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Stehen Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie und fragen sich, wer die Maklerkosten trägt und wie hoch diese ausfallen dürfen? Seit einer Gesetzesänderung Ende 2020 hat sich die Verteilung der Maklerprovision beim Hausverkauf grundlegend geändert. Erfahren Sie hier, wie Sie die Kosten fair aufteilen und Ihren Verkaufserlös maximieren.
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Seit Dezember 2020 werden die Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer hälftig geteilt, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt.
Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern frei verhandelbar und liegt üblicherweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des Verkaufspreises.
Die Maklerprovision wird erst nach erfolgreicher notarieller Beurkundung des Kaufvertrags fällig; bei Scheitern des Verkaufs entsteht in der Regel kein Provisionsanspruch.
Der Verkauf einer Immobilie ist ein bedeutender Schritt, bei dem oft erhebliche Summen im Spiel sind. Eine zentrale Frage dabei sind die Maklerkosten beim Hausverkauf. Viele Verkäufer sind unsicher, welche Kosten auf sie zukommen und wie diese sich zusammensetzen. Seit dem 23. Dezember 2020 gibt es eine klare gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerprovision, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen betrifft. Dieser Artikel beleuchtet die aktuelle Rechtslage, zeigt übliche Provisionshöhen auf und gibt Ihnen wertvolle Tipps, wie Sie die Maklerkosten fair gestalten und somit Ihren Gewinn optimieren können. Eine fundierte Immobilienbewertung ist dabei der erste Schritt zu einem erfolgreichen Verkauf.
Die entscheidende Frage "Wer zahlt den Makler?" wurde Ende 2020 neu beantwortet. Das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" trat am 23. Dezember 2020 in Kraft. Es legt fest, dass wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, er mindestens 50 % der Maklerprovision übernehmen muss. Eine vollständige Abwälzung der Kosten auf den Käufer ist somit nicht mehr ohne Weiteres möglich. Diese Regelung gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Für Verkäufer bedeutet dies mehr Transparenz und eine fairere Lastenverteilung. Die genaue Aufteilung wird im Maklervertrag festgehalten, der seit der Gesetzesänderung der Schriftform bedarf. Die Kenntnis dieser Regelung ist ein wichtiger Baustein, um Risiken beim Hausverkauf zu minimieren.
Diese Neuregelung hat das Ziel, private Immobilienkäufer finanziell zu entlasten, die zuvor in vielen Bundesländern die gesamten Maklerkosten tragen mussten, obwohl der Makler primär vom Verkäufer mandatiert wurde. Die Provisionshöhe selbst bleibt verhandelbar. Die neue Gesetzeslage schafft somit eine verbindliche Grundlage für die Kostenverteilung, nicht aber für die Höhe der Provision. Dies unterstreicht die Wichtigkeit, die Vor- und Nachteile eines Maklers genau abzuwägen.
Wie hoch fallen die Maklerkosten beim Hausverkauf konkret aus? Eine bundesweit einheitliche Gebührenordnung für Makler gibt es nicht. Die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar, orientiert sich aber an ortsüblichen Sätzen. In den meisten Bundesländern bewegt sich die Gesamtprovision üblicherweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des beurkundeten Kaufpreises, inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer angenommenen Provision von 7,14 % (inkl. MwSt.) würden sich die gesamten Maklerkosten auf 21.420 Euro belaufen. Gemäß der neuen Regelung teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten in der Regel hälftig, sodass jede Partei 10.710 Euro trägt.
Es ist wichtig zu wissen, dass der Standort der Immobilie, nicht der Wohnsitz des Auftraggebers, für die ortsübliche Provision maßgeblich ist. Die Provisionssätze können also je nach Bundesland und sogar regional variieren. Eine genaue Wertermittlung Ihrer Immobilie durch Experten wie Auctoa kann Ihnen helfen, eine realistische Verhandlungsbasis für die Provisionshöhe zu schaffen. Für eine erste Einschätzung können Sie auch unseren ImmoGPT-Chat nutzen.
Hier eine Übersicht der üblichen Gesamtprovisionen (inkl. 19% MwSt.) und der jeweiligen Anteile für Verkäufer und Käufer in einigen Bundesländern, basierend auf Daten von Anfang 2025 :
Baden-Württemberg: 7,14 % (je 3,57 %)
Bayern: 7,14 % (je 3,57 %)
Berlin: 7,14 % (je 3,57 %)
Brandenburg: 7,14 % (je 3,57 %)
Bremen: 5,95 % (je 2,98 %)
Hamburg: 6,25 % (je 3,12 %)
Hessen: 5,95 % (oder 7,14 %), (je 2,98 % oder 3,57 %)
Nordrhein-Westfalen: 7,14 % (je 3,57 %)
Diese Werte dienen als Richtlinie; die tatsächliche Provision beim Hausverkauf ist immer Verhandlungssache.
