Immobilienbewertung
Sanierungspotenzial-Bericht
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Wussten Sie, dass zahlreiche Immobilien in Deutschland unbemerkt unterversichert sind? Ein kleiner Fehler in der Police kann im Schadensfall zu Kürzungen von über 20 % führen. Dieser Artikel zeigt Ihnen die größten Risiken und wie Sie diese gezielt ausschalten.
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Unterversicherung liegt vor, wenn die Versicherungssumme den realen Wiederherstellungswert einer Immobilie unterschreitet.
Im Schadensfall kürzen Versicherer die Leistung proportional zur Unterversicherung, was auch für Teilschäden gilt.
Hauptursachen sind stark gestiegene Baukosten (über 60 % in 12 Jahren) und nicht gemeldete, wertsteigernde Sanierungen.
Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie im Ernstfall vollständig abgesichert ist? Die Realität sieht oft anders aus. Durch rasant gestiegene Baukosten und über Jahre nicht angepasste Verträge entsteht eine gefährliche Lücke: die Unterversicherung. Dies bedeutet, dass die vereinbarte Versicherungssumme den tatsächlichen Wiederherstellungswert Ihres Gebäudes nicht mehr deckt. Die finanziellen Folgen können gravierend sein und Sie auf zehntausenden Euro Kosten sitzen lassen. Wir erklären die Ursachen, zeigen die konkreten finanziellen Risiken einer Unterversicherung auf und geben Ihnen eine klare Strategie an die Hand, wie Sie Ihr Eigentum wirksam schützen.
Eine Unterversicherung liegt vor, wenn die Versicherungssumme Ihrer Police niedriger ist als der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie. Versicherer sprechen bereits bei einer Differenz von 10 % von einer erheblichen Unterversicherung. Im Schadensfall wird die Entschädigung dann nur anteilig im Verhältnis der Versicherungssumme zum tatsächlichen Wert gekürzt. Dies gilt nicht nur bei einem Totalschaden, sondern auch bei kleineren Teilschäden, was viele Eigentümer überrascht. Die finanziellen Risiken sind beträchtlich und oft unbemerkt vorhanden. Die Ursachen dafür sind vielfältig und entwickeln sich schleichend über Jahre.
Die häufigste Ursache für eine Unterversicherung ist die Wertsteigerung von Immobilien, die in Policen nicht abgebildet wird. Die Baupreise für Wohngebäude in Deutschland sind allein zwischen 2010 und 2022 um 64 % gestiegen. Eine vor zehn Jahren festgesetzte Versicherungssumme ist heute mit hoher Wahrscheinlichkeit unzureichend. Hinzu kommen oft nicht gemeldete Modernisierungen oder Anbauten. Eine neue Wärmepumpe, eine Solaranlage auf dem Dach oder ein ausgebauter Dachboden steigern den Gebäudewert schnell um fünfstellige Beträge. Werden diese Änderungen dem Versicherer nicht mitgeteilt, entsteht eine Deckungslücke. Die Folgen veralteter Bewertungen sind somit ein direktes finanzielles Risiko für jeden Eigentümer.
Die Konsequenzen einer Unterversicherung lassen sich am besten an einem konkreten Beispiel verdeutlichen. Angenommen, der tatsächliche Wiederaufbauwert Ihres Hauses beträgt 500.000 Euro. Ihre Versicherungspolice weist jedoch nur eine Summe von 400.000 Euro aus. Sie sind also zu 80 % korrekt versichert, es besteht eine Unterversicherung von 20 %. Ein Sturm verursacht nun einen Schaden am Dach in Höhe von 50.000 Euro. Der Versicherer wird nicht die vollen 50.000 Euro erstatten. Stattdessen zahlt er nur 80 % des Schadens, also 40.000 Euro. Auf den restlichen 10.000 Euro bleiben Sie sitzen. Dieses Prinzip der proportionalen Kürzung ist im Versicherungsvertragsgesetz (VVG) §75 festgelegt. Eine präzise Risikobewertung Ihrer Immobilie ist daher unerlässlich.
Viele ältere Verträge nutzen zur Berechnung der Versicherungssumme den sogenannten "Wert 1914". Dies ist ein fiktiver Rechenwert, der angibt, was ein Neubau im Jahr 1914 in Goldmark gekostet hätte. Um den heutigen Wert zu ermitteln, wird dieser Basiswert mit dem jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindex multipliziert. Das System ist an sich schlüssig, birgt aber Fehlerquellen. Wird ein veralteter Baupreisindex verwendet oder wurde der Wert 1914 ursprünglich falsch angesetzt, ist die gesamte Kalkulation fehlerhaft. Dies führt fast zwangsläufig zu einer Unter- oder Überbewertung und den damit verbundenen finanziellen Nachteilen.
