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Wie Sie die zusätzlichen 10–12 % an Kosten präzise kalkulieren und böse Überraschungen vermeiden
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Planen Sie für den Hauskauf in München zusätzlich zum Kaufpreis etwa 10–12 % an Nebenkosten ein, die größtenteils aus Eigenkapital finanziert werden müssen.
Die Grunderwerbsteuer in Bayern ist mit 3,5 % eine der niedrigsten in Deutschland, was einen erheblichen Kostenvorteil darstellt.
Die Maklerprovision wird seit 2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei jede Partei meist 3,57 % des Kaufpreises zahlt.
Der Erwerb eines Hauses in München ist eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Doch viele Käufer fokussieren sich allein auf den Kaufpreis und unterschätzen die erheblichen Nebenkosten, die schnell 10 % bis 12 % des Immobilienwerts ausmachen können. Diese zusätzlichen Ausgaben sind kein Kleingedrucktes, sondern feste Budgetposten, die über die Machbarkeit Ihrer Finanzierung entscheiden. Von der Grunderwerbsteuer über Notargebühren bis hin zu oft vergessenen Ausgaben für Gutachter – dieser Leitfaden schlüsselt alle anfallenden Nebenkosten für den Hauskauf in München detailliert auf. So verwandeln Sie Unsicherheit in finanzielle Planungssicherheit.
Die Grunderwerbsteuer ist ein fester Posten bei jedem Immobilienkauf und direkt an das Finanzamt zu entrichten. In Bayern profitieren Käufer von einem der niedrigsten Sätze in ganz Deutschland, was einen erheblichen Kostenvorteil darstellt. Der Steuersatz liegt hier stabil bei 3,5 % des beurkundeten Kaufpreises.
Bei einem Münchner Immobilienpreis von beispielsweise 1.200.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer allein 42.000 €. Diese Summe ist nicht über den Immobilienkredit finanzierbar und muss aus Ihrem Eigenkapital stammen. Die Zahlung wird etwa vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids fällig. Eine präzise Immobilienbewertung stellt sicher, dass der Kaufpreis fair ist und die Steuerlast nicht auf einem überhöhten Wert basiert.
Die korrekte Abwicklung dieser Steuer ist die Voraussetzung für den nächsten Schritt im Kaufprozess.
In Deutschland ist der Immobilienkauf ohne notarielle Beurkundung rechtlich unwirksam. Der Notar agiert als neutrale Instanz, setzt den Kaufvertrag auf und veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Kosten dafür sind bundesweit im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Für Notar und Grundbucheintrag sollten Sie zusammen etwa 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises budgetieren. Bei unserem Beispielobjekt für 1.200.000 € wären das zwischen 18.000 € und 24.000 €. Diese Gebühren decken eine Reihe von Leistungen ab:
Aufsetzen und Beurkunden des Kaufvertrags
Einholung notwendiger Genehmigungen
Eintragung der Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Käufers
Löschung alter Grundschulden des Verkäufers
Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt
Diese Kosten fallen immer an und bieten keinen Verhandlungsspielraum. Sie garantieren jedoch die rechtliche Sicherheit Ihrer Transaktion. Erst nach der Eintragung im Grundbuch sind Sie offiziell der neue Eigentümer.
Der Erwerb eines Hauses in München ist eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Doch viele Käufer fokussieren sich allein auf den Kaufpreis und unterschätzen die erheblichen Nebenkosten, die schnell 10 % bis 12 % des Immobilienwerts ausmachen können. Diese zusätzlichen Ausgaben sind kein Kleingedrucktes, sondern feste Budgetposten, die über die Machbarkeit Ihrer Finanzierung entscheiden. Von der Grunderwerbsteuer über Notargebühren bis hin zu oft vergessenen Ausgaben für Gutachter – dieser Leitfaden schlüsselt alle anfallenden Nebenkosten für den Hauskauf in München detailliert auf. So verwandeln Sie Unsicherheit in finanzielle Planungssicherheit.
Der Erwerb eines Hauses in München ist eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Doch viele Käufer fokussieren sich allein auf den Kaufpreis und unterschätzen die erheblichen Nebenkosten, die schnell 10 % bis 12 % des Immobilienwerts ausmachen können. Diese zusätzlichen Ausgaben sind kein Kleingedrucktes, sondern feste Budgetposten, die über die Machbarkeit Ihrer Finanzierung entscheiden. Von der Grunderwerbsteuer über Notargebühren bis hin zu oft vergessenen Ausgaben für Gutachter – dieser Leitfaden schlüsselt alle anfallenden Nebenkosten für den Hauskauf in München detailliert auf. So verwandeln Sie Unsicherheit in finanzielle Planungssicherheit.
