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Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf und wie hoch darf sie sein? Die Gesetzesänderung von 2020 hat Klarheit geschaffen, doch viele Details sind entscheidend für Verkäufer und Käufer.
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Seit Ende 2020 wird die Maklerprovision beim Verkauf von Einfamilienhäusern/Wohnungen an Verbraucher meist hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt.
Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt und verhandelbar, liegt aber oft zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises.
Maklerverträge bedürfen der Textform; die Provision wird erst nach notariellem Kaufvertragsabschluss fällig.
Steht bei Ihnen ein Hausverkauf an und Sie fragen sich, wie es mit der Provision für den Immobilienmakler aussieht? Seit dem 23. Dezember 2020 gibt es eine wichtige Neuregelung, die vor allem private Käufer von Einfamilienhäusern und Wohnungen entlasten soll. Kernpunkt ist die Teilung der Maklerkosten. Dieser Artikel erklärt Ihnen die aktuelle Gesetzeslage, wie die Hausverkauf Provision berechnet wird und welche Gestaltungsmöglichkeiten Sie haben, um Kosten zu sparen. Eine fundierte Immobilienbewertung ist dabei oft der erste Schritt zu einem erfolgreichen Verkauf.
Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ trat am 23. Dezember 2020 in Kraft. Es zielt darauf ab, Käufer von Wohnimmobilien finanziell zu entlasten. Die wichtigste Änderung: Käufer können nicht mehr pauschal zur Übernahme der gesamten Provision verpflichtet werden, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Für Verträge, die den Verkauf von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern an einen Verbraucher zum Gegenstand haben, ist nun die Textform für den Maklervertrag zwingend vorgeschrieben (§ 656a BGB). Mündliche Absprachen oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus. Diese Regelung schafft mehr Transparenz und Sicherheit für beide Vertragsparteien. Die Kenntnis dieser Grundlagen ist entscheidend, bevor Sie überlegen, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen möchten.
Die Frage, wer die Maklerprovision beim Hausverkauf trägt, ist nun klarer geregelt. Es haben sich drei Hauptmodelle etabliert, die auf den §§ 656c und 656d BGB basieren:
Doppeltätigkeit mit hälftiger Teilung: Beauftragt der Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer, müssen sich beide Parteien die Provision zu gleichen Teilen (jeweils 50 %) verpflichten (§ 656c BGB). Dies ist der häufigste Fall beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Privatpersonen.
Eine Partei beauftragt, die andere beteiligt sich: Schließt nur eine Partei (z.B. der Verkäufer) einen Maklervertrag ab, kann sie mit der anderen Partei (Käufer) vereinbaren, dass diese einen Teil der Kosten übernimmt. Dieser Anteil darf jedoch maximal 50 % betragen und wird erst fällig, nachdem die beauftragende Partei ihren Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).
Eine Partei übernimmt die volle Provision: Es ist weiterhin möglich, dass eine Seite die gesamten Kosten trägt. Dies kann der Verkäufer sein (reine Innenprovision) oder der Käufer, wenn er dem Makler einen eigenständigen Suchauftrag erteilt hat, bevor der Makler das spezifische Objekt akquiriert hatte. Eine genaue Wertermittlung für den Hausverkauf kann hier Verhandlungsspielraum aufzeigen.
Diese Regelungen gelten spezifisch für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Bei anderen Immobilienarten, wie dem Verkauf von Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern, sind abweichende Vereinbarungen weiterhin möglich.
Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Hausverkauf Provision gibt es in Deutschland nicht; sie ist grundsätzlich frei verhandelbar. Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen 3,57 % und 7,14 % des beurkundeten Kaufpreises, inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %. Bei der häufigsten Variante der 50/50-Teilung zahlt jede Partei also beispielsweise 3,57 %. Die genaue Höhe variiert regional stark. So liegt die Gesamtprovision in vielen Bundesländern bei 7,14 %, während sie in anderen, wie Bremen oder Hessen, eher bei 5,95 % angesiedelt ist. Es ist ratsam, die ortsüblichen Sätze zu kennen, bevor man in die Preisverhandlung beim Hausverkauf einsteigt. Die Provision ist nur im Erfolgsfall, also nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags, fällig.
Die Neuregelung zur Teilung der Hausverkauf Provision findet nicht bei allen Immobiliengeschäften Anwendung. Wichtig ist: Sie greift spezifisch beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Folgende Fälle sind von der gesetzlichen Provisionsaufteilung ausgenommen:
Verkauf von Baugrundstücken.
Verkauf von Gewerbeimmobilien.
Verkauf von Immobilien mit gemischter Nutzung (Wohn- und Gewerbeanteile).
Verkauf von Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäusern.
Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an gewerbliche Käufer (z.B. Unternehmen, Investoren, die nicht als Verbraucher handeln).
In diesen Konstellationen können Käufer und Verkäufer die Provisionszahlung freier gestalten, bis hin zur vollständigen Übernahme durch eine Partei. Dies unterstreicht die Notwendigkeit, die Risiken beim Hausverkauf zu minimieren, indem man die Vertragskonditionen genau prüft. Für eine erste Einschätzung, ob Ihre Situation unter die Neuregelung fällt, kann auch der Auctoa ImmoGPT-Chat hilfreich sein.
