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Zwischen Preisstabilisierung und steigenden Mieten – wo sich Investitionen in der Isarmetropole wirklich lohnen und wie Sie Ihre Rendite präzise berechnen.
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Die Nettomietrendite ist die entscheidende Kennzahl, da sie im Gegensatz zur Bruttorendite alle Kaufneben- und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.
Münchner Stadtteile am Stadtrand wie Aubing oder Feldmoching bieten oft eine um bis zu 0,6 Prozentpunkte höhere Mietrendite als teure zentrale Lagen.
Während die Kaufpreise in München nach einer Korrektur wieder stabil sind (ca. 8.500 €/m²), steigen die Mieten um rund 6 % pro Jahr, was die Renditeberechnung beeinflusst.
Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich Mitte 2025 stabilisiert. Nach einer Phase der Preiskorrekturen ziehen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder leicht an und liegen bei durchschnittlich 8.500 € pro Quadratmeter. Gleichzeitig klettern die Mieten weiter und verzeichnen einen Anstieg von rund 6 % im Vergleich zum Vorjahr auf über 20 € pro Quadratmeter. Für Investoren und Eigentümer stellt sich daher die entscheidende Frage: Wie lässt sich unter diesen anspruchsvollen Bedingungen eine solide Mietrendite in München erzielen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Der Erfolg hängt von einer präzisen Kalkulation, der richtigen Standortwahl und dem Verständnis aller relevanten Kostenfaktoren ab. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Netto-Rendite korrekt berechnen, welche Stadtteile das beste Verhältnis bieten und worauf Sie 2025 achten müssen.
Der Immobilienmarkt in München hat eine Phase der Neuausrichtung hinter sich. Nach Preisrückgängen in den Vorjahren sehen wir seit Mitte 2024 eine deutliche Stabilisierung. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandswohnungen haben sich bei rund 8.050 € pro Quadratmeter eingependelt, mit einer leicht steigenden Tendenz. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch, was die Mieten weiter antreibt. Für 2025 wird ein durchschnittlicher Mietanstieg von etwa 5 % erwartet. Diese Entwicklung schafft ein Spannungsfeld für Investoren. Die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen bestimmt maßgeblich die erzielbare Brutto-Mietrendite in München. Ein Quadratmeter zur Miete kostet in der Spitze, etwa in der Altstadt-Lehel, bereits über 26 €. Wer hier investiert, muss die Wirtschaftlichkeit genau prüfen. Eine fundierte Analyse von Preisen und Mieten ist daher der erste Schritt. Die aktuelle Marktdynamik erfordert eine Abkehr von pauschalen Annahmen und eine Hinwendung zu präzisen Berechnungen.
Viele Anleger machen einen entscheidenden Fehler: Sie betrachten nur die Bruttomietrendite. Diese einfache Formel – Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis – liefert jedoch nur einen oberflächlichen Wert von oft 3 % bis 4 %. Die aussagekräftige Kennzahl ist die Nettomietrendite, denn sie bezieht alle anfallenden Kosten mit ein. Nur so sehen Sie, was von den Mieteinnahmen nach Abzug aller Ausgaben tatsächlich übrig bleibt. Die korrekte Berechnung ist entscheidend für den Anlageerfolg. Schon 1.500 € an nicht einkalkulierten Jahreskosten können Ihre Nettorendite um 0,3 % bis 0,5 % schmälern. Die präzise Kalkulation ist unerlässlich. So gehen Sie vor:
Gesamtinvestition ermitteln: Addieren Sie zum reinen Kaufpreis die Kaufnebenkosten. Rechnen Sie mit 10 % bis 15 % für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklercourtage.
Jahresreinertrag berechnen: Ziehen Sie von der Jahreskaltmiete alle nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab. Dazu gehören Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten und Ausfälle durch Leerstand.
Nettorendite kalkulieren: Teilen Sie den Jahresreinertrag durch die Gesamtinvestition und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100. Ein digitaler Rechner kann diesen Prozess vereinfachen.
Diese detaillierte Betrachtung schützt vor unliebsamen Überraschungen und legt den Grundstein für eine nachhaltig profitable Vermietung.
Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich Mitte 2025 stabilisiert. Nach einer Phase der Preiskorrekturen ziehen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder leicht an und liegen bei durchschnittlich 8.500 € pro Quadratmeter. Gleichzeitig klettern die Mieten weiter und verzeichnen einen Anstieg von rund 6 % im Vergleich zum Vorjahr auf über 20 € pro Quadratmeter. Für Investoren und Eigentümer stellt sich daher die entscheidende Frage: Wie lässt sich unter diesen anspruchsvollen Bedingungen eine solide Mietrendite in München erzielen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Der Erfolg hängt von einer präzisen Kalkulation, der richtigen Standortwahl und dem Verständnis aller relevanten Kostenfaktoren ab. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Netto-Rendite korrekt berechnen, welche Stadtteile das beste Verhältnis bieten und worauf Sie 2025 achten müssen.
Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich Mitte 2025 stabilisiert. Nach einer Phase der Preiskorrekturen ziehen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder leicht an und liegen bei durchschnittlich 8.500 € pro Quadratmeter. Gleichzeitig klettern die Mieten weiter und verzeichnen einen Anstieg von rund 6 % im Vergleich zum Vorjahr auf über 20 € pro Quadratmeter. Für Investoren und Eigentümer stellt sich daher die entscheidende Frage: Wie lässt sich unter diesen anspruchsvollen Bedingungen eine solide Mietrendite in München erzielen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Der Erfolg hängt von einer präzisen Kalkulation, der richtigen Standortwahl und dem Verständnis aller relevanten Kostenfaktoren ab. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Netto-Rendite korrekt berechnen, welche Stadtteile das beste Verhältnis bieten und worauf Sie 2025 achten müssen.
Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich Mitte 2025 stabilisiert. Nach einer Phase der Preiskorrekturen ziehen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder leicht an und liegen bei durchschnittlich 8.500 € pro Quadratmeter. Gleichzeitig klettern die Mieten weiter und verzeichnen einen Anstieg von rund 6 % im Vergleich zum Vorjahr auf über 20 € pro Quadratmeter. Für Investoren und Eigentümer stellt sich daher die entscheidende Frage: Wie lässt sich unter diesen anspruchsvollen Bedingungen eine solide Mietrendite in München erzielen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Der Erfolg hängt von einer präzisen Kalkulation, der richtigen Standortwahl und dem Verständnis aller relevanten Kostenfaktoren ab. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Netto-Rendite korrekt berechnen, welche Stadtteile das beste Verhältnis bieten und worauf Sie 2025 achten müssen.
Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich Mitte 2025 stabilisiert. Nach einer Phase der Preiskorrekturen ziehen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder leicht an und liegen bei durchschnittlich 8.500 € pro Quadratmeter. Gleichzeitig klettern die Mieten weiter und verzeichnen einen Anstieg von rund 6 % im Vergleich zum Vorjahr auf über 20 € pro Quadratmeter. Für Investoren und Eigentümer stellt sich daher die entscheidende Frage: Wie lässt sich unter diesen anspruchsvollen Bedingungen eine solide Mietrendite in München erzielen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Der Erfolg hängt von einer präzisen Kalkulation, der richtigen Standortwahl und dem Verständnis aller relevanten Kostenfaktoren ab. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Netto-Rendite korrekt berechnen, welche Stadtteile das beste Verhältnis bieten und worauf Sie 2025 achten müssen.
Wikipedia erklärt die Mietrendite als wichtige Kennzahl zur Bewertung von Immobilieninvestitionen.
Das Statistische Bundesamt bietet umfassende statistische Informationen zum Thema Wohnen in Deutschland.
Die Stadt München stellt offizielle Informationen zum aktuellen Mietspiegel der Stadt München bereit.
Die Stadt München enthält die offizielle Broschüre zum Mietspiegel 2025 der Stadt München als PDF-Dokument.
Die Stadt München bietet den aktuellen Immobilienmarktbericht der Stadt München mit detaillierten Analysen.
Die Deutsche Bundesbank präsentiert ein Indikatorensystem zur Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes.
Das DIW Berlin bietet einen Wochenbericht zur Stabilisierung der Preise am Wohnungsmarkt, hoher Nachfrage und weiterhin knappem Angebot.
Das BBSR informiert über das Thema Mietspiegel und dessen Bedeutung für den Wohnungsmarkt.
Das ifo Institut bietet aktuelle Wirtschaftsforschung und Analysen, die für den Immobilienmarkt relevant sind.
Welche Kosten darf ich als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen?
Nicht umlagefähig sind Kosten für Ihre eigene Verwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturkosten (die nicht vom Mieter verschuldet sind), Bankgebühren und Kosten für eine Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung. Diese müssen Sie bei der Berechnung der Nettomietrendite berücksichtigen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?
In Bayern müssen Sie mit Kaufnebenkosten von insgesamt ca. 10-12 % des Kaufpreises rechnen. Diese setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2 %) und einer möglichen Maklerprovision (oft 3,57 % inkl. MwSt.).
Lohnt sich eine Investition in eine kleine oder große Wohnung in München mehr?
Kleinere Wohnungen (1-2 Zimmer) erzielen oft einen höheren Quadratmeterpreis bei der Miete und sind leichter zu vermieten, was das Leerstandsrisiko senkt. Größere Wohnungen haben eine stabilere Mieterstruktur (Familien), aber potenziell eine geringere Flächenrendite. Eine genaue Kalkulation für das jeweilige Objekt ist entscheidend.
Spielt die Energieeffizienz für die Mietrendite eine Rolle?
Ja, eine sehr große. Eine gute Energieeffizienz senkt die Nebenkosten für Mieter und macht Ihre Wohnung attraktiver. Zudem können Sie nach einer energetischen Sanierung bis zu 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, was Ihre Rendite direkt steigert.
Wie wirkt sich der Mietspiegel auf die Mietrendite aus?
Der offizielle Mietspiegel der Stadt München setzt die Obergrenze für Mieterhöhungen im Bestand. Bei einer Neuvermietung können Sie sich an den aktuellen Marktmieten orientieren, die oft höher liegen. Der Mietspiegel ist aber eine wichtige rechtliche Grundlage und beeinflusst das langfristige Steigerungspotenzial Ihrer Mieteinnahmen.
Kann ich die Zinsen für meinen Immobilienkredit von der Steuer absetzen?
Ja, wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie die anfallenden Kreditzinsen als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Dies reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung und verbessert Ihre Rendite nach Steuern.
