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Mietrendite für eine geerbte Wohnung berechnen
Sie haben eine Wohnung geerbt und fragen sich: Vermieten oder verkaufen? Die Antwort liegt nicht im Bauchgefühl, sondern in einer soliden Kalkulation. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie die tatsächliche Mietrendite Ihrer geerbten Wohnung in vier Schritten berechnen und so das finanzielle Potenzial voll ausschöpfen.
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Die Berechnung der Mietrendite für eine geerbte Wohnung muss immer auf dem aktuellen Marktwert basieren, nicht auf alten Kaufpreisen oder Schätzwerten aus dem Erbschein.
Die Nettomietrendite ist entscheidend und liegt oft deutlich unter der Bruttorendite, sobald nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung (ca. 15-25 % der Kaltmiete) abgezogen werden.
Realistische Kalkulationen müssen zwingend Risiken wie Leerstand (durchschnittlich 2-5%) und die persönliche Steuerlast auf Mieteinnahmen (bis zu 45%) berücksichtigen.
Eine Immobilie zu erben, stellt viele vor eine komplexe Entscheidung. Oft wird der emotionale Wert hoch eingeschätzt, doch der finanzielle Erfolg einer Vermietung hängt von harten Zahlen ab. Eine oberflächliche Schätzung reicht nicht aus, denn nicht umlagefähige Kosten, Steuern und Risiken können eine scheinbar attraktive Bruttorendite schnell halbieren. Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, müssen Sie die Nettomietrendite präzise ermitteln. Wir führen Sie durch den gesamten Prozess – von der korrekten Bewertung der Immobilie bis zur finalen Renditezahl nach Abzug aller relevanten Posten. So schaffen Sie eine verlässliche Grundlage für Ihre Strategie.
Der häufigste Fehler bei der Berechnung der Mietrendite einer geerbten Wohnung ist die Verwendung eines falschen Ausgangswertes. Weder der ursprüngliche Kaufpreis noch der im Erbschein genannte Wert sind relevant. Die einzig korrekte Basis ist der aktuelle Verkehrswert der Immobilie, also der Preis, den Sie bei einem Verkauf heute erzielen würden. Dieser Wert fungiert als Ihr fiktiver Kaufpreis. Eine professionelle Bewertung kann hier eine um bis zu 20 % höhere Genauigkeit als reine Online-Schätzungen liefern. Nur mit diesem realistischen Wert können Sie eine aussagekräftige Rendite ermitteln. Was eine geerbte Immobilie wert ist, hängt von Dutzenden Faktoren ab, die nur ein Experte präzise gewichten kann. Diese solide Datenbasis ist der unumgängliche erste Schritt für alle weiteren Berechnungen.
Die Bruttomietrendite bietet eine erste, schnelle Orientierung. Die Formel dafür ist einfach: (Jahresnettokaltmiete / aktueller Marktwert) x 100. Angenommen, der Marktwert Ihrer geerbten Wohnung beträgt 350.000 € und Sie können eine monatliche Kaltmiete von 1.050 € erzielen, was 12.600 € pro Jahr entspricht. Die Bruttorendite liegt somit bei (12.600 € / 350.000 €) x 100 = 3,6 %. Dieser Wert ist ein guter Startpunkt, aber Vorsicht: Er zeichnet ein unvollständiges Bild, da er wesentliche Kosten ignoriert. Um die Miete festzulegen, sollten Sie die aktuellen Mietpreise online ermitteln und eventuelle Regelungen wie die Mietpreisbremse prüfen. Die Bruttorendite dient lediglich als erster Vergleichswert, bevor die entscheidenden Abzüge erfolgen.
Die wahre Profitabilität zeigt erst die Nettomietrendite. Hierfür ziehen Sie von der Jahreskaltmiete alle Kosten ab, die Sie als Vermieter tragen müssen und nicht auf den Mieter umlegen können. Diese nicht umlagefähigen Nebenkosten machen oft 15 % bis 25 % der Kaltmiete aus. Viele Erben unterschätzen diese laufenden Ausgaben massiv.
Zu den wichtigsten nicht umlagefähigen Kosten gehören:
Verwaltungskosten: Gebühren für eine Hausverwaltung, die oft zwischen 20 € und 30 € pro Monat und Einheit liegen.
Instandhaltungsrücklage: Ein Muss für unerwartete Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Experten raten, jährlich etwa 8 € bis 11,50 € pro Quadratmeter zurückzulegen.
Reparaturkosten am Sondereigentum: Kosten für Reparaturen innerhalb der Wohnung, die nicht die Gemeinschaft betreffen.
Bankgebühren: Kontoführungsgebühren für das Mietkonto.
Mietausfallwagnis: Ein kalkulatorisches Polster für Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter, oft mit 2-4 % der Jahresmiete angesetzt.
Ziehen wir diese Kosten von unserem Beispiel ab, ergibt sich ein neues Bild, das uns der finalen Rendite näher bringt.
Im letzten Schritt müssen Sie Risiken und Ihre persönliche Steuerlast berücksichtigen. Das größte Risiko ist der Leerstand, dessen Quote in Deutschland je nach Region stark schwankt, aber im Schnitt bei etwa 4,5 % liegen kann, wobei in Metropolen Werte unter 3 % üblich sind. Zudem unterliegen Ihre Mieteinnahmen nach Abzug aller Werbungskosten (wie Zinsen, Abschreibungen und Instandhaltung) Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 45 % betragen kann. Für geerbte Immobilien können Sie die Abschreibung (AfA) des Vorbesitzers fortführen, was Ihre Steuerlast mindert. Die lineare AfA beträgt für Gebäude, die nach 1924 errichtet wurden, 2 % pro Jahr auf den Gebäudewert. Vergessen Sie auch nicht die einmalige Belastung durch die Erbschaftssteuer, die je nach Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen (z. B. 400.000 € für Kinder) anfällt. Erst nach Einrechnung dieser Faktoren erhalten Sie die tatsächliche Eigenkapitalrendite.
