Immobilienbewertung
Standortanalyse
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Warum der offizielle Bodenrichtwert oft nur die halbe Wahrheit ist und wie Sie finanzielle Fallstricke vermeiden.
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Der Bodenrichtwert in Krefeld ist ein Durchschnittswert für unbebauten Boden und ignoriert den Wert des darauf stehenden Gebäudes.
Tatsächliche Immobilienpreise in Krefeld liegen oft um ein Vielfaches über dem reinen Bodenwert, da sie Lage, Zustand und Marktnachfrage einbeziehen.
Sich allein auf den Bodenrichtwert zu verlassen, kann beim Verkauf oder im Erbfall zu finanziellen Verlusten von über 100.000 € führen.
Ist ein Grundstück in Krefeld-Cracau wirklich nur die 499 € pro Quadratmeter wert, die der offizielle Bodenrichtwert ausweist? Wohl kaum, wenn der tatsächliche Verkaufspreis für das Haus darauf bei über 3.500 € pro Quadratmeter liegt. Diese Diskrepanz zwischen amtlichem Bodenrichtwert und realem Immobilienpreis ist eine der größten Wissenslücken für Eigentümer und Erben. Sie führt zu Fehleinschätzungen bei Verkaufsverhandlungen und kann bei Erbschaftsangelegenheiten teuer werden. Dieser Artikel schlüsselt die Unterschiede präzise auf, zeigt Ihnen die wahren Werttreiber Ihrer Krefelder Immobilie und gibt Ihnen eine klare Strategie an die Hand, um den maximalen Wert zu realisieren.
Der Bodenrichtwert ist ein offizieller Durchschnittswert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens in einer definierten Zone. Er wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Krefeld auf Basis der realen Grundstücksverkäufe des Vorjahres ermittelt und ist gesetzlich in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) verankert. Für das Jahr 2025 basieren die Werte also auf den Transaktionen von 2024. Sie können diese Werte kostenlos im Online-Portal BORIS-NRW für jede Adresse in Krefeld einsehen.
Diese Werte unterscheiden sich innerhalb der Stadt erheblich. Während eine gute Wohnlage in Krefeld-Bockum einen Bodenrichtwert von 540 €/m² aufweisen kann, liegen die Werte in einfachen Lagen bei nur 300 €/m². Wichtig ist: Der Bodenrichtwert bewertet per Definition nur das fiktiv leere Grundstück, nicht das darauf stehende Gebäude. Diese Kennzahl dient primär als Grundlage für steuerliche Bewertungen und als grober Anhaltspunkt, bildet aber nie den vollen Wert eines Grundstücks ab. Der nächste Abschnitt zeigt, wie weit die Realität davon abweichen kann.
Im Gegensatz zum historischen Durchschnitt des Bodenrichtwerts spiegeln die aktuellen Immobilienpreise die dynamische Marktlage wider. Zum Stichtag 1. September 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus in Krefeld bei rund 3.537 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Für eine Eigentumswohnung werden im Schnitt 2.719 € pro Quadratmeter gezahlt. Diese Zahlen basieren auf den tatsächlich am Markt angebotenen Objekten und reflektieren die aktuelle Nachfrage.
Der Krefelder Immobilienmarkt hat sich nach einer Phase der Unsicherheit stabilisiert. Die Anzahl der Kauffälle stieg im Jahr 2024 um rund 16 % im Vergleich zum Vorjahr, was auf eine wieder zunehmende Aktivität hindeutet. Ein Haus mit 150 m² Wohnfläche wird also nicht für den reinen Bodenwert, sondern für über 530.000 € gehandelt. Der aktuelle Immobilienpreis ist somit ein Vielfaches des reinen Bodenwerts. Die Gründe für diese erhebliche Differenz sind entscheidend für jeden Eigentümer.
Ist ein Grundstück in Krefeld-Cracau wirklich nur die 499 € pro Quadratmeter wert, die der offizielle Bodenrichtwert ausweist? Wohl kaum, wenn der tatsächliche Verkaufspreis für das Haus darauf bei über 3.500 € pro Quadratmeter liegt. Diese Diskrepanz zwischen amtlichem Bodenrichtwert und realem Immobilienpreis ist eine der größten Wissenslücken für Eigentümer und Erben. Sie führt zu Fehleinschätzungen bei Verkaufsverhandlungen und kann bei Erbschaftsangelegenheiten teuer werden. Dieser Artikel schlüsselt die Unterschiede präzise auf, zeigt Ihnen die wahren Werttreiber Ihrer Krefelder Immobilie und gibt Ihnen eine klare Strategie an die Hand, um den maximalen Wert zu realisieren.
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Die Stadt Krefeld stellt eine interaktive Bodenrichtwertkarte zur Verfügung, um die amtlichen Werte für Ihr Grundstück einzusehen.
Das Bodenrichtwertinformationssystem für Nordrhein-Westfalen (BORIS.NRW) bietet eine landesweite Übersicht über Bodenrichtwerte und ermöglicht die kostenlose Einsicht.
Auf der Seite von GARS.NRW finden Sie detaillierte Informationen zu den Bodenrichtwerten in Krefeld.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Krefeld, dessen Informationen ebenfalls über GARS.NRW zugänglich sind, ermittelt die amtlichen Werte.
Der offizielle Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwerte für Krefeld sind auf der Webseite der Stadt Krefeld abrufbar.
Den vollständigen Grundstücksmarktbericht 2024 für Krefeld können Sie als PDF-Dokument bei GARS.NRW herunterladen.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) bietet umfassende Informationen zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex in Deutschland.
Spezifische Tabellen zu Häuserpreisen und Baulandpreisen sind ebenfalls bei Destatis verfügbar.
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Anwendung zur Kaufpreisaufteilung von Grundstücken bereit, die bei steuerlichen Bewertungen hilfreich sein kann.
Ist der Bodenrichtwert der Mindestpreis für mein Grundstück?
Der Bodenwert (Bodenrichtwert x Fläche) kann als eine theoretische Wertuntergrenze betrachtet werden. In der Praxis ist der Verkehrswert einer bebauten Immobilie fast immer deutlich höher. Ein Verkauf allein zum Bodenwert wäre in 99% der Fälle ein großer finanzieller Fehler.
Kann ich den Verkehrswert meiner Immobilie selbst berechnen?
Eine grobe Schätzung ist möglich, indem Sie den Bodenwert ermitteln und aktuelle Verkaufspreise ähnlicher Häuser in Ihrer direkten Umgebung vergleichen. Für eine exakte, verlässliche Wertermittlung, die auch Banken und Behörden anerkennen, ist jedoch eine professionelle Bewertung durch Sachverständige oder durch KI-gestützte Analysetools wie die von Auctoa empfohlen.
Spielt der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer eine Rolle?
Ja, der Bodenrichtwert ist eine wesentliche Berechnungsgrundlage für die neue Grundsteuer. Ein korrekter Wert ist daher auch aus steuerlicher Sicht wichtig. Bei starken Abweichungen der Grundstücksmerkmale vom Richtwertgrundstück kann unter Umständen ein Gutachten helfen.
Wo finde ich den Immobilienmarktbericht für Krefeld?
Der offizielle Grundstücksmarktbericht wird jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Krefeld veröffentlicht. Er bietet detaillierte Analysen zur Marktentwicklung, zu Umsätzen und Preisen in verschiedenen Segmenten und ist eine wertvolle Informationsquelle.
