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Erbschaftssteuer umgehen bei Immobilien legal

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Ein reifes Paar optimiert legal die Erbschaftssteuer auf Immobilien mit Hilfe von Strategien und einem Rechner.

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Erbschaftssteuer bei Immobilien legal optimieren: 7 praxiserprobte Strategien

Erbschaftssteuer bei Immobilien legal optimieren: 7 praxiserprobte Strategien

Erbschaftssteuer bei Immobilien legal optimieren: 7 praxiserprobte Strategien

09.02.2025

Minutes

Federico De Ponte

Experte für Beratung bei Auctoa

25.05.2025

11

Minuten

Federico De Ponte
Federico De Ponte

Experte für Erbschaftsmanager bei Auctoa

Eine Immobilie zu erben, ist oft mit einer erheblichen Steuerforderung des Finanzamts verbunden. Doch wussten Sie, dass sich die Erbschaftssteuer bei Immobilien legal umgehen oder zumindest drastisch reduzieren lässt? Dieser Artikel zeigt Ihnen sieben wirksame Strategien, mit denen Sie Ihr Immobilienerbe sichern, anstatt es mit dem Fiskus teilen zu müssen.

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Das Thema kurz und kompakt

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Nutzen Sie die persönlichen Freibeträge (z.B. 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € für Kinder) alle zehn Jahre durch Schenkungen zu Lebzeiten, um die Steuerlast schrittweise auf null zu senken.

Behalten Sie die Kontrolle und senken Sie den steuerpflichtigen Wert einer Immobilie, indem Sie diese verschenken, sich aber ein lebenslanges Nießbrauch- oder Wohnrecht sichern.

Weisen Sie dem Finanzamt durch ein professionelles Verkehrswertgutachten einen realistischen, oft niedrigeren Immobilienwert nach, um die Bemessungsgrundlage direkt zu reduzieren.

Steht die Übergabe einer Immobilie an die nächste Generation an, stellt sich unweigerlich die Frage nach der Erbschaftssteuer. Die gesetzlichen Anforderungen sind komplex und die finanziellen Belastungen können ein Erbe schnell schmälern. Viele Immobilieneigentümer und deren Erben fürchten, dass ein beträchtlicher Teil des Vermögens – bis zu 50 % des Immobilienwerts – an das Finanzamt fließt. Doch mit proaktiver Planung und dem richtigen Wissen lässt sich die Steuerlast erheblich senken. In diesem Leitfaden stellen wir Ihnen als Ihr digitaler Begleiter für Immobilienbewertung die entscheidenden legalen Methoden vor, von der Nutzung der Freibeträge über Schenkungen zu Lebzeiten bis hin zur strategischen Bedeutung eines exakten Verkehrswertgutachtens. So schützen Sie Ihr Vermögen wirksam.

Das Fundament: Steuerklassen und Freibeträge gezielt einsetzen

Das Fundament: Steuerklassen und Freibeträge gezielt einsetzen

Das Fundament: Steuerklassen und Freibeträge gezielt einsetzen

Das Fundament: Steuerklassen und Freibeträge gezielt einsetzen

Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von zwei Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. Das Gesetz teilt Erben in drei Steuerklassen ein, die über Freibeträge und Steuersätze entscheiden. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner (Steuerklasse I) profitieren vom höchsten Freibetrag von 500.000 Euro. Kindern stehen immerhin 400.000 Euro zu, während Enkel 200.000 Euro steuerfrei erben können. Für Geschwister, Nichten und Neffen (Steuerklasse II) sinkt der Freibetrag drastisch auf nur 20.000 Euro. Alles, was über diesen Beträgen liegt, wird mit Sätzen zwischen 7 % und 50 % besteuert. Eine präzise Bestimmung des Immobilienwerts ist daher der erste Schritt, um die potenzielle Steuerlast überhaupt korrekt einschätzen zu können. Erst mit dieser Kenntnis können die folgenden Strategien ihre volle Wirkung entfalten.

