Verkaufsservices
Maklervermittlung
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Eine detaillierte Analyse von Renditen, Kosten und Steuervorteilen für Münchner Immobilieneigentümer.
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In München sind die Immobilienpreise 2025 stabil (ca. 8.050 €/m²), während die Mieten um 6 % auf über 20 €/m² gestiegen sind, was beide Optionen – Verkauf und Vermietung – attraktiv macht.
Die Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn entfällt nach einer Haltedauer von 10 Jahren, was ein entscheidender Faktor für die Timing-Entscheidung ist.
Bei der Vermietung können zahlreiche Kosten wie Zinsen, Abschreibung (2 % p.a.) und Instandhaltung steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden, was die effektive Steuerlast senkt.
Die Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf einer Immobilie in München ist mehr als eine Frage des Bauchgefühls – sie ist eine strategische Weichenstellung mit erheblichen finanziellen Folgen. Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich 2025 mit einer Preissteigerung von 5,1 % für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich wieder robust. Gleichzeitig klettern die Mieten um etwa 6 % und erreichen Spitzenwerte von über 24 €/m² in Lagen wie der Altstadt. Doch welche Option maximiert Ihr Vermögen wirklich? Dieser Artikel liefert Ihnen die entscheidenden Kennzahlen zu Verkaufskosten, Mietrenditen und steuerlichen Unterschieden, damit Sie nicht nur eine gute, sondern die optimale Entscheidung für Ihre Situation treffen.
Der Münchner Immobilienmarkt hat sich nach der Preiskorrektur der Vorjahre stabilisiert. Im September 2025 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen bei rund 8.050 €. Für Käufer bedeutet dies, dass die Preise zwar 10-20 % unter den Höchstständen von 2022 liegen, aber eine klare Aufwärtstendenz zeigen. Besonders Immobilien mit hoher Energieeffizienz gewinnen an Wert, während für unsanierte Objekte Preisabschläge von bis zu 5 % prognostiziert werden.
Parallel dazu zieht der Mietmarkt weiter an. Die Durchschnittsmiete für eine Wohnung in München kletterte auf circa 20,05 € pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Top-Lagen wie Altstadt-Lehel werden sogar Mieten von durchschnittlich 24,86 €/m² erzielt. Diese hohe Nachfrage sichert Eigentümern stabile Einnahmen, stellt aber auch die Frage nach der langfristigen Rendite im Vergleich zu einem sofortigen Verkaufserlös. Die aktuellen Immobilienpreise in München erfordern eine genaue Kalkulation beider Szenarien.
Ein Verkauf spült zwar eine hohe Summe auf Ihr Konto, doch diverse Kosten reduzieren den Gewinn. Planen Sie zunächst die Maklerprovision ein, die in der Regel 3 bis 7 % des Kaufpreises beträgt und seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Für die Beurkundung des Kaufvertrags fallen Notarkosten von etwa 1,0 bis 1,5 % des Verkaufspreises an, die aber meist der Käufer trägt.
Als Verkäufer müssen Sie jedoch Kosten für die Löschung einer eventuell vorhandenen Grundschuld (ca. 0,2 % der Schuldsumme) und für den obligatorischen Energieausweis (50 € bis 500 €) einkalkulieren. Die größte potenzielle Ausgabe ist die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn, falls Sie die Immobilie weniger als 10 Jahre besitzen und nicht selbst genutzt haben. Eine detaillierte Checkliste für den Immobilienverkauf hilft, alle Posten im Blick zu behalten.
Hier ist eine Übersicht der typischen Kosten für den Verkäufer:
Maklerprovision: Hälftiger Anteil, oft 1,5 bis 3,5 % des Verkaufspreises.
Löschung der Grundschuld: ca. 0,2 % bis 0,5 % der eingetragenen Summe.
Energieausweis: Je nach Typ zwischen 50 € und 500 €.
Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Kreditablösung, kann fünfstellige Beträge erreichen.
Spekulationssteuer: Auf den Gewinn, in Höhe Ihres persönlichen Einkommensteuersatzes.
Diese Abzüge müssen Sie bei der Entscheidung, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen, genau kalkulieren.
Die Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf einer Immobilie in München ist mehr als eine Frage des Bauchgefühls – sie ist eine strategische Weichenstellung mit erheblichen finanziellen Folgen. Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich 2025 mit einer Preissteigerung von 5,1 % für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich wieder robust. Gleichzeitig klettern die Mieten um etwa 6 % und erreichen Spitzenwerte von über 24 €/m² in Lagen wie der Altstadt. Doch welche Option maximiert Ihr Vermögen wirklich? Dieser Artikel liefert Ihnen die entscheidenden Kennzahlen zu Verkaufskosten, Mietrenditen und steuerlichen Unterschieden, damit Sie nicht nur eine gute, sondern die optimale Entscheidung für Ihre Situation treffen.
