Immobilienbewertung
Sanierungspotenzial-Bericht
neubau-vs-bestand-munich
Eine Analyse von Kaufpreisen, Sanierungskosten und Renditechancen zur Maximierung Ihres Investments
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Neubauten in München sind mit durchschnittlich über 11.500 €/m² deutlich teurer als Bestandsimmobilien (ca. 8.600 €/m²), bieten dafür aber höhere Energieeffizienz und Rechtssicherheit nach GEG.
Bestandsimmobilien bergen oft unkalkulierbare Sanierungskosten, die den anfänglichen Preisvorteil zunichtemachen können; eine schlechte Energieklasse kann den Wert um bis zu 44 % mindern.
Die Entscheidung hängt von der individuellen Strategie ab: Neubau für sicherheitsorientierte Käufer, Bestand für wertorientierte Investoren, die Sanierungspotenziale heben wollen.
Der Münchner Immobilienmarkt stellt Investoren und Eigennutzer vor eine grundlegende Frage: Neubau oder Bestand? Ein Neubau lockt mit moderner Ausstattung und höchster Energieeffizienz, verlangt aber einen Kaufpreis von oft über 11.500 € pro Quadratmeter. Eine Bestandsimmobilie in guter Lage scheint mit durchschnittlich 8.600 € pro Quadratmeter günstiger, birgt jedoch Risiken durch unvorhersehbare Sanierungskosten. Diese Analyse liefert Ihnen die entscheidenden Kennzahlen zu Kosten, gesetzlichen Pflichten und Renditepotenzialen. So treffen Sie eine fundierte Entscheidung, die sich langfristig für Sie auszahlt.
Der Preisunterschied zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien in München ist erheblich und ein primärer Entscheidungsfaktor. Aktuelle Daten aus dem September 2025 zeigen, dass Neubauwohnungen in guten Lagen durchschnittlich 11.500 €/m² kosten, in Spitzenlagen sogar bis zu 21.500 €/m². Im Vergleich dazu liegen die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen in ähnlichen Lagen bei etwa 8.600 €/m². Das bedeutet einen Preisaufschlag für Neubauten von über 30 %.
Diese Differenz wird durch mehrere Faktoren angetrieben. Die Baukosten für den Standardwohnungsbau in München sind seit 2020 um 42 % gestiegen und liegen nun zwischen 5.200 und 6.800 € pro Quadratmeter. Hinzu kommen die extrem hohen Grundstückspreise, da nur noch 1,8 % der Flächen innerhalb der Stadtgrenzen frei verfügbar sind. Für Käufer bedeutet dies, dass ein Neubau eine deutlich höhere Anfangsinvestition erfordert. Eine detaillierte Analyse des Münchner Immobilienmarktes zeigt die Preisdynamik in den einzelnen Stadtteilen. Die Preisstabilität bei Bestandsimmobilien nach einer leichten Korrektur macht sie für viele Käufer wieder attraktiver.
Der Kaufpreis ist nur der erste Posten einer langen Liste von Ausgaben. Bei Bestandsimmobilien lauern oft unvorhergesehene Kosten, die eine genaue Kalkulation erfordern. Eine Immobilie mit schlechter Energieeffizienzklasse kann im Wert um bis zu 44 % gemindert sein, was direkt auf zukünftige Sanierungspflichten hindeutet. Diese Investitionen sind unumgänglich, um den Wert der Immobilie zu erhalten und gesetzliche Vorgaben zu erfüllen.
Bei einem Neubau sind die Nebenkosten zwar transparenter, aber die absolute Summe ist höher. Die reinen Errichtungskosten ohne Grundstück liegen in München bei mindestens 3.300 €/m². Die Gestaltung der Außenanlagen schlägt zusätzlich mit 5 bis 15 % der Bausumme zu Buche. Eine genaue Übersicht der potenziellen Kosten für Sanierungen ist für Käufer von Bestandsimmobilien unerlässlich. Folgende Posten fallen häufig an:
Dachdämmung und -eindeckung: 20.000 € - 40.000 €
Fassadendämmung (WDVS): 15.000 € - 30.000 €
Fensteraustausch (pro Fenster): 500 € - 1.200 €
Heizungsanlage (Wärmepumpe): 25.000 € - 45.000 €
Badsanierung: 10.000 € - 25.000 €
Diese Zahlen verdeutlichen, wie schnell der Preisvorteil einer Bestandsimmobilie durch Modernisierungsmaßnahmen aufgezehrt werden kann.
Der Münchner Immobilienmarkt stellt Investoren und Eigennutzer vor eine grundlegende Frage: Neubau oder Bestand? Ein Neubau lockt mit moderner Ausstattung und höchster Energieeffizienz, verlangt aber einen Kaufpreis von oft über 11.500 € pro Quadratmeter. Eine Bestandsimmobilie in guter Lage scheint mit durchschnittlich 8.600 € pro Quadratmeter günstiger, birgt jedoch Risiken durch unvorhersehbare Sanierungskosten. Diese Analyse liefert Ihnen die entscheidenden Kennzahlen zu Kosten, gesetzlichen Pflichten und Renditepotenzialen. So treffen Sie eine fundierte Entscheidung, die sich langfristig für Sie auszahlt.
