die je nach Region und Objekt zwischen 3 % und 7 % schwankt. Indem Sie den Marktwert Ihrer Immobilie durch eine neutrale Bewertung genau kennen, mehrere Angebote vergleichen und die regionalen Provisionssätze als Referenz nutzen, schaffen Sie sich eine exzellente Verhandlungsposition. Berücksichtigen Sie zudem alle Nebenkosten, um Ihren finalen Verkaufserlös präzise zu planen. Eine datengetriebene Vorbereitung ist der sicherste Weg zu einem finanziell erfolgreichen Immobilienverkauf.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird erst mit dem erfolgreichen Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags fällig. Der Anspruch entsteht nur, wenn die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den Vertragsabschluss war.
Welche Leistungen sind in der Maklerprovision enthalten?
In der Regel deckt die Provision alle wesentlichen Vermarktungsleistungen ab. Dazu gehören die Immobilienbewertung, die Erstellung eines Exposés, die Organisation und Durchführung von Besichtigungen, die Kommunikation mit Interessenten, die Bonitätsprüfung potenzieller Käufer und die Vorbereitung des Notartermins.
Kann ich ein Haus ohne Makler verkaufen, um Kosten zu sparen?
Ja, ein privater Immobilienverkauf ist möglich und spart die Maklerprovision. Bedenken Sie jedoch den hohen Zeitaufwand für die Vermarktung, die Organisation von Besichtigungen und die Vertragsverhandlungen. Zudem erzielen Makler durch ihre Erfahrung und Netzwerke oft einen um 5-15 % höheren Verkaufspreis.
Was ist der Unterschied zwischen Innenprovision und Außenprovision?
Die Innenprovision wird ausschließlich vom Verkäufer gezahlt. Die Außenprovision wird (anteilig oder vollständig) vom Käufer getragen. Seit 2020 ist eine reine Außenprovision bei Wohnimmobilien nur noch selten möglich, meistens wird die Provision geteilt (Doppelprovision).
Muss ich auch dann Provision zahlen, wenn der Kaufvertrag später platzt?
Wenn der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die nach Vertragsschluss liegen (z.B. Rücktrittsrecht), rückabgewickelt wird, bleibt der Provisionsanspruch des Maklers in der Regel bestehen. Ist der Vertrag jedoch von Anfang an unwirksam, entfällt auch der Anspruch auf die Provision.
Wie kann mir Auctoa bei den Maklerkosten helfen?
Auctoa liefert Ihnen eine präzise, KI-gestützte Immobilienbewertung. Mit diesem objektiven Wertgutachten treten Sie selbstbewusst in die Verhandlungen mit Maklern und können einen fairen Provisionssatz aushandeln, der dem tatsächlichen Aufwand entspricht. Starten Sie jetzt gratis mit unserem ImmoGPT-Chat, um eine erste Einschätzung zu erhalten.
Das Bundesministerium der Justiz stellt den Paragraphen 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bereit, der den Anspruch auf den Maklerlohn regelt.
Der Deutsche Bundestag bietet einen archivierten Artikel zur Neuregelung der Maklerkosten, der die gesetzlichen Änderungen beleuchtet.
Das Statistische Bundesamt liefert umfassende Informationen zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex in Deutschland.
Eine Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes informiert über aktuelle Entwicklungen bei Bau- oder Immobilienpreisen.
Die Verbraucherzentrale bietet wichtige Informationen zu zulässigen und unzulässigen Maklergebühren bei Immobilien, um Verbraucherrechte zu stärken.
Die Deutsche Bundesbank stellt ihr Indikatorensystem zum Wohnimmobilienmarkt vor, das wichtige Daten und Analysen zur Marktentwicklung liefert.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) veröffentlicht einen Artikel zu einem Urteil bezüglich der Nachweispflicht des Maklers bei hälftiger Provisionsteilung.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird erst mit dem erfolgreichen Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags fällig. Der Anspruch entsteht nur, wenn die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den Vertragsabschluss war.
Welche Leistungen sind in der Maklerprovision enthalten?
In der Regel deckt die Provision alle wesentlichen Vermarktungsleistungen ab. Dazu gehören die Immobilienbewertung, die Erstellung eines Exposés, die Organisation und Durchführung von Besichtigungen, die Kommunikation mit Interessenten, die Bonitätsprüfung potenzieller Käufer und die Vorbereitung des Notartermins.
Kann ich ein Haus ohne Makler verkaufen, um Kosten zu sparen?
Ja, ein privater Immobilienverkauf ist möglich und spart die Maklerprovision. Bedenken Sie jedoch den hohen Zeitaufwand für die Vermarktung, die Organisation von Besichtigungen und die Vertragsverhandlungen. Zudem erzielen Makler durch ihre Erfahrung und Netzwerke oft einen um 5-15 % höheren Verkaufspreis.
Was ist der Unterschied zwischen Innenprovision und Außenprovision?
Die Innenprovision wird ausschließlich vom Verkäufer gezahlt. Die Außenprovision wird (anteilig oder vollständig) vom Käufer getragen. Seit 2020 ist eine reine Außenprovision bei Wohnimmobilien nur noch selten möglich, meistens wird die Provision geteilt (Doppelprovision).
Muss ich auch dann Provision zahlen, wenn der Kaufvertrag später platzt?
Wenn der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die nach Vertragsschluss liegen (z.B. Rücktrittsrecht), rückabgewickelt wird, bleibt der Provisionsanspruch des Maklers in der Regel bestehen. Ist der Vertrag jedoch von Anfang an unwirksam, entfällt auch der Anspruch auf die Provision.
Wie kann mir Auctoa bei den Maklerkosten helfen?
Auctoa liefert Ihnen eine präzise, KI-gestützte Immobilienbewertung. Mit diesem objektiven Wertgutachten treten Sie selbstbewusst in die Verhandlungen mit Maklern und können einen fairen Provisionssatz aushandeln, der dem tatsächlichen Aufwand entspricht. Starten Sie jetzt gratis mit unserem ImmoGPT-Chat, um eine erste Einschätzung zu erhalten.