Sie können die Risiken einer Unterversicherung aktiv minimieren. Die folgenden Maßnahmen schützen Ihr Vermögen wirksam:
Versicherungspolice regelmäßig prüfen: Kontrollieren Sie Ihre Wohngebäudeversicherung mindestens alle zwei bis drei Jahre. Achten Sie besonders auf die Versicherungssumme und die Berechnungsgrundlage.
Wertsteigernde Maßnahmen umgehend melden: Informieren Sie Ihren Versicherer sofort über alle baulichen Veränderungen wie Anbauten, energetische Sanierungen oder den Einbau teurer Anlagen. Eine Solaranlage kann den Wert um über 15.000 Euro erhöhen.
Unterversicherungsverzicht vereinbaren: Viele Versicherer bieten eine Klausel zum "Unterversicherungsverzicht". Damit sichert der Versicherer zu, im Schadensfall auf die Prüfung einer Unterversicherung zu verzichten, oft im Gegenzug für eine Wertermittlung nach seinen Vorgaben.
Professionelle Wertermittlung durchführen: Der sicherste Weg ist eine unabhängige, aktuelle Bewertung. Eine datengestützte Analyse, wie sie Auctoa anbietet, liefert Ihnen schnell und objektiv den heutigen Wiederherstellungswert und damit die Grundlage für eine korrekte Versicherungssumme.
Diese Strategien zur Risikominimierung geben Ihnen die Kontrolle zurück.
Traditionelle Schätzungen oder veraltete Rechenmodelle sind den heutigen Marktdynamiken oft nicht mehr gewachsen. Die Baupreise stiegen allein im Februar 2025 um 3,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Eine KI-gestützte, datenbasierte Immobilienbewertung von Auctoa analysiert tausende Datenpunkte und ermittelt so einen präzisen, aktuellen Wiederherstellungswert. Dieser Wert dient als verlässliche Grundlage für Ihre Versicherungsverhandlungen und schließt die gefährliche Lücke einer Unterversicherung. Sie erhalten nicht nur Sicherheit, sondern auch eine solide Basis für Ihr gesamtes Risikomanagement. Haben Sie eine schnelle Frage zum Wert Ihrer Immobilie? Testen Sie jetzt gratis unseren ImmoGPT-Chat für eine erste Einschätzung.
Statistisches Bundesamt bietet umfassende Informationen zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex in Deutschland.
Statistisches Bundesamt enthält detaillierte Tabellen und Daten zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex.
Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) bietet einen Artikel über die Unterversicherung von Gebäuden gegen Naturgefahren in Deutschland.
Verbraucherzentrale informiert über die Notwendigkeit und wichtige Aspekte der Wohngebäudeversicherung für Hausbesitzer.
Wikipedia bietet eine allgemeine Definition und Erläuterung des Begriffs "Unterversicherung".
Deutsche Bundesbank stellt Statistiken zu Immobilien- und Bauleistungspreisen in Deutschland bereit.
Wikipedia erläutert das Sachwertverfahren, eine Methode zur Immobilienbewertung.
Gesetze im Internet (Bundesministerium der Justiz) enthält den vollständigen Text des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) von 2008.
Was genau ist der Unterversicherungsverzicht?
Der Unterversicherungsverzicht ist eine Klausel im Versicherungsvertrag. Damit erklärt der Versicherer, dass er im Schadensfall auf eine Prüfung der Versicherungssumme verzichtet und somit nicht wegen Unterversicherung kürzt. Dies ist oft an Bedingungen geknüpft, z.B. dass die Wohnfläche korrekt angegeben wurde oder die Wertermittlung nach einem bestimmten Schema erfolgte.
Meine Versicherung nutzt das Wohnflächenmodell statt des Werts 1914. Bin ich trotzdem sicher?
Das Wohnflächenmodell ist eine moderne Alternative, birgt aber eigene Risiken. Wenn die angegebene Wohnfläche nicht exakt stimmt oder besondere, teure Ausstattungen nicht gesondert erfasst sind, kann auch hier eine Unterversicherung entstehen. Eine regelmäßige Prüfung ist auch bei diesem Modell wichtig.
Wie beeinflussen Solaranlagen und Wärmepumpen die Versicherungssumme?
Diese Anlagen steigern den Gebäudewert erheblich und müssen dem Versicherer gemeldet werden. Sie erhöhen das Wiederherstellungsrisiko und erfordern eine Anpassung der Versicherungssumme nach oben, um eine Deckungslücke zu vermeiden. Andernfalls droht eine Unterversicherung.
Kann ich eine Unterversicherung rückwirkend heilen?
Nein, eine Anpassung der Versicherungssumme wirkt immer nur für die Zukunft. Ein bereits eingetretener Schaden wird auf Basis der zum Schadenszeitpunkt gültigen, zu niedrigen Versicherungssumme reguliert. Deshalb ist proaktives Handeln so wichtig.