Obwohl es regionale Richtwerte gibt, ist die Höhe der Maklerprovision beim Hausverkauf immer verhandelbar. Nutzen Sie diesen Spielraum! Gerade bei hochwertigen Immobilien oder wenn ein schneller Verkauf wahrscheinlich ist, zeigen sich viele Makler kompromissbereit. Eine gute Vorbereitung und klare Argumente sind hier entscheidend. Informieren Sie sich über die ortsüblichen Sätze und die Leistungen, die der Makler anbietet. Eine transparente Kostenstruktur und ein klar definierter Leistungsumfang sind essenziell. Fragen Sie nach, welche konkreten Vermarktungsstrategien geplant sind und wie die Erfolgschancen eingeschätzt werden. Ein Verkauf ohne Makler ist zwar eine Option, um Kosten zu sparen, bedeutet aber auch einen erheblichen Mehraufwand und erfordert spezifisches Wissen.
Folgende Punkte können Ihre Verhandlungsposition stärken:
Marktwertkenntnis: Eine aktuelle, neutrale Bewertung Ihrer Immobilie, wie sie Auctoa anbietet, gibt Ihnen Sicherheit über den realistischen Wert und damit eine solide Basis für Preisverhandlungen – auch bei der Provision.
Exklusivauftrag: Bieten Sie dem Makler einen Alleinauftrag an. Dies gibt ihm Sicherheit und motiviert oft zu besseren Konditionen, da er keine Konkurrenz durch andere Makler fürchten muss.
Zustand und Lage: Eine sehr gut gepflegte Immobilie in begehrter Lage lässt sich leichter verkaufen. Dies kann ein Argument für eine niedrigere Provision sein, da der Vermittlungsaufwand für den Makler potenziell geringer ist.
Eigenleistung anbieten: Klären Sie, ob Sie bestimmte Aufgaben selbst übernehmen können, z.B. die Durchführung einiger Besichtigungen, um die Provision zu senken. Dies sollte jedoch klar im Maklervertrag definiert werden.
Eine professionelle Beratung, beispielsweise durch den ImmoGPT-Chat von Auctoa, kann Ihnen helfen, Ihre Verhandlungsstrategie zu optimieren und die richtigen Fragen zu stellen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Denken Sie daran, dass auch die Kosten für ein Wertgutachten eine Investition in einen erfolgreichen Verkauf sein können.
Die Maklerprovision wird erfolgsabhängig gezahlt. Das bedeutet, der Anspruch auf die Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag über die Immobilie notariell beurkundet wurde. Eine reine Besichtigung oder das Interesse eines potenziellen Käufers reichen nicht aus. Üblicherweise stellt der Makler seine Rechnung nach dem Notartermin aus, und die Zahlung wird dann innerhalb einer im Vertrag festgelegten Frist fällig, oft 7 bis 14 Tage nach Vertragsunterzeichnung. Es gibt keine festgelegte Reihenfolge, wer zuerst zahlt; Käufer und Verkäufer begleichen ihre Anteile meist zeitgleich oder nacheinander. Wenn der Verkäufer die Provision anteilig auf den Käufer umlegt (nach § 656d BGB), muss der Verkäufer seinen Anteil zuerst zahlen und dies nachweisen, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist.
Was passiert, wenn der Kaufvertrag wider Erwarten scheitert, beispielsweise durch Rücktritt einer Partei aufgrund vertraglich vereinbarter Gründe oder wenn eine Finanzierung platzt, bevor der Notarvertrag unterschrieben wurde? In diesem Fall entfällt in der Regel auch der Anspruch auf die Maklerprovision. Der Maklerlohn ist an den erfolgreichen Abschluss des Hauptvertrages (Kaufvertrag) gekoppelt. Sollte der Kaufvertrag jedoch später aufgrund eines Mangels unwirksam werden, kann dies ebenfalls zum Entfall der Provision führen. Klären Sie die genauen Bedingungen zur Fälligkeit und zu eventuellen Ausnahmen immer vorab im Maklervertrag. Ein Grundstücksverkauf ohne Makler birgt andere Kostenstrukturen, die es zu bedenken gilt.
Die Maklerkosten beim Hausverkauf decken eine Vielzahl von Dienstleistungen ab, die den Verkaufsprozess für Sie als Eigentümer erheblich vereinfachen und professionalisieren sollen. Ein guter Makler nimmt Ihnen nicht nur Arbeit ab, sondern kann durch seine Expertise und sein Netzwerk oft auch einen besseren Verkaufspreis erzielen. Zu den typischen Leistungen, die in der Maklerprovision enthalten sind, gehören in der Regel:
Marktwertermittlung: Eine fundierte Einschätzung des aktuellen Marktwertes Ihrer Immobilie. Dies ist die Basis für eine realistische Preisfindung.
Unterlagenbeschaffung und -aufbereitung: Zusammenstellung aller notwendigen Dokumente wie Grundbuchauszug, Energieausweis etc.
Exposé-Erstellung: Anfertigung professioneller Verkaufsunterlagen mit hochwertigen Fotos und detaillierten Objektbeschreibungen.
