Immobilienbewertung
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Warum der offizielle Bodenrichtwert oft nur die halbe Wahrheit über den Marktwert Ihrer Nürnberger Immobilie verrät.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Der Bodenrichtwert in Nürnberg ist ein veralteter Durchschnittswert für unbebauten Grund und ignoriert den Zustand Ihrer Immobilie.
Die realen Immobilienpreise in Nürnberg lagen 2025 bei ca. 4.442 €/m² für Häuser und 4.008 €/m² für Wohnungen, was die aktuelle Marktdynamik zeigt.
Für Verkaufs-, Erb- oder Finanzierungsentscheidungen ist allein der aktuelle Verkehrswert (Marktpreis) relevant, nicht der Bodenrichtwert.
Der Nürnberger Immobilienmarkt zeigt nach einer Phase der Unsicherheit wieder eine deutliche Belebung. Der offizielle Grundstücksmarktbericht 2024 verzeichnete 4.610 Transaktionen, ein signifikanter Anstieg gegenüber den 3.575 des Vorjahres. Doch was bedeutet das für den Wert Ihrer Immobilie? Viele Eigentümer ziehen den Bodenrichtwert als primäre Quelle heran und übersehen dabei, dass dieser oft nur ein ungenauer Indikator ist. Dieser Artikel erklärt den Unterschied, analysiert die aktuellen Zahlen für 2025 und gibt Ihnen eine klare Strategie an die Hand, um den echten Marktwert zu bestimmen.
Der Bodenrichtwert ist ein offizieller Durchschnittswert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens in einer definierten Zone. Er wird vom unabhängigen Gutachterausschuss Nürnberg auf Basis vergangener Grundstücksverkäufe ermittelt. Laut Baugesetzbuch (§ 196 BauGB) erfolgt eine Aktualisierung alle zwei Jahre, was eine systembedingte Verzögerung bedeutet. Ein Beispiel aus Nürnberg-Kornburg zeigt dies: Dort sank der Wert von 750 €/m² (01.01.2022) auf 680 €/m² zum Stichtag 01.01.2024. Dieser Wert ignoriert jedoch vollständig die Immobilie, die auf dem Grundstück steht. Der aktuelle Bodenrichtwert dient primär steuerlichen Zwecken und als grober Anhaltspunkt. Für eine Verkaufsentscheidung ist er allein nicht ausreichend, da die Dynamik des Marktes hier nur zeitverzögert abgebildet wird.
Im Gegensatz zum Bodenrichtwert spiegeln die tatsächlichen Immobilienpreise die aktuelle Marktlage wider. Anfang 2025 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser in Nürnberg bei etwa 4.442 € pro Quadratmeter. Bei Bestandswohnungen müssen Käufer mit rund 4.008 € pro Quadratmeter rechnen. Diese Zahlen zeigen eine Stabilisierung und leichte Erholung des Marktes. Der Geldumsatz am Nürnberger Immobilienmarkt stieg im letzten Jahr auf rund 2,3 Milliarden Euro, ein klares Zeichen für eine wieder anziehende Nachfrage. Der entscheidende Faktor ist der Verkehrswert, der den Preis für das Gesamtpaket aus Grundstück und Gebäude darstellt. Die aktuellen Nürnberger Immobilienpreise werden von Angebot, Nachfrage und Objektzustand bestimmt, nicht von historischen Durchschnittswerten.
Der Nürnberger Immobilienmarkt zeigt nach einer Phase der Unsicherheit wieder eine deutliche Belebung. Der offizielle Grundstücksmarktbericht 2024 verzeichnete 4.610 Transaktionen, ein signifikanter Anstieg gegenüber den 3.575 des Vorjahres. Doch was bedeutet das für den Wert Ihrer Immobilie? Viele Eigentümer ziehen den Bodenrichtwert als primäre Quelle heran und übersehen dabei, dass dieser oft nur ein ungenauer Indikator ist. Dieser Artikel erklärt den Unterschied, analysiert die aktuellen Zahlen für 2025 und gibt Ihnen eine klare Strategie an die Hand, um den echten Marktwert zu bestimmen.
