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Immobilien Rechtsinformationen
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Eine datenbasierte Analyse, wie Sie trotz hoher Grundstückspreise in München strategisch Eigentum erwerben und Kostenfallen vermeiden.
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Das Erbbaurecht in München kann die Anschaffungskosten einer Immobilie um 20-30 % senken, da nur das Gebäude und nicht das teure Grundstück gekauft wird.
Die laufenden Kosten bestehen aus einem jährlichen Erbbauzins von typischerweise 3-5 % des Grundstückswertes, der über die gesamte Laufzeit (oft 99 Jahre) anfällt.
Am Vertragsende („Heimfall“) geht das Gebäude an den Grundstückseigentümer über, der dafür eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Gebäudewertes zahlen muss.
Ist der Immobilienerwerb in München nur noch für wenige Auserwählte möglich? Angesichts von Grundstückspreisen, die in Spitzenlagen 6.500 €/m² übersteigen, scheint diese Frage berechtigt. Das Erbbaurecht bietet einen alternativen Weg: Sie erwerben das Gebäude, pachten aber das Grundstück zu einem Bruchteil der Kaufkosten. Dieser Leitfaden analysiert für Sie datenbasiert, wie das Erbbaurecht in München funktioniert, wie der Erbbauzins Ihre Finanzen über 99 Jahre beeinflusst und für wen sich dieses Modell wirklich rechnet. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Vorteile nutzen und die Nachteile, wie den sogenannten „Heimfall“, strategisch umgehen.
Das Erbbaurecht, rechtlich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) verankert, trennt das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Grundstück. Sie erwerben das Recht, für eine festgelegte Dauer – in München oft 75 bis 99 Jahre – eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu besitzen und zu nutzen. Grundstückseigentümer sind häufig die Stadt München, Kirchen oder Stiftungen, die langfristige Stabilität über kurzfristige Gewinnmaximierung stellen. Der Stadtrat hat 2019 sogar beschlossen, städtische Gewerbegrundstücke nur noch im Erbbaurecht zu vergeben. Dieses Modell ist als „grundstücksgleiches Recht“ vererbbar und verkäuflich, was eine hohe Flexibilität über Generationen sichert. Die Details regelt ein notariell beurkundeter Erbbaurechtsvertrag, der im Grundbuch eingetragen wird. Dies schafft eine solide rechtliche Basis für Ihre Investition.
Anstelle eines einmaligen Kaufpreises für das Land zahlen Sie einen jährlichen Erbbauzins. Dessen Höhe beträgt in der Regel 3 % bis 5 % des aktuellen Grundstückswertes. Bei einem Münchner Bodenrichtwert von beispielsweise 2.000 €/m² für ein 500 m² Grundstück (Wert: 1.000.000 €) könnte der jährliche Zins zwischen 30.000 € und 50.000 € liegen. In der Praxis sind die Sätze oft moderater; der Gutachterausschuss München dokumentierte 2023 für Wohnungen je nach Baujahr mittlere Erbpachtzinsen zwischen 1,85 €/m² und 3,15 €/m² monatlich. Achten Sie auf Wertsicherungsklauseln im Vertrag, die den Zins oft an den Verbraucherpreisindex koppeln und so zu regelmäßigen Erhöhungen führen können. Eine präzise Kalkulation dieser laufenden Kosten ist für die langfristige Tragfähigkeit Ihrer Finanzierung entscheidend.
Ist der Immobilienerwerb in München nur noch für wenige Auserwählte möglich? Angesichts von Grundstückspreisen, die in Spitzenlagen 6.500 €/m² übersteigen, scheint diese Frage berechtigt. Das Erbbaurecht bietet einen alternativen Weg: Sie erwerben das Gebäude, pachten aber das Grundstück zu einem Bruchteil der Kaufkosten. Dieser Leitfaden analysiert für Sie datenbasiert, wie das Erbbaurecht in München funktioniert, wie der Erbbauzins Ihre Finanzen über 99 Jahre beeinflusst und für wen sich dieses Modell wirklich rechnet. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Vorteile nutzen und die Nachteile, wie den sogenannten „Heimfall“, strategisch umgehen.
Ist der Immobilienerwerb in München nur noch für wenige Auserwählte möglich? Angesichts von Grundstückspreisen, die in Spitzenlagen 6.500 €/m² übersteigen, scheint diese Frage berechtigt. Das Erbbaurecht bietet einen alternativen Weg: Sie erwerben das Gebäude, pachten aber das Grundstück zu einem Bruchteil der Kaufkosten. Dieser Leitfaden analysiert für Sie datenbasiert, wie das Erbbaurecht in München funktioniert, wie der Erbbauzins Ihre Finanzen über 99 Jahre beeinflusst und für wen sich dieses Modell wirklich rechnet. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Vorteile nutzen und die Nachteile, wie den sogenannten „Heimfall“, strategisch umgehen.
