Immobilienbewertung
Standortanalyse
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Ein datengestützter Leitfaden zur präzisen Wertermittlung Ihres Grundstücks in Gelsenkirchen – von Bodenrichtwerten bis zu den 3 gesetzlichen Bewertungsverfahren.
With access to Google, BORIS, and Deep Research.
Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Gelsenkirchen liegt 2025 bei 198 €/m², wobei die Spanne vom günstigsten bis zum teuersten Stadtteil über 50 % beträgt.
Für eine rechtssichere Bewertung sind drei offizielle Verfahren vorgesehen: das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, geregelt in der ImmoWertV.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist für rechtliche und steuerliche Anlässe unerlässlich und kann die Erbschaftssteuerlast signifikant senken.
Eine professionelle Grundstücksbewertung in Gelsenkirchen ist mehr als eine Formalität; sie ist die finanzielle Grundlage für Ihre Zukunftsentscheidungen. Ob Sie einen Verkauf planen, eine Erbschaft regeln oder eine Investition prüfen – der exakte Wert Ihres Bodens ist entscheidend. Falsche Annahmen, die oft auf reinen Schätzungen basieren, führen zu finanziellen Verlusten von bis zu 15 %. Wir führen Sie durch die offiziellen Daten des Gutachterausschusses, erklären die drei gesetzlich verankerten Bewertungsverfahren und zeigen Ihnen, welche Faktoren den Wert Ihres Grundstücks in Gelsenkirchen maßgeblich beeinflussen. So treffen Sie Entscheidungen nicht aus dem Bauch heraus, sondern auf Basis von Fakten.
Der erste Schritt bei jeder Grundstücksbewertung in Gelsenkirchen ist der Blick auf den Bodenrichtwert. Dieser offizielle Durchschnittswert wird jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und bietet eine erste, wichtige Orientierung. Für das Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert in Gelsenkirchen bei 198 € pro Quadratmeter, was einen Rückgang von 4,8 % gegenüber dem Vorjahr darstellt.
Die Spanne innerhalb der Stadt ist jedoch erheblich und zeigt den Einfluss der Lage. Während die teuersten Lagen in der Altstadt durchschnittlich 353 €/m² erreichen, liegt der absolute Spitzenwert entlang der Bahnhofstraße sogar bei 2.100 €/m². Im Gegensatz dazu finden sich die niedrigsten Werte in Stadtteilen wie Heßler oder Scholven. Diese Differenz von über 50 % zwischen den Stadtteilen unterstreicht, dass der Durchschnittswert nur ein Ausgangspunkt sein kann.
Auch die Nutzungsart spielt eine entscheidende Rolle für den Wert. Gewerbeflächen in guten Lagen werden mit bis zu 90 €/m² bewertet, während klassische Gewerbegebiete eher bei 65 €/m² bis 85 €/m² liegen. Diese Zahlen bilden die Basis, doch der finale Wert Ihres Grundstücks hängt von vielen weiteren, spezifischen Faktoren ab.
Über den Bodenrichtwert hinaus bestimmen dutzende individuelle Faktoren den tatsächlichen Verkehrswert Ihres Grundstücks. Experten unterscheiden hier zwischen der Makro- und der Mikrolage, die zusammen über 60 % des Wertes ausmachen können. Die Makrolage Gelsenkirchens profitiert von der Nähe zu Wirtschaftszentren wie Essen und Bochum, was die überregionale Attraktivität steigert.
Infrastruktur: Die Entfernung zu Schulen, Ärzten und Geschäften des täglichen Bedarfs kann den Wert um bis zu 15 % beeinflussen.
Verkehrsanbindung: Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Hauptverkehrsstraßen ist für über 70 % der Käufer ein zentrales Kriterium.
Umgebungsbebauung: Die Qualität und der Charakter der Nachbarschaftsbebauung wirken sich direkt auf den Preis aus.
Grundstücksspezifika: Form, Größe, Ausrichtung und der Grad der Erschließung sind ebenfalls maßgebliche Wertfaktoren.
Ein oft unterschätzter Faktor ist der Bebauungsplan, der vorschreibt, was auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Eine fehlende oder eingeschränkte Bebaubarkeit kann den Wert um mehr als 50 % mindern. Eine genaue Immobilienbewertung berücksichtigt all diese Details, um ein realistisches Bild zu zeichnen.
Eine professionelle Grundstücksbewertung in Gelsenkirchen ist mehr als eine Formalität; sie ist die finanzielle Grundlage für Ihre Zukunftsentscheidungen. Ob Sie einen Verkauf planen, eine Erbschaft regeln oder eine Investition prüfen – der exakte Wert Ihres Bodens ist entscheidend. Falsche Annahmen, die oft auf reinen Schätzungen basieren, führen zu finanziellen Verlusten von bis zu 15 %. Wir führen Sie durch die offiziellen Daten des Gutachterausschusses, erklären die drei gesetzlich verankerten Bewertungsverfahren und zeigen Ihnen, welche Faktoren den Wert Ihres Grundstücks in Gelsenkirchen maßgeblich beeinflussen. So treffen Sie Entscheidungen nicht aus dem Bauch heraus, sondern auf Basis von Fakten.
