Immobilienbewertung
Sanierungspotenzial-Bericht
milieuschutz-bochum
Ein Leitfaden für Immobilieneigentümer zu Erhaltungssatzungen, Wohnraumschutz und Genehmigungspflichten
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Bochum nutzt statt einer zentralen Milieuschutzsatzung eine Kombination aus einer stadtweiten Wohnraumschutzsatzung (gegen Leerstand und Abriss) und lokalen Erhaltungssatzungen (zum Schutz des Stadtbildes).
Für Eigentümer sind viele Maßnahmen wie Fassadenänderungen, Grundrissumbauten, Abriss oder das längere Leerstehenlassen von Wohnraum genehmigungspflichtig und können bei Verstoß zu Bußgeldern führen.
In Gebieten mit Erhaltungssatzung hat die Stadt ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB, um städtebauliche Ziele wie den Erhalt der Bevölkerungsstruktur zu sichern.
Steht Ihre Immobilie in einem Gebiet mit besonderen städtebaulichen Vorschriften? In Bochum gibt es nicht die eine, flächendeckende Milieuschutzsatzung. Stattdessen setzt die Stadt auf ein duales System aus einer neuen Wohnraumschutzsatzung und mehreren lokalen Erhaltungssatzungen. Für Eigentümer bedeutet dies, dass Abriss, Leerstand und bestimmte Modernisierungen strengen Regeln unterliegen. Diese Vorschriften können auf den ersten Blick wie eine Belastung wirken, bieten jedoch bei richtiger Planung erhebliche Chancen zur nachhaltigen Wertsteigerung. Eine genaue Kenntnis der Rechtslage ist der erste Schritt, um das Potenzial Ihrer Immobilie voll auszuschöpfen und teure Fehler zu vermeiden.
Die Stadt Bochum steuert den Schutz von Quartieren nicht über eine einzelne Milieuschutzsatzung, sondern über zwei zentrale Instrumente. Das erste ist die neue Wohnraumschutzsatzung, die auf dem Wohnraumstärkungsgesetz des Landes NRW basiert. Sie zielt darauf ab, die Zweckentfremdung von Wohnraum, übermäßigen Leerstand und Abriss zu verhindern. Das zweite Instrument sind lokale Erhaltungssatzungen nach § 172 des Baugesetzbuches (BauGB). Diese schützen in spezifisch ausgewiesenen Gebieten die städtebauliche Eigenart, also das charakteristische Erscheinungsbild eines Viertels. Für Eigentümer ist die Unterscheidung dieser beiden Regelwerke entscheidend für jede Planung. Die aktuelle Marktanalyse für Bochum zeigt, dass Quartiere mit klaren Erhaltungszielen oft eine stabilere Wertentwicklung aufweisen. Diese Regelungen sind somit nicht nur eine Pflicht, sondern auch ein wertbildender Faktor.
Die Bochumer Wohnraumschutzsatzung ist eine direkte Reaktion auf den angespannten Wohnungsmarkt. Angesichts von rund 7.000 leerstehenden Wohnungen in der Stadt greift die Satzung regulierend ein. Für Eigentümer bedeutet dies, dass eine Genehmigung für verschiedene Vorhaben erforderlich ist. Ein Leerstand von mehr als sechs Monaten kann bereits als Zweckentfremdung gelten und bußgeldbewehrt sein. Die Regelungen betreffen vor allem drei Bereiche:
Leerstand: Die Nutzung von Wohnraum ist vorgeschrieben; ein längerer Leerstand ohne triftigen Grund muss genehmigt werden.
Abriss: Der Abriss von Wohngebäuden ist nur unter strengen Auflagen möglich, oft nur wenn ein Ersatzbau geschaffen wird.
Umwandlung: Die Umwandlung von Mietwohnungen in Gewerberäume oder Ferienwohnungen unterliegt einer strikten Genehmigungspflicht.
Diese Maßnahmen sollen den Bestand an bezahlbarem Wohnraum sichern. Eine genaue Prüfung der Sanierungskosten kann oft eine wirtschaftlichere Alternative zum Abriss darstellen.
