Immobilienbewertung
Premium-Gutachten
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Ein datenbasierter Leitfaden zur Maximierung Ihres Verkaufserlöses oder zur fairen Erbauseinandersetzung in einem der teuersten Märkte Deutschlands.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Der Bodenrichtwert in München ist nur ein erster Anhaltspunkt; der tatsächliche Verkehrswert kann um 15-30 % abweichen.
Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren) ist entscheidend für ein genaues Ergebnis.
Im Erbfall kann ein unabhängiges Gutachten die Erbschaftssteuerlast durch den Nachweis eines realistischen, oft niedrigeren Verkehrswertes erheblich senken.
Der Münchner Immobilienmarkt ist mit durchschnittlichen Grundstückspreisen von über 8.700 € pro Quadratmeter einer der komplexesten in Europa. Viele Eigentümer und Erben verlassen sich auf veraltete Schätzungen oder ungenaue Online-Rechner, was zu finanziellen Verlusten von bis zu 20 % führen kann. Eine professionelle Grundstücksbewertung in München ist daher kein optionaler Schritt, sondern die strategische Grundlage für jede Verkaufs-, Investitions- oder Erbschaftsentscheidung. Wir führen Sie durch die 3 wichtigsten Bewertungsverfahren und zeigen Ihnen, wie Sie die entscheidenden Werttreiber für Ihr Grundstück identifizieren und nutzen.
Der erste Anhaltspunkt für jede Grundstücksbewertung in München ist der Bodenrichtwert. Dieser wird vom lokalen Gutachterausschuss alle 2 Jahre auf Basis realer Verkäufe ermittelt und lag Anfang 2024 bei durchschnittlich 2.000 €/m². In Spitzenlagen wie der Altstadt kann dieser Wert jedoch auf über 16.000 €/m² für Grundstücke von Mehrfamilienhäusern steigen.
Doch Vorsicht: Der Bodenrichtwert ist nur ein Durchschnittswert für ein unbebautes, typisches Grundstück in einer bestimmten Zone. Individuelle Merkmale wie der Schnitt, die Ausrichtung oder eine bestehende Bebauung werden hierbei nicht berücksichtigt. Er dient als solide Ausgangsbasis, bildet aber selten den tatsächlichen Bodenrichtwert in München, der am Markt erzielbar ist, ab. Eine Abweichung von 15-30 % ist hier keine Seltenheit.
Für eine präzise Bewertung müssen daher weitere, spezifische Faktoren analysiert werden, die über diesen reinen Bodenwert hinausgehen.
Um den tatsächlichen Marktwert, auch Verkehrswert genannt, zu ermitteln, sind in Deutschland 3 Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich normiert. Die Wahl des richtigen Verfahrens hängt maßgeblich von der Art und Nutzung Ihres Grundstücks ab, um eine realistische Bewertung sicherzustellen. Ein falsches Verfahren kann den Wert um mehr als 15 % verfälschen.
Für eine fundierte Analyse werden oft sogar 2 dieser Verfahren kombiniert:
Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert aus den Verkaufspreisen von mindestens 3-5 kürzlich veräußerten, ähnlichen Grundstücken in vergleichbarer Lage abgeleitet. Es ist das marktnächste Verfahren, besonders für unbebaute Grundstücke oder Standardimmobilien.
Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren ist entscheidend für vermietete Objekte. Es berechnet den Wert auf Basis der zukünftig zu erwartenden Mieteinnahmen, wobei der Bodenwert und die Restnutzungsdauer des Gebäudes von über 40 Jahren berücksichtigt werden.
Sachwertverfahren: Hierbei werden der Bodenwert und die Herstellungskosten des Gebäudes getrennt betrachtet. Nach Abzug der altersbedingten Wertminderung ergibt sich der Sachwert, der oft bei eigengenutzten Einfamilienhäusern ohne ausreichende Vergleichsobjekte zur Anwendung kommt.
Ein professionelles Verkehrswertgutachten kombiniert diese Methoden für eine gerichtsfeste und marktnahe Bewertung.
Der Münchner Immobilienmarkt ist mit durchschnittlichen Grundstückspreisen von über 8.700 € pro Quadratmeter einer der komplexesten in Europa. Viele Eigentümer und Erben verlassen sich auf veraltete Schätzungen oder ungenaue Online-Rechner, was zu finanziellen Verlusten von bis zu 20 % führen kann. Eine professionelle Grundstücksbewertung in München ist daher kein optionaler Schritt, sondern die strategische Grundlage für jede Verkaufs-, Investitions- oder Erbschaftsentscheidung. Wir führen Sie durch die 3 wichtigsten Bewertungsverfahren und zeigen Ihnen, wie Sie die entscheidenden Werttreiber für Ihr Grundstück identifizieren und nutzen.