Eine professionelle Grundstücksbewertung in Gelsenkirchen ist mehr als eine Formalität; sie ist die finanzielle Grundlage für Ihre Zukunftsentscheidungen. Ob Sie einen Verkauf planen, eine Erbschaft regeln oder eine Investition prüfen – der exakte Wert Ihres Bodens ist entscheidend. Falsche Annahmen, die oft auf reinen Schätzungen basieren, führen zu finanziellen Verlusten von bis zu 15 %. Wir führen Sie durch die offiziellen Daten des Gutachterausschusses, erklären die drei gesetzlich verankerten Bewertungsverfahren und zeigen Ihnen, welche Faktoren den Wert Ihres Grundstücks in Gelsenkirchen maßgeblich beeinflussen. So treffen Sie Entscheidungen nicht aus dem Bauch heraus, sondern auf Basis von Fakten.
Eine professionelle Grundstücksbewertung in Gelsenkirchen ist mehr als eine Formalität; sie ist die finanzielle Grundlage für Ihre Zukunftsentscheidungen. Ob Sie einen Verkauf planen, eine Erbschaft regeln oder eine Investition prüfen – der exakte Wert Ihres Bodens ist entscheidend. Falsche Annahmen, die oft auf reinen Schätzungen basieren, führen zu finanziellen Verlusten von bis zu 15 %. Wir führen Sie durch die offiziellen Daten des Gutachterausschusses, erklären die drei gesetzlich verankerten Bewertungsverfahren und zeigen Ihnen, welche Faktoren den Wert Ihres Grundstücks in Gelsenkirchen maßgeblich beeinflussen. So treffen Sie Entscheidungen nicht aus dem Bauch heraus, sondern auf Basis von Fakten.
Stadt Gelsenkirchen bietet den aktuellen Grundstücksmarktbericht für Gelsenkirchen.
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW stellt den Grundstücksmarktbericht 2025 für Gelsenkirchen als PDF zur Verfügung.
Stadt Gelsenkirchen informiert über die aktuellen Bodenrichtwerte in Gelsenkirchen.
BORIS.NRW ist das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem für Nordrhein-Westfalen.
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW bietet spezifische Informationen zu den Gutachterausschüssen für Gelsenkirchen.
IT.NRW liefert Statistiken und Daten zu Gebäuden und Wohnungen in Nordrhein-Westfalen.
NRW.BANK stellt das Wohnungsmarktprofil 2023 für Gelsenkirchen als PDF bereit.
Statistisches Bundesamt (Destatis) bietet Informationen zu Baupreisen und Immobilienpreisindizes in Deutschland.
Bundesministerium der Justiz stellt die aktuelle Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2022) zur Verfügung.
Wikipedia bietet einen umfassenden Artikel zum Thema Grundstücksbewertung.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken. Der Verkehrswert (oder Marktwert) ist der tatsächliche Preis, der für ein spezifisches Grundstück unter Berücksichtigung aller individuellen Merkmale (z. B. Bebaubarkeit, Zustand, genaue Lage) erzielt werden kann.
Wie lange dauert eine professionelle Grundstücksbewertung?
Eine digitale Erstbewertung, wie sie Auctoa anbietet, kann innerhalb von 48 Stunden erfolgen. Ein umfassendes Verkehrswertgutachten, das für rechtliche Zwecke benötigt wird, dauert in der Regel zwischen zwei und vier Wochen, abhängig von der Komplexität und der Verfügbarkeit aller Unterlagen.
Kann ich mein Grundstück selbst bewerten?
Eine grobe Einschätzung ist mithilfe öffentlicher Daten wie den Bodenrichtwerten möglich. Für eine genaue und belastbare Bewertung, die bei Verhandlungen oder vor Behörden Bestand hat, ist jedoch die Expertise eines Sachverständigen unerlässlich, da viele wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt werden müssen.
Welche Unterlagen werden für eine Grundstücksbewertung benötigt?
Für eine genaue Bewertung sind in der Regel ein aktueller Grundbuchauszug, ein Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte, der Bebauungsplan sowie gegebenenfalls Bauzeichnungen und Informationen zu eventuellen Lasten oder Rechten (z. B. Wegerechte) erforderlich.
Beeinflusst der Zustand eines alten Gebäudes den Grundstückswert?
Ja, erheblich. Der Wert kann sich entweder durch den Wert des Gebäudes erhöhen oder durch anfallende Abrisskosten, die vom reinen Bodenwert abgezogen werden, verringern. Dies wird im Sachwertverfahren genau berechnet.
Ist eine Online-Bewertung für mein Grundstück in Gelsenkirchen zuverlässig?
Moderne, KI-gestützte Online-Bewertungen wie von Auctoa bieten eine sehr gute und schnelle erste Werteinschätzung, da sie auf Tausenden von Marktdaten basieren. Für gerichtliche oder steuerliche Zwecke ist jedoch weiterhin ein von einem Sachverständigen erstelltes, formales Verkehrswertgutachten erforderlich.