Steht Ihre Immobilie in einem Gebiet mit besonderen städtebaulichen Vorschriften? In Bochum gibt es nicht die eine, flächendeckende Milieuschutzsatzung. Stattdessen setzt die Stadt auf ein duales System aus einer neuen Wohnraumschutzsatzung und mehreren lokalen Erhaltungssatzungen. Für Eigentümer bedeutet dies, dass Abriss, Leerstand und bestimmte Modernisierungen strengen Regeln unterliegen. Diese Vorschriften können auf den ersten Blick wie eine Belastung wirken, bieten jedoch bei richtiger Planung erhebliche Chancen zur nachhaltigen Wertsteigerung. Eine genaue Kenntnis der Rechtslage ist der erste Schritt, um das Potenzial Ihrer Immobilie voll auszuschöpfen und teure Fehler zu vermeiden.
Steht Ihre Immobilie in einem Gebiet mit besonderen städtebaulichen Vorschriften? In Bochum gibt es nicht die eine, flächendeckende Milieuschutzsatzung. Stattdessen setzt die Stadt auf ein duales System aus einer neuen Wohnraumschutzsatzung und mehreren lokalen Erhaltungssatzungen. Für Eigentümer bedeutet dies, dass Abriss, Leerstand und bestimmte Modernisierungen strengen Regeln unterliegen. Diese Vorschriften können auf den ersten Blick wie eine Belastung wirken, bieten jedoch bei richtiger Planung erhebliche Chancen zur nachhaltigen Wertsteigerung. Eine genaue Kenntnis der Rechtslage ist der erste Schritt, um das Potenzial Ihrer Immobilie voll auszuschöpfen und teure Fehler zu vermeiden.
Steht Ihre Immobilie in einem Gebiet mit besonderen städtebaulichen Vorschriften? In Bochum gibt es nicht die eine, flächendeckende Milieuschutzsatzung. Stattdessen setzt die Stadt auf ein duales System aus einer neuen Wohnraumschutzsatzung und mehreren lokalen Erhaltungssatzungen. Für Eigentümer bedeutet dies, dass Abriss, Leerstand und bestimmte Modernisierungen strengen Regeln unterliegen. Diese Vorschriften können auf den ersten Blick wie eine Belastung wirken, bieten jedoch bei richtiger Planung erhebliche Chancen zur nachhaltigen Wertsteigerung. Eine genaue Kenntnis der Rechtslage ist der erste Schritt, um das Potenzial Ihrer Immobilie voll auszuschöpfen und teure Fehler zu vermeiden.
Steht Ihre Immobilie in einem Gebiet mit besonderen städtebaulichen Vorschriften? In Bochum gibt es nicht die eine, flächendeckende Milieuschutzsatzung. Stattdessen setzt die Stadt auf ein duales System aus einer neuen Wohnraumschutzsatzung und mehreren lokalen Erhaltungssatzungen. Für Eigentümer bedeutet dies, dass Abriss, Leerstand und bestimmte Modernisierungen strengen Regeln unterliegen. Diese Vorschriften können auf den ersten Blick wie eine Belastung wirken, bieten jedoch bei richtiger Planung erhebliche Chancen zur nachhaltigen Wertsteigerung. Eine genaue Kenntnis der Rechtslage ist der erste Schritt, um das Potenzial Ihrer Immobilie voll auszuschöpfen und teure Fehler zu vermeiden.
Steht Ihre Immobilie in einem Gebiet mit besonderen städtebaulichen Vorschriften? In Bochum gibt es nicht die eine, flächendeckende Milieuschutzsatzung. Stattdessen setzt die Stadt auf ein duales System aus einer neuen Wohnraumschutzsatzung und mehreren lokalen Erhaltungssatzungen. Für Eigentümer bedeutet dies, dass Abriss, Leerstand und bestimmte Modernisierungen strengen Regeln unterliegen. Diese Vorschriften können auf den ersten Blick wie eine Belastung wirken, bieten jedoch bei richtiger Planung erhebliche Chancen zur nachhaltigen Wertsteigerung. Eine genaue Kenntnis der Rechtslage ist der erste Schritt, um das Potenzial Ihrer Immobilie voll auszuschöpfen und teure Fehler zu vermeiden.
