Immobilienbewertung
Standortanalyse
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Wie Frankfurts Erhaltungssatzungen den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen und welche Modernisierungen genehmigt werden.
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In 15 Frankfurter Stadtteilen gelten Milieuschutzsatzungen, die Modernisierungen und Umbauten genehmigungspflichtig machen, um die soziale Bevölkerungsstruktur zu erhalten.
Genehmigungspflichtig sind vor allem Luxussanierungen, Grundrissänderungen, der Anbau großer Balkone und die Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum.
Normale Instandsetzungen und die Herstellung eines zeitgemäßen Wohnstandards (z.B. Einbau einer Heizung) sind in der Regel genehmigungsfrei.
Wussten Sie, dass der Einbau eines zweiten Handwaschbeckens im Bad über den Erfolg Ihrer Sanierungspläne in Teilen Frankfurts entscheiden kann? Der Milieuschutz in Frankfurt, verankert in 15 sogenannten Erhaltungssatzungen, soll die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung schützen. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies eine erhebliche Einschränkung bei Modernisierungen, Umbauten und sogar beim Verkauf. Nahezu jede Maßnahme, die über eine einfache Instandsetzung hinausgeht, unterliegt einer strengen Genehmigungspflicht. Dieser Artikel erklärt Ihnen, welche Gebiete betroffen sind, welche Fallstricke lauern und wie Sie dennoch den Wert Ihrer Immobilie strategisch entwickeln können. Mit den richtigen Daten navigieren Sie sicher durch die Vorschriften.
Der Milieuschutz in Frankfurt basiert auf § 172 des Baugesetzbuches (BauGB) und zielt darauf ab, die soziale Struktur in bestimmten Stadtteilen zu erhalten. Die Stadt hat auf dieser Grundlage 15 Erhaltungssatzungen erlassen, um Luxussanierungen und die damit verbundene Verdrängung von Mietern mit geringerem Einkommen zu verhindern. Das Ziel ist nicht der Schutz einzelner Mieter, sondern die Bewahrung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach Alter, Einkommen und Familiengröße. Kern des Instruments ist eine Genehmigungspflicht für bauliche Veränderungen, die den üblichen Wohnstandard übersteigen. Die Rechtmäßigkeit dieser Satzungen wurde im März 2022 vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof bestätigt, was ihre Bedeutung für den Frankfurter Immobilienmarkt weiter festigt. Diese Regelungen schaffen eine komplexe Ausgangslage für Eigentümer, die Sanierungen planen.
Die Regelungen zum Milieuschutz gelten nicht flächendeckend, sondern konzentrieren sich auf 15 genau definierte Gebiete in Frankfurt. Ob Ihre Immobilie betroffen ist, lässt sich online über das Geoinformationssystem der Stadt punktgenau prüfen. Zu den geschützten Lagen gehören einige der begehrtesten Wohnviertel der Stadt. Die Kenntnis über den Geltungsbereich ist entscheidend für jede Investitions- und Sanierungsentscheidung. Eine genaue Prüfung der Preise in den Stadtteilen ist daher unerlässlich. Hier ist eine Übersicht der betroffenen Gebiete:
Bockenheim
Dornbuschsiedlung
Nordend-Mitte & Nordend-Süd
Sachsenhausen-Nord
Westliches Ostend
Berger Straße
Gutleutviertel
Östliches Gallus
Selbst wenn nur ein Teil eines Grundstücks in den Geltungsbereich fällt, gilt die Satzung für das gesamte Grundstück. Diese geografische Eingrenzung hat direkte Auswirkungen auf die Planungssicherheit und die potenziellen Modernisierungskosten.
Wussten Sie, dass der Einbau eines zweiten Handwaschbeckens im Bad über den Erfolg Ihrer Sanierungspläne in Teilen Frankfurts entscheiden kann? Der Milieuschutz in Frankfurt, verankert in 15 sogenannten Erhaltungssatzungen, soll die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung schützen. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies eine erhebliche Einschränkung bei Modernisierungen, Umbauten und sogar beim Verkauf. Nahezu jede Maßnahme, die über eine einfache Instandsetzung hinausgeht, unterliegt einer strengen Genehmigungspflicht. Dieser Artikel erklärt Ihnen, welche Gebiete betroffen sind, welche Fallstricke lauern und wie Sie dennoch den Wert Ihrer Immobilie strategisch entwickeln können. Mit den richtigen Daten navigieren Sie sicher durch die Vorschriften.
