Immobilienbewertung
Sanierungspotenzial-Bericht
Kosten für einen Architekten bei Sanierung
Planen Sie eine Sanierung und fürchten unkontrollierbare Architektenkosten? Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist seit 2021 flexibler, was Ihnen Verhandlungsspielraum gibt. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie das Honorar präzise kalkulieren und Ihr Budget absichern.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Die HOAI 2021 ist keine starre Preisliste mehr, sondern eine verhandelbare Orientierungshilfe für Architektenhonorare.
Die Kosten für einen Architekten bei einer Sanierung betragen in der Regel 10-20 % der anrechenbaren Baukosten.
Ein Umbauzuschlag von 20-33 % ist bei Sanierungen üblich und muss vertraglich vereinbart werden.
Wussten Sie, dass die Kosten für einen Architekten bei einer Sanierung oft zwischen 10 % und 20 % der gesamten Baukosten ausmachen? Viele Immobilieneigentümer scheuen diese Investition aus Angst vor unklaren Abrechnungen. Doch seit der Neufassung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 2021 sind die Honorare verhandelbar und bieten mehr Transparenz. Ein qualifizierter Architekt sichert nicht nur die Qualität Ihrer Sanierung, sondern kann durch clevere Planung und Fördermittelberatung die Gesamtkosten sogar um bis zu 15 % senken. Dieser Leitfaden entschlüsselt die zentralen Kostenfaktoren und gibt Ihnen die Werkzeuge an die Hand, um Honorare sicher zu bewerten und zu verhandeln.
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Vergütung für Planungsleistungen in Deutschland. Seit einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs 2019 sind die früher verbindlichen Mindest- und Höchstsätze weggefallen. Die HOAI 2021 dient nun als Orientierungsrahmen, dessen Werte frei verhandelt werden können. Für Sie als Bauherr bedeutet das: Das Architektenhonorar ist nicht mehr in Stein gemeißelt, sondern kann und sollte in Textform vereinbart werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt automatisch der Basishonorarsatz als vereinbart, was eine solide Grundlage schafft. Diese neue Flexibilität ermöglicht es, das Honorar an den tatsächlichen Projektumfang anzupassen, was besonders bei einer komplexen Altbausanierung von Vorteil ist. Die Kenntnis dieser Regelungen ist der erste Schritt zur Kostenkontrolle.
Die Grundlage für die Honorarberechnung sind die „anrechenbaren Kosten“. Diese umfassen laut § 4 HOAI die Kosten für die Herstellung, den Umbau oder die Modernisierung des Objekts, ermittelt nach der DIN 276 (Fassung 2008). Wichtig ist: Nicht alle Kosten des Projekts sind anrechenbar. Kosten für das Grundstück, dessen Erschließung oder die Außenanlagen zählen beispielsweise nicht dazu. Anrechenbar sind vor allem die Kostengruppen 300 (Bauwerk – Baukonstruktionen) und 400 (Bauwerk – Technische Anlagen). Bei einem Sanierungsprojekt mit Gesamtkosten von 700.000 € könnten die anrechenbaren Kosten beispielsweise bei 537.500 € liegen. Der Wert der mitverarbeiteten Bausubstanz muss ebenfalls angemessen berücksichtigt und vorab schriftlich vereinbart werden. Eine genaue Auflistung hilft Ihnen, die Berechnungsgrundlage des Architekten nachzuvollziehen und eine fundierte Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen.
Die HOAI gliedert die Arbeit des Architekten in neun klar definierte Leistungsphasen (LPH), die den gesamten Projektverlauf von der Idee bis zur Fertigstellung abbilden. Jede Phase hat einen prozentualen Anteil am Gesamthonorar, was eine transparente, schrittweise Beauftragung ermöglicht. Sie müssen nicht alle 9 Phasen beauftragen, sondern können die Leistungen nach Ihrem Bedarf auswählen. Eine vollständige Beauftragung aller Phasen sichert jedoch eine durchgängige Qualitätskontrolle. Die prozentuale Gewichtung für Gebäudeplanungen ist wie folgt aufgeteilt:
Grundlagenermittlung (LPH 1): 2 % des Honorars
Vorplanung (LPH 2): 7 % des Honorars
Entwurfsplanung (LPH 3): 15 % des Honorars
Genehmigungsplanung (LPH 4): 3 % des Honorars
Ausführungsplanung (LPH 5): 25 % des Honorars
Vorbereitung der Vergabe (LPH 6): 10 % des Honorars
Mitwirkung bei der Vergabe (LPH 7): 4 % des Honorars
Objektüberwachung (Bauleitung) (LPH 8): 32 % des Honorars
Objektbetreuung (LPH 9): 2 % des Honorars
Diese Struktur hilft Ihnen, den Fortschritt zu verfolgen und die < a href="/blog/sanierungskosten-fur-altes-haus-online-berechnen">Sanierungskosten online zu berechnen und zu kontrollieren. Als Nächstes betrachten wir, wie der Schwierigkeitsgrad die Kosten beeinflusst.
