Immobilienbewertung
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Warum der offizielle Bodenrichtwert oft nur die halbe Wahrheit ist und welche Faktoren den tatsächlichen Verkaufspreis in Hamm bestimmen.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für unbebauten Boden und ignoriert den Wert des Gebäudes sowie dessen Zustand und Ausstattung.
Reale Immobilienpreise in Hamm (durchschnittlich 2.626 €/m² für Häuser) werden von Angebot, Nachfrage, Lage und Energieeffizienz bestimmt.
Eine professionelle Verkehrswertermittlung ist entscheidend, um bei Verkauf oder Erbschaft finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Für Immobilieneigentümer in Hamm ist die Unterscheidung zwischen dem amtlichen Bodenrichtwert und dem erzielbaren Immobilienpreis von entscheidender Bedeutung. Viele verlassen sich auf den Bodenrichtwert als alleinige Grundlage für ihre Preisvorstellung – ein Fehler, der zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen kann. Der Bodenrichtwert ist lediglich ein Durchschnittswert für unbebauten Boden und ignoriert den Wert des darauf stehenden Gebäudes sowie zahlreiche marktdynamische Faktoren. Dieser Artikel erklärt präzise den Unterschied, analysiert die aktuelle Marktlage in Hamm und zeigt Ihnen, wie Sie den wahren Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln, um bei Verkauf oder Erbschaft fundierte Entscheidungen zu treffen.
Der Bodenrichtwert ist ein offizieller Durchschnittswert, der den Preis pro Quadratmeter für unbebauten Boden in einer definierten Zone angibt. In Hamm wird dieser Wert vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte auf Basis der Kaufpreissammlung der vergangenen Jahre ermittelt und zum Stichtag 1. Januar 2024 neu festgesetzt. Die Werte variieren je nach Lage erheblich: Für individuellen Wohnungsbau in guten Lagen liegt der Wert bei 280 €/m², in mäßigen Lagen hingegen nur bei 145 €/m². Der höchste Bodenrichtwert in Hamm-Mitte erreicht sogar 1.000 €/m².
Diese Kennzahl dient primär als Grundlage für steuerliche Bewertungen, wie die Grundsteuer, und ist im Baugesetzbuch (§ 196 BauGB) verankert. Er stellt jedoch nur einen Durchschnittswert dar und berücksichtigt weder die Bebauung noch individuelle Eigenschaften eines Grundstücks. Daher kann der tatsächliche Wert eines Grundstücks um 10 bis 20 Prozent vom Bodenrichtwert abweichen. Die alleinige Orientierung an diesem Wert führt oft zu einer falschen Einschätzung des Marktpotenzials.
Diese Diskrepanz verdeutlicht, warum der tatsächliche Verkaufspreis einer Immobilie oft stark von diesem amtlichen Richtwert abweicht.
Im Gegensatz zum retrospektiven Bodenrichtwert spiegeln die aktuellen Immobilienpreise die dynamische Marktlage wider, die von Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamm bei 2.626 €, für Wohnungen bei 2.230 €. Diese Preise zeigen eine leichte Steigerung von rund 4,6 % für Häuser im Vergleich zum Vorjahr, was auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet. Die Preisspanne ist dabei enorm: Günstige Häuser sind ab 1.219 €/m² zu finden, während Objekte in Top-Lagen bis zu 4.103 €/m² erzielen können.
Mehrere Faktoren beeinflussen diese realen Marktpreise, die der Bodenrichtwert nicht abbildet. Eine kurze Übersicht der wichtigsten Werttreiber:
Gebäudezustand: Alter, durchgeführte Sanierungen und die allgemeine Bausubstanz.
Energieeffizienz: Ein guter Energiekennwert kann den Preis um bis zu 25 % steigern.
Ausstattung: Merkmale wie ein Balkon, ein moderner Grundriss oder eine hochwertige Einbauküche.
Mikrolage: Die direkte Umgebung, inklusive Infrastruktur und Nachbarschaft.
Die Analyse des Immobilienmarktes Hamm zeigt, dass der Geldumsatz 2023 um 23,5 % auf 343,85 Millionen Euro zurückging. Diese Marktdynamik wird allein durch die Beobachtung von Verkaufspreisen sichtbar, nicht durch den Bodenrichtwert. Die systembedingte Diskrepanz zwischen beiden Werten erfordert eine genauere Betrachtung der entscheidenden Bewertungsfaktoren.
Für Immobilieneigentümer in Hamm ist die Unterscheidung zwischen dem amtlichen Bodenrichtwert und dem erzielbaren Immobilienpreis von entscheidender Bedeutung. Viele verlassen sich auf den Bodenrichtwert als alleinige Grundlage für ihre Preisvorstellung – ein Fehler, der zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen kann. Der Bodenrichtwert ist lediglich ein Durchschnittswert für unbebauten Boden und ignoriert den Wert des darauf stehenden Gebäudes sowie zahlreiche marktdynamische Faktoren. Dieser Artikel erklärt präzise den Unterschied, analysiert die aktuelle Marktlage in Hamm und zeigt Ihnen, wie Sie den wahren Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln, um bei Verkauf oder Erbschaft fundierte Entscheidungen zu treffen.