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Ist der Immobilienerwerb in München nur noch für wenige Auserwählte möglich? Angesichts von Grundstückspreisen, die in Spitzenlagen 6.500 €/m² übersteigen, scheint diese Frage berechtigt. Das Erbbaurecht bietet einen alternativen Weg: Sie erwerben das Gebäude, pachten aber das Grundstück zu einem Bruchteil der Kaufkosten. Dieser Leitfaden analysiert für Sie datenbasiert, wie das Erbbaurecht in München funktioniert, wie der Erbbauzins Ihre Finanzen über 99 Jahre beeinflusst und für wen sich dieses Modell wirklich rechnet. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Vorteile nutzen und die Nachteile, wie den sogenannten „Heimfall“, strategisch umgehen.
Ist der Immobilienerwerb in München nur noch für wenige Auserwählte möglich? Angesichts von Grundstückspreisen, die in Spitzenlagen 6.500 €/m² übersteigen, scheint diese Frage berechtigt. Das Erbbaurecht bietet einen alternativen Weg: Sie erwerben das Gebäude, pachten aber das Grundstück zu einem Bruchteil der Kaufkosten. Dieser Leitfaden analysiert für Sie datenbasiert, wie das Erbbaurecht in München funktioniert, wie der Erbbauzins Ihre Finanzen über 99 Jahre beeinflusst und für wen sich dieses Modell wirklich rechnet. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Vorteile nutzen und die Nachteile, wie den sogenannten „Heimfall“, strategisch umgehen.
Die Stadt München bietet Informationen über Objekte zur Zwischennutzung im Erbbaurecht.
Das Bundesministerium der Justiz stellt das Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG) als offizielles PDF-Dokument bereit.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) liefert Informationen zu Baupreisen und Immobilienpreisindizes.
Die Stadt München informiert über Bodenrichtwerte in München.
Das Bayerische Landesamt für Statistik bietet Informationen zu Preisen und Verdiensten in Bayern.
Der Immobilienmarktbericht der Stadt München ist hier verfügbar.
Der Verband Wohneigentum bietet einen Artikel zum Thema Erbbaurecht.
Munich Business stellt Informationen zum Erbbaurecht und gewerblichen Bindungen bereit.
Das Bundesfinanzministerium informiert über Grundvermögen, Sonderfälle und Paragraph 261 im Bewertungsgesetz.
Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht?
Rechtlich korrekt ist der Begriff Erbbaurecht. Er bezeichnet das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu besitzen. „Erbpacht“ ist ein veralteter, aber umgangssprachlich noch häufig genutzter Begriff für dasselbe Konzept. In Verträgen wird heute ausschließlich der Begriff Erbbaurecht verwendet.
Wer sind die typischen Erbbaurechtsgeber in München?
In München sind die häufigsten Geber von Erbbaurechten institutionelle Eigentümer wie die Landeshauptstadt München selbst, kirchliche Organisationen (z. B. das Erzbistum München und Freising) und gemeinnützige Stiftungen. Diese verfolgen oft soziale oder stadtplanerische Ziele.
Kann der Erbbauzins steigen?
Ja. Fast alle Erbbaurechtsverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel (Indexklausel). Diese koppelt die Höhe des Erbbauzinses an die allgemeine Preisentwicklung, meist gemessen am Verbraucherpreisindex. Dadurch kommt es in regelmäßigen Abständen (z. B. alle 3 oder 5 Jahre) zu einer Anpassung.
Benötige ich für den Kauf einer Erbbaurechts-Immobilie eine spezielle Finanzierung?
Grundsätzlich ja. Nicht alle Banken finanzieren Immobilien im Erbbaurecht, da das Grundstück nicht als Sicherheit dient. Die finanzierenden Banken prüfen die Restlaufzeit des Vertrags und die vertraglichen Bedingungen sehr genau. Eine kürzere Restlaufzeit (z. B. unter 40 Jahren) kann die Finanzierung erschweren.
Was ist der „Heimfall“?
Der „Heimfall“ bezeichnet das vertraglich vereinbarte Recht des Grundstückseigentümers, das Erbbaurecht vorzeitig zu beenden, wenn der Erbbauberechtigte seine vertraglichen Pflichten verletzt (z. B. den Erbbauzins über einen längeren Zeitraum nicht zahlt oder das Grundstück verwahrlosen lässt). Auch in diesem Fall ist eine Entschädigung für das Bauwerk fällig.
Wie wird eine Immobilie im Erbbaurecht bewertet?
Die Bewertung ist komplexer als bei Volleigentum. Gutachter ermitteln getrennt den Wert des Gebäudes und den Wert des Erbbaurechts selbst. Entscheidende Faktoren sind die Restlaufzeit des Vertrags, die Höhe des Erbbauzinses im Vergleich zum marktüblichen Zins und die vertraglich geregelte Entschädigung bei Vertragsende. Unser ImmoGPT-Chat kann Ihnen eine erste Einschätzung geben.