Der Erwerb eines Hauses in München ist eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Doch viele Käufer fokussieren sich allein auf den Kaufpreis und unterschätzen die erheblichen Nebenkosten, die schnell 10 % bis 12 % des Immobilienwerts ausmachen können. Diese zusätzlichen Ausgaben sind kein Kleingedrucktes, sondern feste Budgetposten, die über die Machbarkeit Ihrer Finanzierung entscheiden. Von der Grunderwerbsteuer über Notargebühren bis hin zu oft vergessenen Ausgaben für Gutachter – dieser Leitfaden schlüsselt alle anfallenden Nebenkosten für den Hauskauf in München detailliert auf. So verwandeln Sie Unsicherheit in finanzielle Planungssicherheit.
Der Erwerb eines Hauses in München ist eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Doch viele Käufer fokussieren sich allein auf den Kaufpreis und unterschätzen die erheblichen Nebenkosten, die schnell 10 % bis 12 % des Immobilienwerts ausmachen können. Diese zusätzlichen Ausgaben sind kein Kleingedrucktes, sondern feste Budgetposten, die über die Machbarkeit Ihrer Finanzierung entscheiden. Von der Grunderwerbsteuer über Notargebühren bis hin zu oft vergessenen Ausgaben für Gutachter – dieser Leitfaden schlüsselt alle anfallenden Nebenkosten für den Hauskauf in München detailliert auf. So verwandeln Sie Unsicherheit in finanzielle Planungssicherheit.
Der Erwerb eines Hauses in München ist eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Doch viele Käufer fokussieren sich allein auf den Kaufpreis und unterschätzen die erheblichen Nebenkosten, die schnell 10 % bis 12 % des Immobilienwerts ausmachen können. Diese zusätzlichen Ausgaben sind kein Kleingedrucktes, sondern feste Budgetposten, die über die Machbarkeit Ihrer Finanzierung entscheiden. Von der Grunderwerbsteuer über Notargebühren bis hin zu oft vergessenen Ausgaben für Gutachter – dieser Leitfaden schlüsselt alle anfallenden Nebenkosten für den Hauskauf in München detailliert auf. So verwandeln Sie Unsicherheit in finanzielle Planungssicherheit.
Das Landesamt für Finanzen Bayern bietet Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern.
Die Sparkasse informiert über die Maklerprovision beim Verkauf einer Immobilie.
Die Verbraucherzentrale klärt über erlaubte und nicht erlaubte Maklergebühren bei Immobilien auf.
Die Stadt München stellt Informationen zu Grund-, Zweitwohnungs- und Hundesteuer bereit.
Die Stadt München informiert über die aktuelle Grundsteuerreform.
Statista liefert Statistiken zu Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in München.
Gesetze im Internet bietet Zugang zum Gesetz über die Entschädigung von Gemeinden bei der Grunderwerbsteuer (Gemeindegesetz - GemEG).
Welche Kosten fallen neben dem Kaufpreis noch an?
Neben dem Kaufpreis fallen zwingend Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %) an. Meist kommt noch die Maklerprovision (ca. 3,57 %) hinzu. Weitere mögliche Kosten sind Ausgaben für Gutachter, Finanzierungsgebühren, Umzug und Renovierungen.
Lassen sich Nebenkosten beim Hauskauf reduzieren?
Einige Kosten sind fix, wie die Grunderwerbsteuer und Notargebühren. Verhandlungsspielraum besteht manchmal bei der Maklerprovision. Zudem kann im Kaufvertrag der Wert für bewegliche Gegenstände (z.B. Einbauküche) separat ausgewiesen werden, um die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zu senken.
Wann werden die Nebenkosten fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird ca. 4-6 Wochen nach der Vertragsunterzeichnung fällig. Die Notar- und Maklerkosten werden in der Regel nach der Beurkundung des Kaufvertrags in Rechnung gestellt. Die Zahlung des Kaufpreises und der damit verbundenen Kosten ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.
Was passiert, wenn ich die Nebenkosten nicht bezahlen kann?
Die fristgerechte Zahlung der Nebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuer, ist entscheidend. Ohne die Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist. Dies kann den gesamten Kaufprozess blockieren und zu Vertragsstrafen führen.
Sind die Nebenkosten steuerlich absetzbar?
Für Eigennutzer sind die Kaufnebenkosten nicht steuerlich absetzbar. Wenn Sie die Immobilie jedoch vermieten, können Sie die Nebenkosten als Teil der Anschaffungskosten über die Jahre abschreiben (AfA).
Warum ist ein Puffer für unvorhergesehene Kosten wichtig?
Ein finanzieller Puffer von mindestens 5 % des Kaufpreises ist ratsam, um unvorhergesehene Kosten abzudecken. Dazu gehören zum Beispiel versteckte Mängel, die ein Gutachter findet, oder höhere Sanierungskosten als ursprünglich geplant. Dies schützt Ihre Finanzierung vor dem Platzen.