Der Münchner Immobilienmarkt ist mit durchschnittlichen Grundstückspreisen von über 8.700 € pro Quadratmeter einer der komplexesten in Europa. Viele Eigentümer und Erben verlassen sich auf veraltete Schätzungen oder ungenaue Online-Rechner, was zu finanziellen Verlusten von bis zu 20 % führen kann. Eine professionelle Grundstücksbewertung in München ist daher kein optionaler Schritt, sondern die strategische Grundlage für jede Verkaufs-, Investitions- oder Erbschaftsentscheidung. Wir führen Sie durch die 3 wichtigsten Bewertungsverfahren und zeigen Ihnen, wie Sie die entscheidenden Werttreiber für Ihr Grundstück identifizieren und nutzen.
Der Münchner Immobilienmarkt ist mit durchschnittlichen Grundstückspreisen von über 8.700 € pro Quadratmeter einer der komplexesten in Europa. Viele Eigentümer und Erben verlassen sich auf veraltete Schätzungen oder ungenaue Online-Rechner, was zu finanziellen Verlusten von bis zu 20 % führen kann. Eine professionelle Grundstücksbewertung in München ist daher kein optionaler Schritt, sondern die strategische Grundlage für jede Verkaufs-, Investitions- oder Erbschaftsentscheidung. Wir führen Sie durch die 3 wichtigsten Bewertungsverfahren und zeigen Ihnen, wie Sie die entscheidenden Werttreiber für Ihr Grundstück identifizieren und nutzen.
Der Münchner Immobilienmarkt ist mit durchschnittlichen Grundstückspreisen von über 8.700 € pro Quadratmeter einer der komplexesten in Europa. Viele Eigentümer und Erben verlassen sich auf veraltete Schätzungen oder ungenaue Online-Rechner, was zu finanziellen Verlusten von bis zu 20 % führen kann. Eine professionelle Grundstücksbewertung in München ist daher kein optionaler Schritt, sondern die strategische Grundlage für jede Verkaufs-, Investitions- oder Erbschaftsentscheidung. Wir führen Sie durch die 3 wichtigsten Bewertungsverfahren und zeigen Ihnen, wie Sie die entscheidenden Werttreiber für Ihr Grundstück identifizieren und nutzen.
Wikipedia bietet eine umfassende Übersicht über die Grundstücksbewertung.
Die Stadt München stellt offizielle Informationen zu Bodenrichtwerten in München bereit.
Der Gutachterausschuss der Stadt München informiert über seine Aufgaben und Leistungen.
Die Stadt München bietet Zugang zum aktuellen Immobilienmarktbericht für München.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) liefert offizielle Daten und Analysen zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) enthält detaillierte Tabellen zu Häuser- und Baulandpreisen in Deutschland.
BORIS Bayern ermöglicht den Zugriff auf Bodenrichtwerte für ganz Bayern.
Die Gutachterausschüsse Bayern stellen aktuelle Marktberichte der bayerischen Gutachterausschüsse zur Verfügung.
Wie lange dauert eine professionelle Grundstücksbewertung in München?
Die Erstellung eines umfassenden Verkehrswertgutachtens durch einen Sachverständigen oder den Gutachterausschuss dauert in der Regel 4 bis 6 Wochen. Digitale, KI-gestützte Anbieter wie Auctoa können eine fundierte Marktwertanalyse oft schon innerhalb von 48 Stunden liefern.
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für unbebauten Grund und ignoriert das Gebäude sowie spezifische Eigenschaften des Grundstücks. Der tatsächliche Verkaufspreis (Verkehrswert) kann erheblich darüber oder darunter liegen.
Warum weicht die Bewertung des Finanzamts oft vom Marktwert ab?
Das Finanzamt nutzt für die Erbschafts- und Schenkungssteuer standardisierte Verfahren und bewertet oft vom Schreibtisch aus. Individuelle, wertmindernde Merkmale wie ein Sanierungsstau oder Baumängel werden dabei meist nicht erfasst, was zu einer überhöhten Steuerfestsetzung führen kann.
Kann ich mein Grundstück auch selbst bewerten?
Eine grobe Einschätzung ist möglich, indem Sie den Bodenrichtwert mit Ihrer Grundstücksfläche multiplizieren und aktuelle Verkaufspreise ähnlicher Objekte vergleichen. Für eine verlässliche, belastbare Bewertung, die für Verhandlungen oder Behörden standhält, ist jedoch eine professionelle Analyse unerlässlich.
Welches Bewertungsverfahren ist das beste?
Es gibt nicht das eine beste Verfahren. Für selbstgenutzte Häuser eignet sich oft das Sachwertverfahren, für Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren und für Mietobjekte das Ertragswertverfahren. Oft wird eine Kombination aus mehreren Verfahren angewendet, um den Wert zu plausibilisieren.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert bezieht sich nur auf den durchschnittlichen Wert des unbebauten Bodens in einer Zone. Der Verkehrswert (oder Marktwert) ist der Preis, der für das gesamte Grundstück inklusive Gebäude und aller individuellen Eigenschaften unter normalen Marktbedingungen wahrscheinlich erzielt werden kann.
