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Immobilien Rechtsinformationen
geerbte Immobilie unter Wert an Verwandte verkaufen
Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten diese im Familienkreis halten? Ein Verkauf unter Marktwert scheint eine gute Lösung, birgt aber steuerliche Risiken, die jährlich Tausende Euro kosten können. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie den Verkauf rechtssicher gestalten und teure Fehler vermeiden.
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Ein Verkauf einer geerbten Immobilie an Verwandte unter Marktwert wird vom Finanzamt als „gemischte Schenkung“ behandelt, wobei die Differenz zum Verkehrswert steuerpflichtig sein kann.
Persönliche Schenkungssteuerfreibeträge (z.B. 400.000 € für Kinder) können die Steuerlast erheblich reduzieren oder ganz vermeiden und sind alle 10 Jahre neu nutzbar.
Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist unerlässlich, um den Wert gegenüber dem Finanzamt rechtssicher nachzuweisen und Konflikte mit Miterben zu vermeiden.
Der Wunsch, eine geerbte Immobilie an nahe Verwandte zu einem Freundschaftspreis zu verkaufen, ist verständlich. Oft stecken emotionale Gründe dahinter, das Elternhaus oder eine wertvolle Wohnung in der Familie zu halten. Doch Vorsicht: Das Finanzamt schaut bei solchen Transaktionen genau hin. Ein zu niedriger Kaufpreis kann schnell als sogenannte „gemischte Schenkung“ eingestuft werden, was unerwartet hohe Schenkungssteuern zur Folge hat. Dieser Artikel erklärt Ihnen die steuerlichen Spielregeln, die entscheidende Rolle des Verkehrswerts und wie Sie mit einer sauberen Strategie rechtliche und finanzielle Nachteile umgehen. So stellen Sie sicher, dass der gut gemeinte Familienverkauf nicht zum teuren Bumerang wird.
Verkaufen Sie eine geerbte Immobilie an einen Verwandten zu einem Preis, der erheblich unter dem Marktwert liegt, wertet das Finanzamt dies als gemischte Schenkung. Rechtlich gesehen besteht die Transaktion aus einem entgeltlichen Teil (dem Kaufpreis) und einem unentgeltlichen Teil (der Schenkung). Liegt der Kaufpreis beispielsweise mehr als 20-25 % unter dem tatsächlichen Verkehrswert, geht die Behörde von einer Schenkungsabsicht aus. Die Differenz zwischen dem gezahlten Preis und dem vollen Marktwert wird dann schenkungssteuerpflichtig. Diese Regelung soll verhindern, dass durch einen symbolischen Kaufpreis die Schenkungssteuer umgangen wird. Daher ist eine genaue Kenntnis der steuerlichen Bewertungsgrundlagen unerlässlich, um den nächsten Schritt – die Nutzung von Freibeträgen – strategisch zu planen.
Die gute Nachricht ist, dass der Gesetzgeber persönliche Freibeträge für Schenkungen vorsieht, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad abhängt. Diese Freibeträge können alle 10 Jahre neu in Anspruch genommen werden, was eine gestaffelte Vermögensübertragung ermöglicht. Eine vorausschauende Planung kann hier Tausende Euro an Steuern sparen.
Hier sind die wichtigsten Freibeträge gemäß § 16 ErbStG auf einen Blick:
Ehegatten & eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder & Stiefkinder: 400.000 Euro
Enkelkinder: 200.000 Euro (400.000 Euro, falls deren Eltern bereits verstorben sind)
Eltern, Großeltern, Geschwister, Neffen/Nichten: 20.000 Euro
Ein Beispiel: Sie verkaufen ein geerbtes Haus mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro für 300.000 Euro an Ihre Tochter. Die Differenz von 300.000 Euro gilt als Schenkung. Da der Freibetrag für Kinder bei 400.000 Euro liegt, fällt in diesem Fall keine Schenkungssteuer an. Wichtig ist, den Verkehrswert der Immobilie für das Finanzamt exakt zu kennen, denn dieser Wert ist die Basis für alle Berechnungen.
Der exakte Verkehrswert ist die entscheidende Kennzahl bei einem Verkauf an Verwandte. Das Finanzamt nutzt zur Wertermittlung standardisierte Verfahren wie das Vergleichswert-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Diese pauschalen Bewertungen können jedoch dazu führen, dass der Wert zu hoch angesetzt wird, da individuelle Merkmale wie ein Sanierungsstau oft unberücksichtigt bleiben. Weicht der vereinbarte Kaufpreis signifikant vom amtlich geschätzten Wert ab, kann die Behörde eine eigene Prüfung vornehmen oder ein Gutachten anfordern. Ein von Ihnen beauftragtes, unabhängiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB schafft hier Rechtssicherheit. Es dokumentiert den realistischen Marktwert und wird von den Finanzämtern als Nachweis anerkannt. Dies ist nicht nur eine Absicherung gegen unerwartete Steuerforderungen, sondern auch eine faire Grundlage, um Streitigkeiten mit Miterben vorzubeugen, die sich durch einen zu niedrigen Preis benachteiligt fühlen könnten. Ein solches Gutachten ist die Basis für eine saubere faire Aufteilung einer Erbimmobilie.