Wussten Sie, dass der Einbau eines zweiten Handwaschbeckens im Bad über den Erfolg Ihrer Sanierungspläne in Teilen Frankfurts entscheiden kann? Der Milieuschutz in Frankfurt, verankert in 15 sogenannten Erhaltungssatzungen, soll die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung schützen. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies eine erhebliche Einschränkung bei Modernisierungen, Umbauten und sogar beim Verkauf. Nahezu jede Maßnahme, die über eine einfache Instandsetzung hinausgeht, unterliegt einer strengen Genehmigungspflicht. Dieser Artikel erklärt Ihnen, welche Gebiete betroffen sind, welche Fallstricke lauern und wie Sie dennoch den Wert Ihrer Immobilie strategisch entwickeln können. Mit den richtigen Daten navigieren Sie sicher durch die Vorschriften.
Wussten Sie, dass der Einbau eines zweiten Handwaschbeckens im Bad über den Erfolg Ihrer Sanierungspläne in Teilen Frankfurts entscheiden kann? Der Milieuschutz in Frankfurt, verankert in 15 sogenannten Erhaltungssatzungen, soll die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung schützen. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies eine erhebliche Einschränkung bei Modernisierungen, Umbauten und sogar beim Verkauf. Nahezu jede Maßnahme, die über eine einfache Instandsetzung hinausgeht, unterliegt einer strengen Genehmigungspflicht. Dieser Artikel erklärt Ihnen, welche Gebiete betroffen sind, welche Fallstricke lauern und wie Sie dennoch den Wert Ihrer Immobilie strategisch entwickeln können. Mit den richtigen Daten navigieren Sie sicher durch die Vorschriften.
Wussten Sie, dass der Einbau eines zweiten Handwaschbeckens im Bad über den Erfolg Ihrer Sanierungspläne in Teilen Frankfurts entscheiden kann? Der Milieuschutz in Frankfurt, verankert in 15 sogenannten Erhaltungssatzungen, soll die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung schützen. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies eine erhebliche Einschränkung bei Modernisierungen, Umbauten und sogar beim Verkauf. Nahezu jede Maßnahme, die über eine einfache Instandsetzung hinausgeht, unterliegt einer strengen Genehmigungspflicht. Dieser Artikel erklärt Ihnen, welche Gebiete betroffen sind, welche Fallstricke lauern und wie Sie dennoch den Wert Ihrer Immobilie strategisch entwickeln können. Mit den richtigen Daten navigieren Sie sicher durch die Vorschriften.
Bauaufsicht Frankfurt bietet detaillierte Informationen zur Bauberatung und den Erhaltungssatzungen in Frankfurt.
Das Stadtplanungsamt Frankfurt stellt umfassende Details zu den Erhaltungssatzungen bereit.
Der Deutsche Bundestag bietet ein Dokument mit Hintergrundinformationen zu städtebaulichen Themen.
Das Statistische Bundesamt liefert aktuelle Daten zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex.
Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt stellt den aktuellen Marktbericht für Immobilien in Frankfurt bereit.
Das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen informiert über relevante Themen rund um Wohnen und Bauen in Hessen.
Die Bauministerkonferenz bietet Informationen zu bundesweiten Bau- und Stadtentwicklungsthemen.
Benötige ich für den Austausch meiner Fenster eine Genehmigung?
Der reine Austausch von defekten Fenstern gegen neue, gleichwertige Fenster gilt als Instandsetzung und ist in der Regel genehmigungsfrei. Planen Sie jedoch den Einbau von Fenstern mit deutlich besseren Eigenschaften (z.B. Dreifachverglasung statt Einfachverglasung), könnte dies als genehmigungspflichtige Modernisierung gelten.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung umbaue?
Umbauten ohne die erforderliche satzungsrechtliche Genehmigung sind illegal. Die Bauaufsicht kann den Rückbau der Maßnahmen anordnen und Bußgelder verhängen. Dies kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen.
Gilt der Milieuschutz auch für Eigentumswohnungen?
Ja, die Milieuschutzsatzung gilt für alle Wohngebäude im Geltungsbereich, unabhängig davon, ob es sich um Miet- oder Eigentumswohnungen handelt. Auch Eigentümer müssen für entsprechende Maßnahmen eine Genehmigung beantragen.
Wie lange dauert ein Genehmigungsverfahren?
Die Dauer des Genehmigungsverfahrens kann variieren. Es hängt von der Komplexität des Vorhabens und der Auslastung der Bauaufsicht ab. Rechnen Sie mit mehreren Wochen bis Monaten und stellen Sie den Antrag daher mit ausreichend Vorlauf.
Wo kann ich mich beraten lassen?
Die Bauaufsicht Frankfurt bietet Sprechstunden zur Beratung an. Für eine unabhängige Einschätzung des Immobilienwerts und der strategischen Optionen können Sie digitale Werkzeuge wie den ImmoGPT-Chat von Auctoa oder eine professionelle Bewertung nutzen.
Kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verboten werden?
Ja, seit Juni 2020 ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten ebenfalls genehmigungspflichtig. Eine Genehmigung wird nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen erteilt, um die Mieterstruktur zu schützen.