Der Nürnberger Immobilienmarkt zeigt nach einer Phase der Unsicherheit wieder eine deutliche Belebung. Der offizielle Grundstücksmarktbericht 2024 verzeichnete 4.610 Transaktionen, ein signifikanter Anstieg gegenüber den 3.575 des Vorjahres. Doch was bedeutet das für den Wert Ihrer Immobilie? Viele Eigentümer ziehen den Bodenrichtwert als primäre Quelle heran und übersehen dabei, dass dieser oft nur ein ungenauer Indikator ist. Dieser Artikel erklärt den Unterschied, analysiert die aktuellen Zahlen für 2025 und gibt Ihnen eine klare Strategie an die Hand, um den echten Marktwert zu bestimmen.
Der Nürnberger Immobilienmarkt zeigt nach einer Phase der Unsicherheit wieder eine deutliche Belebung. Der offizielle Grundstücksmarktbericht 2024 verzeichnete 4.610 Transaktionen, ein signifikanter Anstieg gegenüber den 3.575 des Vorjahres. Doch was bedeutet das für den Wert Ihrer Immobilie? Viele Eigentümer ziehen den Bodenrichtwert als primäre Quelle heran und übersehen dabei, dass dieser oft nur ein ungenauer Indikator ist. Dieser Artikel erklärt den Unterschied, analysiert die aktuellen Zahlen für 2025 und gibt Ihnen eine klare Strategie an die Hand, um den echten Marktwert zu bestimmen.
Der Nürnberger Immobilienmarkt zeigt nach einer Phase der Unsicherheit wieder eine deutliche Belebung. Der offizielle Grundstücksmarktbericht 2024 verzeichnete 4.610 Transaktionen, ein signifikanter Anstieg gegenüber den 3.575 des Vorjahres. Doch was bedeutet das für den Wert Ihrer Immobilie? Viele Eigentümer ziehen den Bodenrichtwert als primäre Quelle heran und übersehen dabei, dass dieser oft nur ein ungenauer Indikator ist. Dieser Artikel erklärt den Unterschied, analysiert die aktuellen Zahlen für 2025 und gibt Ihnen eine klare Strategie an die Hand, um den echten Marktwert zu bestimmen.
Stadt Nürnberg bietet Informationen zum Thema Bodenrichtwerte.
Stadt Nürnberg stellt Informationen zum Gutachterausschuss bereit.
BORIS-D ist das offizielle Portal für Bodenrichtwerte in Deutschland.
BayernAtlas zeigt Bodenrichtwerte für Bayern.
Statistisches Bundesamt bietet Informationen zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex.
Statistisches Bundesamt stellt Tabellen zu Häuserpreisen und Bauland bereit.
Bundesfinanzministerium enthält den Anhang B 5 zum Bewertungsgesetz (BewG).
Wikipedia bietet einen umfassenden Artikel zum Thema Bodenrichtwert.
Deutsche Bundesbank liefert Statistiken und Informationen zu Immobilien- und Bauleistungspreisen.
Warum ist mein Verkaufspreis viel höher als der Bodenrichtwert?
Der Verkaufspreis (Verkehrswert) beinhaltet den Wert des Gebäudes, dessen Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktnachfrage. Der Bodenrichtwert bewertet nur den reinen, unbebauten Boden als Durchschnittswert einer Zone und ist zudem nicht tagesaktuell. Daher liegt der Verkehrswert meist deutlich darüber.
Kann der Bodenrichtwert auch über dem Marktwert liegen?
Ja, das ist in seltenen Fällen möglich. Wenn ein Grundstück beispielsweise aufgrund von Altlasten, einem ungünstigen Schnitt oder einer stark sanierungsbedürftigen Immobilie schwer verkäuflich ist, kann der reale Marktwert unter dem pauschalen Bodenrichtwert der Zone liegen.
Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Nürnberg aktualisiert?
In der Regel werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg zum Anfang eines geraden Jahres festgelegt und veröffentlicht. Aufgrund der Grundsteuerreform gab es eine außerturnusmäßige Aktualisierung zum 01.01.2024.
Ist der Bodenrichtwert für die Grundsteuer relevant?
Ja, der Bodenrichtwert ist eine wesentliche Berechnungsgrundlage für die neue Grundsteuer (Grundsteuer B). Für die bayerische Regelung werden die Werte vom Stichtag 01.01.2022 herangezogen.
Wie erhalte ich eine genaue Wertermittlung für meine Immobilie in Nürnberg?
Eine genaue Wertermittlung erhalten Sie durch ein Sachverständigengutachten oder durch moderne, datengestützte Analysemethoden. Digitale Anbieter wie Auctoa nutzen aktuelle Marktdaten und KI, um in kurzer Zeit einen präzisen und objektiven Verkehrswert zu ermitteln.