Ein rechtsgültiger Maklervertrag ist die Grundlage für jeden Provisionsanspruch. Seit der Gesetzesänderung Ende 2020 muss dieser beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher in Textform (z.B. E-Mail) geschlossen werden (§ 656a BGB). Mündliche Vereinbarungen sind hier nicht mehr ausreichend. Der Vertrag sollte die Höhe der Provision oder deren Berechnungsweise klar definieren. Die Hausverkauf Provision wird in der Regel erst fällig, wenn der Hauptvertrag, also der notariell beurkundete Kaufvertrag, wirksam zustande gekommen ist. Üblicherweise wird eine Zahlungsfrist von etwa zwei Wochen nach Vertragsunterzeichnung und Rechnungserhalt vereinbart. Verbrauchern steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Maklerverträgen zudem ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Wer überlegt, Immobilien privat zu verkaufen, umgeht diese Thematik, muss aber den gesamten Aufwand selbst tragen.
Obwohl es ortsübliche Sätze gibt, ist die Hausverkauf Provision verhandelbar. Besonders bei hochwertigen Objekten oder wenn ein schneller Verkauf wahrscheinlich ist, zeigen sich Makler oft gesprächsbereit. Hier einige Ansätze, um die Provisionshöhe zu Ihren Gunsten zu beeinflussen:
Leistungsumfang anpassen: Klären Sie genau, welche Leistungen der Makler erbringt. Übernehmen Sie beispielsweise selbst die Durchführung von Besichtigungsterminen, kann dies ein Argument für eine niedrigere Provision sein.
Vergleichsangebote einholen: Sprechen Sie mit mehreren Maklern und vergleichen Sie deren Konditionen und Leistungsangebote. Dies gibt Ihnen eine bessere Verhandlungsposition.
Marktwert kennen: Eine realistische Immobilienbewertung, wie sie Auctoa anbietet, hilft Ihnen, den Wert Ihrer Immobilie und damit die Angemessenheit der geforderten Provision besser einzuschätzen.
Exklusivauftrag anbieten: Ein Alleinauftrag kann für den Makler attraktiver sein und Spielraum bei der Provision eröffnen, da er dann exklusiv mit der Vermarktung betraut ist.
Eine klare Kommunikation und das schriftliche Festhalten aller Vereinbarungen sind entscheidend. Überlegen Sie auch, ob ein maklerfreier Verkauf eine Option ist, um die Provisionskosten gänzlich zu sparen, wägen Sie dies aber gegen den Aufwand und die Expertise eines Profis ab.
Die Neuregelung zur Hausverkauf Provision hat mehr Fairness und Transparenz in den Immobilienmarkt gebracht, insbesondere für private Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum. Die hälftige Teilung der Kosten zwischen Verkäufer und Käufer ist nun der Regelfall bei Verkäufen von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher. Dennoch bleiben Verhandlungsspielräume bei der Höhe der Provision, die typischerweise zwischen 3 % und 7 % des Verkaufspreises liegt. Wichtig ist, die genauen Vertragsbedingungen, den Geltungsbereich des Gesetzes und die ortsüblichen Sätze zu kennen. Eine professionelle, KI-gestützte Immobilienbewertung von Auctoa oder ein Gespräch mit unserem ImmoGPT-Chat kann Ihnen helfen, Ihre Position zu stärken und fundierte Entscheidungen zu treffen. So sichern Sie sich einen erfolgreichen und kostenoptimierten Immobilienverkauf.
Gesetze im Internet bietet den vollständigen Text des § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu Maklerverträgen.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) stellt umfassende Informationen zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex bereit.
Die Deutsche Bundesbank bietet detaillierte Indikatoren für den Wohnimmobilienmarkt.
Die Verbraucherzentrale informiert über zulässige und unzulässige Maklergebühren bei Immobilien.
Der Deutsche Bundestag stellt Informationen zu den Maklerkosten bereit.
Was besagt das Gesetz zur Maklerprovision von 2020?
Das Gesetz regelt seit dem 23.12.2020 die Verteilung der Maklerkosten neu. Kernpunkt ist, dass beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die Provision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird (meist 50/50). Zudem ist die Textform für Maklerverträge vorgeschrieben.
Wie berechnet sich die Hausverkauf Provision?
Die Provision wird als Prozentsatz des notariell beurkundeten Kaufpreises der Immobilie berechnet. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einer Gesamtprovision von 7,14 % beträgt die Provision 28.560 €. Bei hälftiger Teilung zahlt jede Partei 14.280 €.
Wann muss ich die Maklerprovision bezahlen?
Die Maklerprovision wird erst fällig, nachdem der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet wurde und somit ein erfolgreicher Verkauf zustande gekommen ist. Die Zahlungsfrist beträgt oft zwei Wochen nach Rechnungserhalt.
Gibt es Ausnahmen von der Teilung der Maklerkosten?
Ja, die Teilungspflicht gilt nicht für den Verkauf von Baugrundstücken, Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern oder wenn der Käufer kein Verbraucher ist. Hier können individuelle Vereinbarungen getroffen werden.
Kann ich ein Haus auch ohne Makler verkaufen, um die Provision zu sparen?
Ja, ein privater Hausverkauf ist möglich und spart die Maklerprovision. Bedenken Sie jedoch den erheblichen Zeitaufwand und die benötigte Expertise für Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen und Vertragsverhandlungen.
Was passiert, wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt?
Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, muss er dessen Provision grundsätzlich zahlen. Er kann jedoch mit dem Käufer vereinbaren, dass dieser bis zu 50% der Kosten übernimmt. Der Anteil des Käufers wird aber erst fällig, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