Nicht jede Sanierung ist gleich. Die HOAI teilt Projekte deshalb in fünf Honorarzonen ein, die den Schwierigkeitsgrad der Planung widerspiegeln – von Zone I (sehr geringe Anforderungen) bis Zone V (sehr hohe Anforderungen). Eine einfache Modernisierung fällt oft in Zone III, während die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes in Zone IV oder V eingestuft wird. Zusätzlich wird bei Sanierungen ein Umbau- oder Modernisierungszuschlag fällig, da das Bauen im Bestand komplexer ist als ein Neubau. Dieser Zuschlag muss schriftlich vereinbart werden und liegt für Gebäude bei einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad zwischen 20 % und 33 %. Für Innenräume kann er sogar bis zu 50 % betragen. Wird nichts vereinbart, gilt automatisch ein Zuschlag von 20 % als vereinbart. Ein detaillierter Sanierungspotenzial-Bericht kann helfen, die Komplexität frühzeitig einzuschätzen und eine faire Honorarzone zu definieren.
Für einzelne Beratungsleistungen oder kleinere Aufgaben kann anstelle der HOAI-Tafeln ein Zeithonorar vereinbart werden. Die Stundensätze für Architekten in Deutschland variieren stark und liegen je nach Erfahrung und Bürostandort zwischen 70 € und 150 € netto. Die Architektenkammer NRW empfiehlt beispielsweise einen Stundensatz von 128 € für einen Projektleiter (Stand 2024). Fragen Sie nach einer transparenten Leistungsaufzeichnung, um die abgerechneten Stunden nachvollziehen zu können. Zusätzlich zum Honorar können Nebenkosten anfallen, die entweder pauschal oder nach Einzelnachweis abgerechnet werden. Dazu gehören typischerweise:
Kosten für Vervielfältigungen und Druck (z.B. für Bauanträge)
Fahrtkosten für Strecken über 15 km vom Bürostandort
Porto- und Versandkosten
Kosten für die Erstellung von Modellen oder speziellen Fotos
Diese Kosten sollten im Architektenvertrag klar geregelt sein, um Überraschungen zu vermeiden. Eine klare vertragliche Regelung ist auch bei der Immobilienfinanzierung ein wichtiger Baustein.
Ein guter Architekt ist nicht nur Planer, sondern auch Berater, der Ihnen hilft, Kosten zu sparen. Insbesondere bei einer energetischen Sanierung kann er Sie zu staatlichen Förderprogrammen von BAFA oder KfW beraten. Die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten ist oft Voraussetzung für den Erhalt von Zuschüssen, die bis zu 120.000 € pro Wohneinheit betragen können. Die Architektenleistung selbst ist oft förderfähig, was die Nettokosten für Sie erheblich senkt. Seit der HOAI-Reform 2021 ist das Honorar zudem verhandelbar. Nutzen Sie die Kostenschätzung des Architekten aus der Vorplanung (LPH 2) als Grundlage für die Verhandlung und holen Sie Vergleichsangebote ein. Ein professioneller Fördermittel-Check stellt sicher, dass Sie keine Potenziale ungenutzt lassen und die richtigen Maßnahmen für eine < a href="/blog/altbau-energieeffizient-modernisieren">energieeffiziente Modernisierung ergreifen. So wird die Investition in den Architekten zu einem Hebel für die Wertsteigerung Ihrer Immobilie.
Die Kosten für einen Architekten bei einer Sanierung sind eine lohnende Investition in die Qualität und Zukunftsfähigkeit Ihrer Immobilie. Anstatt eines starren Kostendiktats bietet die HOAI 2021 einen flexiblen Rahmen, den Sie aktiv mitgestalten können. Der Schlüssel liegt in einer klaren vertraglichen Vereinbarung, die anrechenbare Kosten, Leistungsphasen und den Umbauzuschlag präzise definiert. Ein unabhängiger Partner wie Auctoa kann Ihnen mit einer datengestützten Bewertung helfen, das Potenzial Ihrer Immobilie zu verstehen, bevor Sie hohe Summen investieren. So stellen Sie sicher, dass sich die Sanierung nicht nur ästhetisch, sondern auch finanziell lohnt. Treffen Sie fundierte Entscheidungen für Ihr Eigentum.
Ist die HOAI für Architektenhonorare noch verbindlich?
Nein, seit der Fassung von 2021 ist die HOAI nicht mehr preisrechtlich verbindlich. Die darin enthaltenen Honorartafeln dienen als Orientierung. Das Honorar für Architektenleistungen kann und sollte zwischen Bauherr und Architekt frei in Textform verhandelt und vereinbart werden.