Wikipedia bietet eine umfassende Übersicht über Erhaltungssatzungen, die deren Zweck und rechtliche Grundlagen erläutern.
Die Stadt Bochum stellt ihr Handlungskonzept Wohnen für 2024 vor, das Einblicke in die lokale Wohnungspolitik und -entwicklung gibt.
Der Landtag NRW bietet ein Dokument, das relevante Informationen zu landespolitischen Themen enthält.
Das Deutsche Notarinstitut (DNotI) liefert eine detaillierte Übersicht über Erhaltungssatzungen und deren rechtliche Aspekte.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) bietet aktuelle Informationen zu Baupreisen und Immobilienpreisindizes in Deutschland.
Die Stadt Bochum veröffentlicht den Wohnungsmarktbericht 2022 mit Daten und Analysen zum lokalen Wohnungsmarkt.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW (GARS NRW) stellen Informationen zu Immobilienrichtwerten in Bochum bereit.
Das Institut für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) publiziert eine Studie zum Klimaschutz in Milieuschutzgebieten.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD Plus) informiert über Milieuschutzgutachten.
Was ist der Unterschied zwischen Milieuschutz, Wohnraumschutz und Erhaltungssatzung in Bochum?
Obwohl die Begriffe oft synonym verwendet werden, gibt es Unterschiede. Eine 'Erhaltungssatzung' nach § 172 BauGB kann drei Ziele haben: Schutz der städtebaulichen Gestalt, Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ('Milieuschutz') oder die Sicherung städtebaulicher Umstrukturierungen. Bochums Erhaltungssatzungen konzentrieren sich primär auf die städtebauliche Gestalt. Die 'Wohnraumschutzsatzung' basiert auf dem Landesgesetz und zielt konkret auf die Verhinderung von Leerstand, Abriss und Zweckentfremdung ab.
Wie finde ich heraus, ob meine Immobilie in einem Schutzgebiet liegt?
Der sicherste Weg ist eine Anfrage beim Amt für Stadtplanung und Wohnen der Stadt Bochum. Oft sind die Geltungsbereiche der Satzungen auch im Geoportal der Stadt online einsehbar. Ein Blick in den Bebauungsplan kann ebenfalls Aufschluss geben.
Kann die Stadt Bochum den Verkauf meiner Immobilie verhindern?
Die Stadt kann den Verkauf nicht direkt verhindern, aber in Gebieten mit Erhaltungssatzung ihr Vorkaufsrecht ausüben. Das bedeutet, sie kann anstelle des ursprünglichen Käufers in den Vertrag eintreten, um städtebauliche Ziele zu sichern. Dies geschieht zu den im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen, es sei denn, der Preis ist sittenwidrig überhöht.
Welche Unterlagen benötige ich für einen Genehmigungsantrag?
Die erforderlichen Unterlagen variieren je nach Vorhaben. In der Regel benötigen Sie eine detaillierte Baubeschreibung, Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte), einen Lageplan, Fotos des Bestands und oft auch Material- und Farbangaben. Es empfiehlt sich, frühzeitig das Baubürgerbüro zu kontaktieren.
Gibt es finanzielle Förderungen für Sanierungen in Schutzgebieten?
Ja, es gibt verschiedene Förderprogramme. Für energetische Sanierungen können KfW- oder BAFA-Fördermittel beantragt werden. Wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder in einem Sanierungsgebiet liegt, gibt es oft zusätzliche steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten oder spezielle kommunale Förderprogramme. Eine Energieberatung kann hierzu detaillierte Auskunft geben.
Was passiert, wenn mein Genehmigungsantrag abgelehnt wird?
Gegen einen abgelehnten Bescheid können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. Oft ist es jedoch sinnvoller, das Gespräch mit der Behörde zu suchen, um die Ablehnungsgründe zu verstehen und den Antrag anzupassen. Manchmal sind es nur kleine gestalterische Details, die einer Genehmigung im Wege stehen.