Strategie 1: Vermögen frühzeitig übertragen durch Schenkung zu Lebzeiten

Strategie 1: Vermögen frühzeitig übertragen durch Schenkung zu Lebzeiten

Strategie 1: Vermögen frühzeitig übertragen durch Schenkung zu Lebzeiten

Strategie 1: Vermögen frühzeitig übertragen durch Schenkung zu Lebzeiten

Warum bis zum Erbfall warten, wenn Sie schon heute die Weichen stellen können? Eine Schenkung zu Lebzeiten ist eine der effektivsten Methoden, um die Erbschaftssteuer legal zu umgehen. Der Clou dabei ist die 10-Jahres-Frist. Alle zehn Jahre können die persönlichen Freibeträge erneut in voller Höhe genutzt werden. Ein Elternteil kann seinem Kind also alle zehn Jahre Vermögenswerte im Wert von 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Bei einer Immobilie im Wert von 800.000 Euro kann durch zwei Schenkungen im Abstand von zehn Jahren die Steuerlast auf null reduziert werden. Diese Vorgehensweise bietet entscheidende Vorteile:

  • Nutzung der Freibeträge alle 10 Jahre.

  • Reduzierung des späteren Nachlasswertes und somit der Steuerprogression.

  • Geordnete und planbare Vermögensübergabe an die nächste Generation.

  • Verringerung potenzieller Pflichtteilsansprüche anderer Erben.

Eine frühzeitige Planung ist hier entscheidend, denn die Uhr tickt ab dem Moment der Schenkung. Mehr zu den Details erfahren Sie in unserem Beitrag zur Schenkungssteuer bei Grundbesitz. Doch was, wenn Sie die Immobilie zwar übertragen, aber weiterhin nutzen möchten?

Strategie 2: Nutzungsrechte sichern durch Nießbrauch und Wohnrecht

Strategie 2: Nutzungsrechte sichern durch Nießbrauch und Wohnrecht

Strategie 2: Nutzungsrechte sichern durch Nießbrauch und Wohnrecht

Strategie 2: Nutzungsrechte sichern durch Nießbrauch und Wohnrecht

Die Immobilie bereits an die Kinder überschreiben, aber weiterhin die Mieteinnahmen kassieren oder selbst darin wohnen? Genau das ermöglicht der Vorbehalt eines Nießbrauch- oder Wohnrechts. Bei einer Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt wird der Beschenkte zwar rechtlicher Eigentümer, der Schenker behält jedoch das umfassende Nutzungsrecht. Dieser Nießbrauch hat einen Kapitalwert, der vom Immobilienwert abgezogen wird und so die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer senkt. Der Wert des Nießbrauchs wird anhand der statistischen Lebenserwartung des Schenkers und der potenziellen Mieteinnahmen berechnet und kann die Steuerlast um 30 % bis 50 % reduzieren. Ein 65-jähriger Schenker kann so den steuerpflichtigen Wert einer Immobilie erheblich mindern. Unser Erbschaftssteuer-Rechner hilft Ihnen, dieses Potenzial zu kalkulieren. Für das selbstgenutzte Eigenheim gibt es sogar eine noch direktere Lösung.

Strategie 3: Das Familienheim steuerfrei an Ehepartner oder Kinder vererben

Strategie 3: Das Familienheim steuerfrei an Ehepartner oder Kinder vererben

Strategie 3: Das Familienheim steuerfrei an Ehepartner oder Kinder vererben

Strategie 3: Das Familienheim steuerfrei an Ehepartner oder Kinder vererben

Der Gesetzgeber schützt das Zuhause der Familie in besonderem Maße. Das sogenannte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerfrei vererbt werden. Für den überlebenden Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner entfällt die Erbschaftssteuer auf die gemeinsam bewohnte Immobilie vollständig, wenn er sie für mindestens zehn weitere Jahre selbst bewohnt. Gibt er die Nutzung vorher auf, fällt nachträglich Steuer an, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen (z. B. Pflegebedürftigkeit) daran gehindert. Auch Kinder können das Familienheim steuerfrei erben, allerdings gilt hier eine Begrenzung der Wohnfläche auf 200 Quadratmeter. Alles, was darüber hinausgeht, wird anteilig besteuert. Auch für sie gilt die Verpflichtung, unverzüglich einzuziehen und zehn Jahre dort zu wohnen. Nach Ablauf der Frist ist ein steuerfreier Verkauf möglich, wobei die Spekulationsfrist beim Verkauf zu beachten ist. Diese Regelung ist ein starkes Instrument, greift aber nur bei sehr spezifischen Konstellationen.