Ein wesentlicher Vorteil beim Immobilienverkauf an nahe Verwandte ist die mögliche Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Diese Steuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt, entfällt bei Transaktionen in gerader Linie. Das bedeutet, Sie müssen keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn Sie an folgende Personen verkaufen:
Ihre Kinder oder Stiefkinder
Ihre Enkelkinder
Ihre Eltern oder Großeltern
Ihren Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner (auch nach einer Scheidung)
Achtung bei Seitenlinien: Verkaufen Sie die Immobilie an Geschwister, Nichten oder Neffen, fällt die Grunderwerbsteuer in voller Höhe an, da diese als Verwandte in der Seitenlinie gelten. Diese Regelung unterstreicht, wie wichtig eine genaue Prüfung der Verwandtschaftsverhältnisse für die Kostenplanung ist. Der Verkauf eines Hauses an den Sohn ist somit steuerlich anders zu behandeln als der Verkauf an einen Bruder. Die Kenntnis dieser Details ist entscheidend, um alle legalen Sparpotenziale auszuschöpfen.
Trotz der Vorteile birgt der Verkauf unter Wert an Verwandte Risiken, die über die Schenkungssteuer hinausgehen. Ein zentraler Punkt ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Verkaufen Sie eine geerbte Immobilie, die nicht selbst genutzt wurde, innerhalb dieser Frist, wird auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer fällig. Diese Frist wird vom Erblasser auf Sie übertragen. Ein zu niedriger Kaufpreis im Familienverkauf reduziert zwar den anfänglichen Gewinn, kann aber für den Käufer zum Nachteil werden, wenn dieser die Immobilie kurzfristig weiterveräußern muss. Der geringe Anschaffungspreis führt dann zu einem sehr hohen steuerpflichtigen Gewinn. Ein notariell beurkundeter Vertrag ist ohnehin Pflicht und sollte alle Aspekte, wie etwaige Wohnrechte oder Pflegeleistungen, exakt festhalten, da auch diese den Wert der Schenkung beeinflussen. Um solche komplexen Szenarien durchzuspielen, kann ein Tool wie der Auctoa Erbschaftsteuer-Rechner erste Anhaltspunkte liefern.
Eine geerbte Immobilie unter Wert an Verwandte zu verkaufen, ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, Vermögen innerhalb der Familie zu halten und gleichzeitig Steuern zu sparen. Der Erfolg hängt jedoch von einer sorgfältigen und informierten Planung ab. Die Transaktion muss als gemischte Schenkung verstanden und die daraus resultierenden steuerlichen Konsequenzen müssen durch die Nutzung von Freibeträgen aktiv gemanagt werden. Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist dabei kein Kostenfaktor, sondern eine Investition in Rechtssicherheit und die Vermeidung teurer Nachforderungen. Es schützt Sie vor dem Finanzamt und sichert den Familienfrieden. Mit der richtigen Strategie wird der gut gemeinte Freundschaftspreis zu einem echten Gewinn für alle Beteiligten.
Bundesfinanzministerium bietet umfassende Informationen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Bundesfinanzministerium erläutert die Anwendung der Vorschriften zur Bewertung von Grundvermögen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Test.de (Stiftung Warentest) informiert darüber, wie Finanzämter den Verkehrswert von Immobilien ermitteln.
Wikipedia bietet einen umfassenden Artikel zur Erbschaftsteuer in Deutschland.
Die Bundesnotarkammer stellt wichtige Informationen rund um das Thema Immobilien bereit.
Das Deutsche Notarinstitut veröffentlicht eine Stellungnahme zu Prüfungs- und Belehrungspflichten gemäß dem Beurkundungsgesetz.
Unter Gesetze im Internet finden Sie den vollständigen Gesetzestext des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG).
Das Bundesfinanzministerium stellt einen Auszug aus dem Bewertungsgesetz (BewG) speziell zu unbebauten Grundstücken bereit.
Der Bundesgerichtshof (BGH) veröffentlicht hier eine seiner Entscheidungen.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) bietet Informationen zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex.
Was ist eine gemischte Schenkung?
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn eine Immobilie zu einem Preis verkauft wird, der deutlich unter ihrem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Der Kaufvertrag ist der entgeltliche Teil, während die Differenz zum Marktwert als unentgeltliche Schenkung gilt und steuerliche Folgen haben kann.
Wie hoch sind die Schenkungssteuerfreibeträge für Familienmitglieder?
Die Freibeträge variieren stark: Für Ehepartner beträgt er 500.000 €, für Kinder 400.000 €, für Enkel 200.000 € und für die meisten anderen Verwandten wie Geschwister, Nichten oder Neffen nur 20.000 €. Diese Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden.
Warum ist ein Verkehrswertgutachten so wichtig?
Ein Verkehrswertgutachten von einem zertifizierten Sachverständigen liefert einen objektiven und rechtssicheren Nachweis über den wahren Wert Ihrer Immobilie. Es dient als anerkannte Grundlage für das Finanzamt, um die Höhe einer eventuellen Schenkung korrekt zu bemessen und schützt Sie vor zu hohen Steuerforderungen.
Muss ich beim Verkauf an meinen Bruder Grunderwerbsteuer zahlen?
Ja. Geschwister gelten als Verwandte in der Seitenlinie, nicht in gerader Linie. Daher fällt beim Verkauf einer Immobilie an einen Bruder oder eine Schwester die volle Grunderwerbsteuer an, deren Höhe vom jeweiligen Bundesland abhängt.
Was ist die Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie?
Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Wenn Sie eine geerbte Immobilie, die vom Erblasser nicht durchgehend selbst bewohnt wurde, innerhalb dieser Frist verkaufen, müssen Sie den erzielten Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Die Frist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum durch den Erblasser.
Wie kann Auctoa mir bei diesem Prozess helfen?
Auctoa bietet KI-gestützte, neutrale Immobilienbewertungen, die Ihnen eine schnelle und datenbasierte Einschätzung des Verkehrswerts liefern. Mit unserem ImmoGPT können Sie zudem erste Fragen klären und mit unserem Erbschaftssteuerrechner verschiedene Szenarien durchspielen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