Die Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf einer Immobilie in München ist mehr als eine Frage des Bauchgefühls – sie ist eine strategische Weichenstellung mit erheblichen finanziellen Folgen. Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich 2025 mit einer Preissteigerung von 5,1 % für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich wieder robust. Gleichzeitig klettern die Mieten um etwa 6 % und erreichen Spitzenwerte von über 24 €/m² in Lagen wie der Altstadt. Doch welche Option maximiert Ihr Vermögen wirklich? Dieser Artikel liefert Ihnen die entscheidenden Kennzahlen zu Verkaufskosten, Mietrenditen und steuerlichen Unterschieden, damit Sie nicht nur eine gute, sondern die optimale Entscheidung für Ihre Situation treffen.
Die Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf einer Immobilie in München ist mehr als eine Frage des Bauchgefühls – sie ist eine strategische Weichenstellung mit erheblichen finanziellen Folgen. Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich 2025 mit einer Preissteigerung von 5,1 % für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich wieder robust. Gleichzeitig klettern die Mieten um etwa 6 % und erreichen Spitzenwerte von über 24 €/m² in Lagen wie der Altstadt. Doch welche Option maximiert Ihr Vermögen wirklich? Dieser Artikel liefert Ihnen die entscheidenden Kennzahlen zu Verkaufskosten, Mietrenditen und steuerlichen Unterschieden, damit Sie nicht nur eine gute, sondern die optimale Entscheidung für Ihre Situation treffen.
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Das Statistische Bundesamt (Destatis) bietet umfassende Informationen zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex in Deutschland.
Die Deutsche Bundesbank stellt ihr Indikatorensystem zum Wohnimmobilienmarkt vor.
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlicht den Immobilienmarktbericht Deutschland 2023.
Die Stadt München informiert über den aktuellen Mietspiegel.
Die Stadt München stellt eine detaillierte Broschüre zum Mietspiegel 2025 als PDF-Dokument bereit.
Weitere Informationen zum Immobilienmarktbericht finden Sie auf den Seiten der Stadt München.
Die Gutachterausschüsse in Bayern bieten Zugang zu ihren aktuellen Marktberichten.
Das Wirtschaftsreferat der Landeshauptstadt München informiert über den Immobilienmarktbericht München 2025/2026.
Der Gutachterausschuss München bietet Informationen zu den aktuellen Bodenrichtwerten in der Stadt.
Soll ich meine geerbte Immobilie in München verkaufen oder vermieten?
Das hängt von der Immobilie und Ihren Zielen ab. Ein Einfamilienhaus lässt sich oft nur schwer rentabel vermieten, weshalb ein Verkauf meist sinnvoller ist. Bei einer gut gelegenen Wohnung kann die Vermietung eine stabile Einnahmequelle sein. Eine professionelle Bewertung hilft bei der Entscheidung.
Wie wirkt sich die Mietpreisbremse in München auf meine Entscheidung aus?
Die bis 2025 verlängerte Mietpreisbremse deckelt die Miete bei Neuvermietung auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies limitiert die maximal erzielbare Miete und sollte in Ihre Renditeberechnung einfließen. Für stark sanierte Objekte oder Neubauten gibt es Ausnahmen.
Kann ich die Kosten für eine Renovierung vor dem Verkauf absetzen?
Renovierungskosten können den zu versteuernden Gewinn mindern, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist (innerhalb der 10-Jahres-Frist). Bei einem steuerfreien Verkauf können die Kosten nicht abgesetzt werden.
Was ist rentabler: eine hohe Einmalzahlung durch Verkauf oder laufende Mieteinnahmen?
Das ist eine strategische Frage. Ein Verkauf bietet sofortige Liquidität. Die Vermietung baut über Jahre Vermögen auf und sichert ein passives Einkommen. Rechnerisch kann die langfristige Wertsteigerung plus Mieteinnahmen den sofortigen Verkaufserlös übertreffen, ist aber mit mehr Aufwand verbunden.
Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis oder die optimale Miete?
Eine datenbasierte Immobilienbewertung durch Experten ist unerlässlich. Sie analysiert Lage, Zustand, Ausstattung und aktuelle Marktdaten, um einen realistischen Wert zu ermitteln. Für die Miete gibt der qualifizierte Mietspiegel der Stadt München den rechtlichen Rahmen vor.
Welche Rolle spielt die Energieeffizienz bei der Entscheidung?
Eine sehr große. Immobilien mit schlechter Energieeffizienz (Klasse H) können bis zu 44 % weniger wert sein als solche mit Bestklasse A+. Beim Verkauf kann dies zu erheblichen Preisabschlägen führen. Bei der Vermietung stehen hohe Sanierungspflichten an. Dies muss in beiden Szenarien einkalkuliert werden.