Strategie 4: Freibeträge potenzieren mit der Kettenschenkung

Strategie 4: Freibeträge potenzieren mit der Kettenschenkung

Strategie 4: Freibeträge potenzieren mit der Kettenschenkung

Strategie 4: Freibeträge potenzieren mit der Kettenschenkung

Was tun, wenn der Wert einer Immobilie die Freibeträge von direkten Erben übersteigt? Hier kann die Kettenschenkung eine legale Lösung sein, um die Steuerlast zu verteilen. Anstatt dass Großeltern eine Immobilie direkt an ihre Enkel verschenken (Freibetrag 200.000 Euro), können sie diese zunächst an ihre eigenen Kinder (Freibetrag 400.000 Euro) übertragen. Das Kind kann die Immobilie oder Teile davon dann seinerseits an das Enkelkind weiterverschenken und dabei erneut einen Freibetrag nutzen. So können bei einer Schenkung vom Großvater an den Enkel über den Umweg des Vaters insgesamt 800.000 Euro (400.000 Euro Großvater -> Vater, 400.000 Euro Vater -> Kind) steuerfrei bewegt werden. Wichtig ist, dass zwischen den Schenkungen keine rechtliche Verpflichtung zur Weitergabe besteht und eine gewisse Zeit vergeht. Diese Methode ist besonders nützlich, um die niedrigen Freibeträge für Nichten und Neffen zu umgehen. Eine Alternative zur Schenkung kann der Verkauf sein.

Strategie 5: Immobilie an Verwandte verkaufen statt vererben

Strategie 5: Immobilie an Verwandte verkaufen statt vererben

Strategie 5: Immobilie an Verwandte verkaufen statt vererben

Strategie 5: Immobilie an Verwandte verkaufen statt vererben

Manchmal ist der Verkauf der Immobilie an die nächste Generation die steuerlich und wirtschaftlich sinnvollste Option. Ein Verkauf löst keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer aus, sondern potenziell Spekulationssteuer, die aber nach zehn Jahren Haltedauer entfällt. Der Verkaufspreis kann dabei auch unter dem Marktwert liegen. Ein solcher Verkauf unter Wert an Verwandte wird vom Finanzamt als gemischte Schenkung betrachtet. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert gilt als Schenkung, die aber oft durch die persönlichen Freibeträge abgedeckt werden kann. Diese Strategie hat zwei Vorteile: Die Eltern erhalten Liquidität aus dem Verkauf, und die Kinder erwerben die Immobilie zu einem günstigen Preis. Für all diese Modelle ist jedoch ein Punkt nicht verhandelbar: der korrekte Wert der Immobilie.

Das Fundament jeder Strategie: Den korrekten Verkehrswert nachweisen

Das Fundament jeder Strategie: Den korrekten Verkehrswert nachweisen

Das Fundament jeder Strategie: Den korrekten Verkehrswert nachweisen

Das Fundament jeder Strategie: Den korrekten Verkehrswert nachweisen

Jede Berechnung der Erbschaftssteuer beginnt mit dem Wert der Immobilie. Das Finanzamt nutzt zur Bewertung oft standardisierte Verfahren, die nicht immer den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln und tendenziell zu hoch ausfallen. Ein niedrigerer Immobilienwert bedeutet eine niedrigere Steuer. Sie haben das Recht, durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten einen geringeren Wert nachzuweisen. Ein solches Gutachten berücksichtigt individuelle Merkmale wie Bauschäden, einen Reparaturstau oder eine ungünstige Lage, was den Wert um 15-20 % senken kann. Die Rolle des Gutachtens im Erbfall ist daher zentral. Ein von Experten wie Auctoa erstelltes Gutachten bietet die notwendige rechtliche Sicherheit gegenüber dem Finanzamt. Folgende Gründe unterstreichen die Notwendigkeit:

  1. Es schafft eine realistische und oft niedrigere Bemessungsgrundlage.

  2. Es dient als anerkanntes Beweismittel zur Vorlage beim Finanzamt.

  3. Es deckt wertmindernde Faktoren auf, die Standardverfahren ignorieren.

  4. Es ist die Basis für die korrekte Berechnung von Nießbrauchrechten.

  5. Es beugt Konflikten zwischen Miterben über den Wert der Immobilie vor.

Mit unserem Auctoa Erbschaftsmanager oder einem ersten Austausch im ImmoGPT-Chat erhalten Sie schnell eine erste Einschätzung und können die nächsten Schritte planen.