Vermarktung: Entwicklung einer passenden Vermarktungsstrategie und Schaltung von Anzeigen auf relevanten Online-Portalen, in Printmedien und Nutzung des eigenen Kundennetzwerks.
Besichtigungsmanagement: Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen mit Kaufinteressenten.
Bonitätsprüfung: Überprüfung der Zahlungsfähigkeit potenzieller Käufer.
Verhandlungsführung: Unterstützung bei den Preisverhandlungen zwischen Ihnen und dem Käufer.
Vertragsvorbereitung: Vorbereitung des Kaufvertragsentwurfs in Zusammenarbeit mit einem Notar.
Begleitung zum Notartermin: Anwesenheit und Unterstützung beim Notartermin.
Übergabemanagement: Oft auch Unterstützung bei der Immobilienübergabe nach Vertragsabschluss.
Der genaue Leistungsumfang kann variieren und sollte detailliert im Maklervertrag festgehalten werden. Eine klare Absprache hilft, Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass Sie für Ihr Geld die gewünschten Leistungen erhalten. Für Erben, die oft vor komplexen Entscheidungen stehen, kann ein Makler eine wertvolle Unterstützung sein, um den Immobilienverkauf auch als Privatperson erfolgreich zu gestalten.
Die Maklerkosten beim Hausverkauf stellen einen signifikanten Posten dar, der jedoch durch die gesetzliche Neuregelung zur Provisionsteilung seit Ende 2020 fairer gestaltet wurde. In der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten, die meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Verkaufspreises liegen. Entscheidend ist, dass Sie als Verkäufer Ihre Rechte und Möglichkeiten kennen: Die Provisionshöhe ist verhandelbar, und ein klar definierter Leistungsumfang im Maklervertrag schützt vor Überraschungen. Eine professionelle, datengestützte Immobilienbewertung, wie sie Auctoa anbietet, bildet eine solide Grundlage für alle Verhandlungen und einen erfolgreichen Verkaufsprozess. Nutzen Sie auch interaktive Tools wie den ImmoGPT-Chat für schnelle Antworten auf Ihre Fragen. So treffen Sie fundierte Entscheidungen und sichern sich den bestmöglichen Erlös für Ihre Immobilie.
Gesetze im Internet erläutern im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 652 BGB) die Entstehung des Provisionsanspruchs des Maklers.
Gesetze im Internet regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 656c BGB) den Provisionsanspruch bei Kauf oder Vermittlung von Wohnraum.
Deutscher Bundestag bietet Informationen zur gesetzlichen Neuregelung der Maklerkosten.
Statistisches Bundesamt stellt umfassende Daten zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex bereit.
Statistisches Bundesamt bietet spezifische Tabellen zu Häuserpreisen und Bauland.
Deutsche Bundesbank liefert Statistiken und Analysen zu Immobilien- und Bauleistungspreisen.
IHK München informiert über die Verteilung der Maklerprovision.
Sparkasse bietet einen Ratgeber zur Maklerprovision beim Immobilienverkauf.
Haufe bietet einen Fachartikel zum Maklerrecht und der Diskussion um das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf.
Was passiert mit den Maklerkosten, wenn der Hausverkauf nicht zustande kommt?
Wenn der Kaufvertrag nicht notariell beurkundet wird, entsteht in der Regel kein Anspruch auf die Maklerprovision, da diese erfolgsabhängig ist.
Gilt die Teilung der Maklerkosten für alle Immobilienarten?
Nein, die gesetzliche Teilung der Maklerprovision gilt spezifisch für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Sie greift nicht bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern (wenn der Käufer als Investor agiert) oder gewerblichen Immobilien.
Welche Leistungen sind typischerweise in den Maklerkosten enthalten?
Typische Maklerleistungen umfassen die Marktwertermittlung, Erstellung eines Exposés, Vermarktung, Durchführung von Besichtigungen, Bonitätsprüfung von Käufern, Verhandlungsführung und Begleitung bis zum Notartermin. Der genaue Umfang wird im Maklervertrag festgelegt.
Muss der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Ja, seit der Gesetzesänderung Ende 2020 muss der Maklervertrag der Textform genügen, also beispielsweise schriftlich per Brief oder E-Mail geschlossen werden. Eine mündliche Vereinbarung ist nicht mehr ausreichend.
Kann ich die Maklerkosten von der Steuer absetzen?
Beim Verkauf einer privat genutzten Immobilie sind die Maklerkosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Anders sieht es aus, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird oder der Verkauf im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erfolgt; hier können die Kosten unter Umständen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden.
Was ist der Unterschied zwischen Innenprovision und Außenprovision?
Die Außenprovision wird vom Käufer getragen und ist oft im Exposé ausgewiesen. Die Innenprovision zahlt der Verkäufer direkt an den Makler. Seit der Neuregelung 2020 ist bei Verkäufen von Wohnimmobilien an Verbraucher meist eine hälftige Teilung üblich, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt.