Der Münchner Immobilienmarkt stellt Investoren und Eigennutzer vor eine grundlegende Frage: Neubau oder Bestand? Ein Neubau lockt mit moderner Ausstattung und höchster Energieeffizienz, verlangt aber einen Kaufpreis von oft über 11.500 € pro Quadratmeter. Eine Bestandsimmobilie in guter Lage scheint mit durchschnittlich 8.600 € pro Quadratmeter günstiger, birgt jedoch Risiken durch unvorhersehbare Sanierungskosten. Diese Analyse liefert Ihnen die entscheidenden Kennzahlen zu Kosten, gesetzlichen Pflichten und Renditepotenzialen. So treffen Sie eine fundierte Entscheidung, die sich langfristig für Sie auszahlt.
Der Münchner Immobilienmarkt stellt Investoren und Eigennutzer vor eine grundlegende Frage: Neubau oder Bestand? Ein Neubau lockt mit moderner Ausstattung und höchster Energieeffizienz, verlangt aber einen Kaufpreis von oft über 11.500 € pro Quadratmeter. Eine Bestandsimmobilie in guter Lage scheint mit durchschnittlich 8.600 € pro Quadratmeter günstiger, birgt jedoch Risiken durch unvorhersehbare Sanierungskosten. Diese Analyse liefert Ihnen die entscheidenden Kennzahlen zu Kosten, gesetzlichen Pflichten und Renditepotenzialen. So treffen Sie eine fundierte Entscheidung, die sich langfristig für Sie auszahlt.
Der Münchner Immobilienmarkt stellt Investoren und Eigennutzer vor eine grundlegende Frage: Neubau oder Bestand? Ein Neubau lockt mit moderner Ausstattung und höchster Energieeffizienz, verlangt aber einen Kaufpreis von oft über 11.500 € pro Quadratmeter. Eine Bestandsimmobilie in guter Lage scheint mit durchschnittlich 8.600 € pro Quadratmeter günstiger, birgt jedoch Risiken durch unvorhersehbare Sanierungskosten. Diese Analyse liefert Ihnen die entscheidenden Kennzahlen zu Kosten, gesetzlichen Pflichten und Renditepotenzialen. So treffen Sie eine fundierte Entscheidung, die sich langfristig für Sie auszahlt.
Statistisches Bundesamt (Destatis) bietet detaillierte Informationen zu Baupreisen und Immobilienpreisindizes in Deutschland.
Statista stellt eine Statistik über die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in München bereit.
Stadt München veröffentlicht den Immobilienmarktbericht für die Jahre 2025/2026.
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bietet eine Themenseite zum Bereich Wohnen und Immobilien.
Deutsche Bundesbank präsentiert ihr Indikatorensystem zum Wohnimmobilienmarkt.
Statista liefert eine Statistik über die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen in Deutschland.
Wirtschaftswoche berichtet über eine Prognose des ifo Instituts zum Rückgang des Wohnungsbaus in Deutschland.
Wikipedia bietet einen umfassenden Artikel über den Immobilienmarkt in Deutschland.
Statistisches Bundesamt (Destatis) veröffentlicht Pressemitteilungen, beispielsweise zu Bau- oder Immobilienpreisen.
BKI (Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern) stellt Informationen zum Baupreisindex bereit.
Wie stark beeinflusst das GEG meine Kaufentscheidung?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein zentraler Faktor. Bei einem Neubau haben Sie die Sicherheit, alle aktuellen und zukünftigen Standards zu erfüllen. Bei einer Bestandsimmobilie müssen Sie die Kosten für eventuell vorgeschriebene Sanierungen (z.B. Heizungstausch) fest einplanen, um den Wert der Immobilie zu sichern und Bußgelder zu vermeiden.
Welche Immobilie in München hat das bessere Wertsteigerungspotenzial?
Beide Typen haben Potenzial. Neubauten in guten Lagen bieten eine sichere, stetige Wertentwicklung. Bestandsimmobilien in Top-Lagen können durch eine hochwertige Sanierung einen überproportionalen Wertzuwachs erfahren. Die größere Chance, aber auch das höhere Risiko, liegt meist im Bestand.
Wie finde ich die tatsächlichen Sanierungskosten für einen Altbau heraus?
Eine verlässliche Kostenschätzung erhalten Sie durch ein Baugutachten eines unabhängigen Sachverständigen. Für eine schnelle, datenbasierte Erstbewertung können Sie auch digitale Tools wie die Auctoa-Immobilienbewertung nutzen, die typische regionale Sanierungskosten in ihre Analyse einbezieht.
Spielt die Lage eine größere Rolle bei Neubau oder Bestand?
Die Lage ist immer der wichtigste Faktor. Bei Bestandsimmobilien kaufen Sie in eine etablierte Infrastruktur. Bei Neubauprojekten, die oft in Randlagen entstehen, investieren Sie in die zukünftige Entwicklung eines Stadtteils. Prüfen Sie hier besonders die kommunale Planung und Verkehrsanbindung.