Fazit: Proaktive Planung schlägt reaktive Steuerzahlung

Fazit: Proaktive Planung schlägt reaktive Steuerzahlung

Fazit: Proaktive Planung schlägt reaktive Steuerzahlung

Fazit: Proaktive Planung schlägt reaktive Steuerzahlung

Die Erbschaftssteuer auf Immobilien ist kein unabwendbares Schicksal. Die vorgestellten Strategien zeigen, dass Sie durch rechtzeitige und kluge Planung die Steuerlast legal und signifikant senken können. Der Schlüssel liegt darin, nicht erst auf den Erbfall zu warten, sondern die Vermögensnachfolge aktiv zu gestalten. Die Kombination aus der Nutzung von Freibeträgen, Schenkungen zu Lebzeiten, Nießbrauch und einem präzisen Verkehrswertgutachten bildet das stärkste Instrumentarium, um Ihr Immobilienvermögen für die nächste Generation zu sichern. Die Zukunft Ihres Vermögens gestalten Sie heute.

FAQ

FAQ

FAQ

FAQ

Wie lange muss ich im geerbten Familienheim wohnen bleiben, um die Steuerbefreiung zu erhalten?

Um die vollständige Steuerbefreiung für das Familienheim zu nutzen, müssen Sie als Erbe (Ehepartner oder Kind) die Immobilie für einen Zeitraum von zehn Jahren nach dem Erbfall selbst bewohnen. Eine Aufgabe der Nutzung vor Ablauf der Frist führt in der Regel zur nachträglichen Besteuerung.



Welchen Wert setzt das Finanzamt für eine geerbte Immobilie an?

Das Finanzamt ermittelt den Wert einer Immobilie in der Regel durch standardisierte Bewertungsverfahren (z.B. Vergleichswert- oder Sachwertverfahren). Diese Werte können über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Sie haben jedoch das Recht, durch ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.



Was ist der Vorteil von Nießbrauch gegenüber einem reinen Wohnrecht?

Der Nießbrauch ist umfassender als das Wohnrecht. Während das Wohnrecht nur das Bewohnen der Immobilie gestattet, erlaubt der Nießbrauch zusätzlich die wirtschaftliche Nutzung, also zum Beispiel die Vermietung und das Einbehalten der Mieteinnahmen. Beides mindert den steuerpflichtigen Wert der Immobilie.



Kann ich die Erbschaftssteuer durch einen Verkauf der Immobilie umgehen?

Ja, ein Verkauf an die zukünftigen Erben ist eine Möglichkeit. Ein Verkauf löst keine Erbschaftssteuer aus. Wird die Immobilie unter dem Marktwert verkauft, gilt die Differenz als Schenkung, die aber oft durch die Freibeträge abgedeckt werden kann. Dies verschafft den Verkäufern zudem Liquidität.



Funktioniert die Kettenschenkung auch bei nicht-verwandten Personen?

Theoretisch ja, aber sie ist steuerlich meist nicht sinnvoll. Die Freibeträge für nicht verwandte Personen (Steuerklasse III) sind mit 20.000 Euro sehr niedrig, und die Steuersätze sind mit 30 % bis 50 % sehr hoch. Die Strategie entfaltet ihre Wirkung vor allem innerhalb der Familie (Steuerklasse I).



Was ist ein Supervermächtnis und hilft es bei der Erbschaftssteuer?

Ein Supervermächtnis ist eine Gestaltung im Rahmen eines Berliner Testaments. Es gibt dem überlebenden Ehegatten die Flexibilität, Teile des Erbes steueroptimiert an die Kinder weiterzugeben, um deren Freibeträge im ersten Erbfall auszunutzen und so die Gesamtsteuerlast der Familie zu senken.



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