Fassen wir alle Faktoren in einer finalen Beispielrechnung zusammen, um die tatsächliche Mietrendite für eine geerbte Wohnung zu berechnen. Dies verdeutlicht, wie stark sich die Netto- von der Bruttorendite unterscheidet.
Ausgangslage:
Marktwert der Wohnung: 350.000 €
Jahresnettokaltmiete: 12.600 € (1.050 € / Monat)
Gebäudewertanteil (für AfA): 280.000 € (Annahme: 80 %)
Jährliche Kosten und Abzüge:
Instandhaltungsrücklage (80 m² x 10 €): - 800 €
Verwaltungskosten (25 € x 12): - 300 €
Kalkulatorisches Leerstandsrisiko (3 %): - 378 €
Abschreibung (AfA) (2 % von 280.000 €): - 5.600 €
Zu versteuerndes Einkommen: 12.600 € - 800 € - 300 € - 378 € - 5.600 € = 5.522 €
Einkommensteuer (Annahme 30 %): - 1.656,60 €
Nettomietertrag nach Steuern: 12.600 € - 800 € - 300 € - 378 € - 1.656,60 € = 9.465,40 €
Finale Nettorendite: (9.465,40 € / 350.000 €) x 100 = 2,70 %
Dieses Ergebnis zeigt, dass die reale Rendite deutlich unter der anfänglichen Bruttorendite von 3,6 % liegt. Eine solche datenbasierte Analyse ist unerlässlich. Wenn Sie bei der Bewertung oder Kalkulation unsicher sind, kann Ihnen unser ImmoGPT-Chat eine erste, schnelle Einschätzung liefern.
Eine Rendite von 2,70 % ist eine solide Zahl, muss aber ins Verhältnis gesetzt werden. Vergleichen Sie diese Rendite mit alternativen Anlagemöglichkeiten. Ein breit gestreutes Aktien-ETF-Portfolio hat historisch eine durchschnittliche Rendite von etwa 7 % pro Jahr erbracht. Selbst risikoärmere Anlagen wie Festgeld bieten derzeit Zinsen von 3 % bis 4 %. Natürlich bietet eine Immobilie auch die Chance auf eine Wertsteigerung, die in dieser Renditeberechnung nicht enthalten ist. Diese Entscheidung – vermieten oder verkaufen – hängt letztlich von Ihrer persönlichen Risikobereitschaft und Ihrer finanziellen Gesamtstrategie ab. Eine präzise Renditeberechnung ist jedoch die Grundlage, um überhaupt einen sinnvollen Vergleich anstellen zu können.
Die korrekte Berechnung der Mietrendite für eine geerbte Wohnung ist ein mehrstufiger Prozess, der weit über die einfache Bruttorechnung hinausgeht. Der entscheidende Faktor ist die Konsequenz, mit der alle nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltungsrücklagen, steuerlichen Aspekte wie die AfA und persönliche Risiken einkalkuliert werden. Nur so lässt sich aus einer anfänglichen Schätzung von 3-4 % die realistische Nettorendite von oft unter 3 % ableiten. Diese Zahl ist der einzig wahre Maßstab, um die Rentabilität der Vermietung objektiv zu bewerten und sie gegen einen möglichen Verkaufserlös abzuwägen. Ihre Entscheidung für die Zukunft Ihres Erbes sollte auf diesem soliden, datengestützten Fundament stehen.
Statistisches Bundesamt (Destatis) bietet eine Tabelle zu Mieten und Haushaltsnettoeinkommen in Deutschland.
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Der Deutsche Städtetag veröffentlicht ein Positionspapier zur Krise im Wohnungsbau.
Der VDP (Verband deutscher Pfandbriefbanken) bietet seinen Immobilienpreisindex an.
Welcher Wert wird für die Berechnung der Mietrendite bei einer Erbschaft angesetzt?
Für eine realistische Renditeberechnung wird immer der aktuelle Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie zum Zeitpunkt der Überlegung (Vermietung vs. Verkauf) angesetzt. Dieser Wert stellt Ihre fiktiven Anschaffungskosten dar.
Was sind nicht umlagefähige Nebenkosten, die meine Rendite schmälern?
Dazu zählen alle Kosten, die Sie nicht über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeben können. Die wichtigsten sind Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Reparaturkosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum.
Wie wirkt sich die Abschreibung (AfA) bei einer geerbten Immobilie aus?
Als Erbe treten Sie in die Rechtsposition des Erblassers ein und führen dessen Abschreibung fort ('Fußstapfentheorie'). Hat der Erblasser ein Gebäude (Baujahr nach 1924) besessen, können Sie weiterhin jährlich 2 % des ursprünglichen Gebäudewertes als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen.
Muss ich die Mietpreisbremse bei einer geerbten Wohnung beachten?
Ja, wenn sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet, müssen Sie sich bei einer Neuvermietung an die Mietpreisbremse halten. Die Miete darf dann maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, es sei denn, es greift eine Ausnahme (z.B. höhere Vormiete).
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) ist ein schneller, aber ungenauer Indikator. Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, da sie alle nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten vom Ertrag abzieht und so die tatsächliche Rentabilität vor Steuern zeigt.
Lohnt sich die Vermietung einer geerbten Wohnung immer?
Nicht zwangsläufig. Es hängt von der Nettorendite, dem Zustand der Immobilie, dem Verwaltungsaufwand und den alternativen Anlagemöglichkeiten ab. Eine niedrige Rendite von unter 2,5 % bei hohem Sanierungsstau kann einen Verkauf sinnvoller machen.