Für Immobilieneigentümer in Hamm ist die Unterscheidung zwischen dem amtlichen Bodenrichtwert und dem erzielbaren Immobilienpreis von entscheidender Bedeutung. Viele verlassen sich auf den Bodenrichtwert als alleinige Grundlage für ihre Preisvorstellung – ein Fehler, der zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen kann. Der Bodenrichtwert ist lediglich ein Durchschnittswert für unbebauten Boden und ignoriert den Wert des darauf stehenden Gebäudes sowie zahlreiche marktdynamische Faktoren. Dieser Artikel erklärt präzise den Unterschied, analysiert die aktuelle Marktlage in Hamm und zeigt Ihnen, wie Sie den wahren Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln, um bei Verkauf oder Erbschaft fundierte Entscheidungen zu treffen.
Für Immobilieneigentümer in Hamm ist die Unterscheidung zwischen dem amtlichen Bodenrichtwert und dem erzielbaren Immobilienpreis von entscheidender Bedeutung. Viele verlassen sich auf den Bodenrichtwert als alleinige Grundlage für ihre Preisvorstellung – ein Fehler, der zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen kann. Der Bodenrichtwert ist lediglich ein Durchschnittswert für unbebauten Boden und ignoriert den Wert des darauf stehenden Gebäudes sowie zahlreiche marktdynamische Faktoren. Dieser Artikel erklärt präzise den Unterschied, analysiert die aktuelle Marktlage in Hamm und zeigt Ihnen, wie Sie den wahren Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln, um bei Verkauf oder Erbschaft fundierte Entscheidungen zu treffen.
Für Immobilieneigentümer in Hamm ist die Unterscheidung zwischen dem amtlichen Bodenrichtwert und dem erzielbaren Immobilienpreis von entscheidender Bedeutung. Viele verlassen sich auf den Bodenrichtwert als alleinige Grundlage für ihre Preisvorstellung – ein Fehler, der zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen kann. Der Bodenrichtwert ist lediglich ein Durchschnittswert für unbebauten Boden und ignoriert den Wert des darauf stehenden Gebäudes sowie zahlreiche marktdynamische Faktoren. Dieser Artikel erklärt präzise den Unterschied, analysiert die aktuelle Marktlage in Hamm und zeigt Ihnen, wie Sie den wahren Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln, um bei Verkauf oder Erbschaft fundierte Entscheidungen zu treffen.
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamm bietet detaillierte Informationen zu den Bodenrichtwerten in Hamm.
Die GARS NRW stellt spezifische Bodenrichtwerte für Hamm bereit.
BORIS.NRW ist das offizielle Bodenrichtwertinformationssystem für Nordrhein-Westfalen.
Allgemeine Informationen über Hamm, bereitgestellt durch die GARS NRW, finden Sie hier.
Die GARS NRW informiert über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Hamm, deren Kontakt und Aufgaben.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) bietet umfassende Informationen zu Baupreisen und Immobilienpreisindizes.
Tabellen zu Häuser- und Baulandpreisen sind ebenfalls beim Statistischen Bundesamt (Destatis) verfügbar.
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Anwendung zur Kaufpreisaufteilung von Grundstücken bereit.
Die NRW.Bank veröffentlicht regelmäßig Wohnungsmarktberichte zur Beobachtung des Marktes.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens, ermittelt aus vergangenen Verkäufen. Der Verkehrswert (oder Marktwert) hingegen ist der aktuell am Markt erzielbare Preis für die gesamte Immobilie, also Grundstück inklusive Gebäude, und berücksichtigt individuelle Merkmale wie Zustand, Ausstattung und Marktnachfrage.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie in Hamm ermittelt?
Der Verkehrswert wird in der Regel durch eines von drei Verfahren ermittelt: das Vergleichswertverfahren (Analyse ähnlicher Verkäufe), das Sachwertverfahren (Gebäudewert plus Bodenwert) oder das Ertragswertverfahren (bei Mietobjekten). Für Wohnimmobilien in Hamm ist das Vergleichswertverfahren am gebräuchlichsten.
Warum ist eine professionelle Bewertung wichtig?
Eine professionelle Bewertung durch Experten wie Auctoa stellt sicher, dass alle wertrelevanten Faktoren objektiv berücksichtigt werden. Dies schützt Sie vor finanziellen Verlusten durch einen zu niedrig angesetzten Verkaufspreis oder vor überhöhten Steuerforderungen im Erbfall.
Spielt der Bodenrichtwert gar keine Rolle beim Hausverkauf?
Doch, der Bodenrichtwert spielt eine untergeordnete Rolle. Er ist eine wichtige Komponente im Sachwertverfahren und gibt eine erste grobe Orientierung über das Preisniveau des Bodens in einer bestimmten Lage. Für die finale Preisfindung ist er jedoch allein nicht ausreichend.
Wie kann ich eine erste Werteinschätzung für meine Immobilie in Hamm erhalten?
Für eine schnelle, datengestützte Ersteinschätzung können Sie interaktive Tools wie den ImmoGPT-Chat von Auctoa nutzen. Dieser Service analysiert aktuelle Marktdaten und liefert Ihnen in wenigen Minuten eine Orientierung, bevor Sie eine detaillierte Bewertung beauftragen.
