Immobilienbewertung
Standortanalyse
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Warum der offizielle Bodenrichtwert oft um bis zu 30 % vom realen Marktwert abweicht und wie Sie den echten Preis Ihrer Immobilie ermitteln.
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Der Bodenrichtwert in München gibt nur den durchschnittlichen Wert des unbebauten Grundstücks an, nicht den realen Marktwert der Immobilie.
Die tatsächlichen Immobilienpreise in München können aufgrund von Gebäudezustand, Ausstattung und Marktlage um bis zu 30 % oder mehr vom Bodenrichtwert abweichen.
Zur Ermittlung des echten Verkaufswerts werden professionelle Verfahren wie das Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren genutzt, die individuelle Merkmale berücksichtigen.
Viele Immobilieneigentümer in München nutzen den Bodenrichtwert als verlässliche Preisbasis – ein Fehler mit oft teuren Folgen. Der reine Bodenwert ignoriert den Zustand, die Ausstattung und das Potenzial Ihrer Immobilie vollständig. Laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind allein lagebedingte Wertunterschiede von bis zu 30 % innerhalb einer Zone zulässig. Dieser Artikel erklärt den fundamentalen Unterschied zwischen dem amtlichen Richtwert und dem dynamischen Marktpreis. Sie erfahren, welche Faktoren die realen Immobilienpreise in München treiben und mit welcher Strategie Sie den wahren Wert Ihres Eigentums präzise bestimmen.
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens in einer definierten Zone. Der Gutachterausschuss München ermittelt diesen Wert alle zwei Jahre auf Basis vergangener Grundstücksverkäufe, wie es § 196 des Baugesetzbuchs vorschreibt. Für Bogenhausen liegt dieser Wert beispielsweise bei 8.100 €/m², während er in Moosach nur 2.600 €/m² beträgt. Wichtig ist: Der Wert bezieht sich ausschließlich auf das fiktive, unbebaute Grundstück, nicht auf das Haus oder die Wohnung darauf. Dieser reine Bodenwert bildet somit nur einen Bruchteil der Preisrealität ab.
Im Gegensatz zum statischen Bodenrichtwert spiegeln die tatsächlichen Immobilienpreise die aktuelle Marktdynamik wider. Im September 2025 liegt der mittlere Kaufpreis für eine Wohnung in München bei rund 9.174 €/m². Für ein Haus zahlen Käufer im Schnitt 8.777 €/m². Diese Preise werden von Angebot und Nachfrage bestimmt, beeinflusst durch Faktoren wie die Zinsentwicklung von rund 3 % und die hohe Attraktivität der Stadt mit über 1,5 Millionen Einwohnern. Der Münchner Immobilienmarkt zeigte in den ersten drei Quartalen 2024 eine deutliche Belebung mit einem Anstieg der Kaufverträge um 31 %. Die realen Verkaufspreise sind das Ergebnis dieser dynamischen Kräfte.
Viele Immobilieneigentümer in München nutzen den Bodenrichtwert als verlässliche Preisbasis – ein Fehler mit oft teuren Folgen. Der reine Bodenwert ignoriert den Zustand, die Ausstattung und das Potenzial Ihrer Immobilie vollständig. Laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind allein lagebedingte Wertunterschiede von bis zu 30 % innerhalb einer Zone zulässig. Dieser Artikel erklärt den fundamentalen Unterschied zwischen dem amtlichen Richtwert und dem dynamischen Marktpreis. Sie erfahren, welche Faktoren die realen Immobilienpreise in München treiben und mit welcher Strategie Sie den wahren Wert Ihres Eigentums präzise bestimmen.
Viele Immobilieneigentümer in München nutzen den Bodenrichtwert als verlässliche Preisbasis – ein Fehler mit oft teuren Folgen. Der reine Bodenwert ignoriert den Zustand, die Ausstattung und das Potenzial Ihrer Immobilie vollständig. Laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind allein lagebedingte Wertunterschiede von bis zu 30 % innerhalb einer Zone zulässig. Dieser Artikel erklärt den fundamentalen Unterschied zwischen dem amtlichen Richtwert und dem dynamischen Marktpreis. Sie erfahren, welche Faktoren die realen Immobilienpreise in München treiben und mit welcher Strategie Sie den wahren Wert Ihres Eigentums präzise bestimmen.
Viele Immobilieneigentümer in München nutzen den Bodenrichtwert als verlässliche Preisbasis – ein Fehler mit oft teuren Folgen. Der reine Bodenwert ignoriert den Zustand, die Ausstattung und das Potenzial Ihrer Immobilie vollständig. Laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind allein lagebedingte Wertunterschiede von bis zu 30 % innerhalb einer Zone zulässig. Dieser Artikel erklärt den fundamentalen Unterschied zwischen dem amtlichen Richtwert und dem dynamischen Marktpreis. Sie erfahren, welche Faktoren die realen Immobilienpreise in München treiben und mit welcher Strategie Sie den wahren Wert Ihres Eigentums präzise bestimmen.
Die Stadt München stellt offizielle Informationen zu den Bodenrichtwerten im Stadtgebiet bereit.
Der Gutachterausschuss München informiert über seine Aufgaben und die Ermittlung von Grundstückswerten.
Die Gutachterausschüsse Bayern bieten landesweite Informationen zu Bodenrichtwerten.
Der Gutachterausschuss München veröffentlicht hier seinen aktuellen Halbjahresreport 2024 mit detaillierten Marktdaten.
Statista bietet umfassende Statistiken und Daten zum Thema Wohnimmobilien in München.
Das Gabler Wirtschaftslexikon liefert eine fundierte Definition des Begriffs Bodenrichtwert.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Immobilienpreis?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert pro Quadratmeter für unbebauten Grund und Boden in einer bestimmten Zone. Der Immobilienpreis (oder Marktwert) ist der Preis, der für die gesamte Immobilie – also Grundstück plus Gebäude – unter aktuellen Marktbedingungen tatsächlich erzielt werden kann.
Wie wird der Bodenrichtwert in München ermittelt?
Der Gutachterausschuss der Stadt München ermittelt die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre. Er analysiert dafür die notariell beurkundeten Kaufverträge von Grundstücken aus der Vergangenheit und leitet daraus Durchschnittswerte für definierte Zonen mit ähnlicher Lage und Nutzung ab.
Welche Faktoren beeinflussen den realen Immobilienpreis, die der Bodenrichtwert nicht berücksichtigt?
Der Bodenrichtwert ignoriert alle gebäudespezifischen Merkmale. Dazu zählen das Baujahr, der Zustand (saniert, unsaniert), die Energieeffizienz, die Qualität der Ausstattung, der Schnitt der Immobilie, besondere Merkmale wie Garten oder Balkon sowie die aktuelle Nachfragesituation am Markt.
Ist der Bodenrichtwert für die Grundsteuer relevant?
Ja, der Bodenrichtwert ist eine wesentliche Berechnungsgrundlage für die neue Grundsteuer in Deutschland. Er wird zur Ermittlung des Grundsteuerwerts herangezogen, spiegelt aber nicht den Verkaufswert der Immobilie wider.
Wie erhalte ich eine verlässliche Bewertung für meine Münchner Immobilie?
Eine verlässliche Bewertung erhalten Sie durch eine professionelle Immobilienbewertung von Experten wie Auctoa. Wir nutzen datengestützte Verfahren, die neben dem Bodenwert auch über 200 weitere Faktoren wie Marktdaten, Objektzustand und Mikrolage analysieren, um den präzisen Marktwert zu ermitteln.