Was ist der Umbauzuschlag und wann wird er fällig?
Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das Architektenhonorar, der die erhöhte Komplexität beim Planen und Bauen im Bestand ausgleicht. Er wird bei Sanierungen, Umbauten und Modernisierungen fällig und sollte vertraglich vereinbart werden. Üblich sind 20 % bis 33 %.
Welche Leistungsphasen (LPH) sind bei einer Sanierung am wichtigsten?
Alle Phasen sind für einen reibungslosen Ablauf wichtig. Besonders kritisch sind jedoch die LPH 1-3 (Grundlagen, Vor- und Entwurfsplanung) für eine solide Basis, LPH 5 (Ausführungsplanung) für die Detailgenauigkeit und LPH 8 (Objektüberwachung) für die korrekte Umsetzung und Kostenkontrolle auf der Baustelle.
Wie kann ich die Kosten für den Architekten bei meiner Sanierung senken?
Sie können Kosten senken, indem Sie das Honorar auf Basis der HOAI 2021 verhandeln, nur die wirklich benötigten Leistungsphasen beauftragen und prüfen, ob für bestimmte Teilleistungen eine Abrechnung nach günstigerem Stundensatz möglich ist. Zudem kann der Architekt helfen, durch Fördermittelberatung die Gesamtkosten des Projekts zu reduzieren.
Sind die Planungsleistungen eines Architekten für eine energetische Sanierung förderfähig?
Ja, die Kosten für die Fachplanung und Baubegleitung durch einen zertifizierten Energieeffizienz-Experten (oft ein Architekt) sind im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) förderfähig. Dies kann die Kosten für den Architekten erheblich reduzieren.
Was passiert, wenn keine schriftliche Honorarvereinbarung getroffen wird?
Wird keine Vereinbarung in Textform über die Höhe des Honorars getroffen, gilt gemäß § 7 Abs. 2 HOAI 2021 der jeweilige Basishonorarsatz (der untere Wert der Honorartafeln) als vereinbart. Bei Umbauten gilt zudem ein Umbauzuschlag von 20 % als vereinbart, wenn der Schwierigkeitsgrad mindestens durchschnittlich ist.
Ist die HOAI für Architektenhonorare noch verbindlich?
Nein, seit der Fassung von 2021 ist die HOAI nicht mehr preisrechtlich verbindlich. Die darin enthaltenen Honorartafeln dienen als Orientierung. Das Honorar für Architektenleistungen kann und sollte zwischen Bauherr und Architekt frei in Textform verhandelt und vereinbart werden.
Was ist der Umbauzuschlag und wann wird er fällig?
Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das Architektenhonorar, der die erhöhte Komplexität beim Planen und Bauen im Bestand ausgleicht. Er wird bei Sanierungen, Umbauten und Modernisierungen fällig und sollte vertraglich vereinbart werden. Üblich sind 20 % bis 33 %.
Welche Leistungsphasen (LPH) sind bei einer Sanierung am wichtigsten?
Alle Phasen sind für einen reibungslosen Ablauf wichtig. Besonders kritisch sind jedoch die LPH 1-3 (Grundlagen, Vor- und Entwurfsplanung) für eine solide Basis, LPH 5 (Ausführungsplanung) für die Detailgenauigkeit und LPH 8 (Objektüberwachung) für die korrekte Umsetzung und Kostenkontrolle auf der Baustelle.
Wie kann ich die Kosten für den Architekten bei meiner Sanierung senken?
Sie können Kosten senken, indem Sie das Honorar auf Basis der HOAI 2021 verhandeln, nur die wirklich benötigten Leistungsphasen beauftragen und prüfen, ob für bestimmte Teilleistungen eine Abrechnung nach günstigerem Stundensatz möglich ist. Zudem kann der Architekt helfen, durch Fördermittelberatung die Gesamtkosten des Projekts zu reduzieren.
Sind die Planungsleistungen eines Architekten für eine energetische Sanierung förderfähig?
Ja, die Kosten für die Fachplanung und Baubegleitung durch einen zertifizierten Energieeffizienz-Experten (oft ein Architekt) sind im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) förderfähig. Dies kann die Kosten für den Architekten erheblich reduzieren.
Was passiert, wenn keine schriftliche Honorarvereinbarung getroffen wird?
Wird keine Vereinbarung in Textform über die Höhe des Honorars getroffen, gilt gemäß § 7 Abs. 2 HOAI 2021 der jeweilige Basishonorarsatz (der untere Wert der Honorartafeln) als vereinbart. Bei Umbauten gilt zudem ein Umbauzuschlag von 20 % als vereinbart, wenn der Schwierigkeitsgrad mindestens durchschnittlich ist.
