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Mietrendite-Rechner
vermieten oder verkaufen was lohnt sich mehr
Stehen Sie vor der Entscheidung, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten? Diese Wahl hat weitreichende finanzielle Folgen und sollte nicht aus dem Bauch heraus getroffen werden. Wir zeigen Ihnen, wie Sie anhand von Kennzahlen die profitabelste Option für Ihr Eigentum ermitteln.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Die Entscheidung zwischen Vermieten und Verkaufen sollte auf einer Analyse von Mietrendite (durchschnittlich 3,83 % in Großstädten), der 10-jährigen Spekulationsfrist für den steuerfreien Verkauf und dem persönlichen Verwaltungsaufwand basieren.
Die Kosten der Vermietung (ca. 20-35 % der Kaltmiete für Instandhaltung und Verwaltung) müssen gegen die einmaligen Verkaufskosten (ca. 5-9 % für Makler und Notar) abgewogen werden.
Die aktuelle Marktprognose für 2025 zeigt einen leichten Preisanstieg von 1-3 %, was den Verkauf attraktiv machen kann, während steigende Mieten und Steuervorteile für die Vermietung sprechen.
Eine Immobilie ist mehr als nur ein Zuhause; sie ist ein bedeutender Vermögenswert. Ob durch Erbschaft, Umzug oder als reine Kapitalanlage – irgendwann stellt sich für jeden Eigentümer die Frage: Lohnt sich Vermieten oder Verkaufen mehr? Eine pauschale Antwort gibt es nicht, denn die richtige Strategie hängt von Marktdaten, steuerlichen Fristen und Ihrer persönlichen Lebensplanung ab. Dieser Artikel liefert Ihnen die entscheidenden Fakten und Vergleichswerte. Wir analysieren die Kosten, Erträge und Risiken beider Optionen, damit Sie eine fundierte, datengetriebene Entscheidung treffen können, die Ihre finanziellen Ziele optimal unterstützt.
Die Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf hängt von drei Kernbereichen ab. Ihre finanziellen Ziele definieren, ob Sie kurzfristige Liquidität oder langfristige Einnahmen anstreben. Die aktuelle Marktlage, mit Mietrenditen von durchschnittlich 3,83 % in deutschen Großstädten, beeinflusst die Rentabilität. Ihr persönlicher Aufwand für die Verwaltung einer Mietimmobilie ist ein nicht zu unterschätzender Faktor.
Ein Hausverkauf generiert sofort hohe Liquidität für neue Investitionen oder persönliche Projekte. Demgegenüber steht die Vermietung, die einen stetigen, passiven Einkommensstrom von durchschnittlich 7,28 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete im Bundesdurchschnitt verspricht. Die Bruttomietrendite ist eine zentrale Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität. Sie wird berechnet, indem die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert wird. In Städten wie Chemnitz können so Renditen von über 5,5 % erzielt werden, während sie in teuren Metropolen oft unter 3 % fallen. Eine Rendite von mindestens 2 Prozent gilt als attraktiv im Vergleich zu anderen Anlageformen. Für eine präzise Kalkulation sollten Sie unseren Mietrendite-Rechner nutzen. Diese Zahlen bilden die Grundlage für die Abwägung, welcher Weg für Sie profitabler ist.
Die Entscheidung hängt stark von Ihrer individuellen finanziellen Situation ab. Benötigen Sie Kapital sofort, ist der Verkauf oft die bessere Wahl. Suchen Sie eine langfristige Altersvorsorge, kann die Vermietung trotz des Aufwands die richtige Strategie sein. Die Wertentwicklung Ihrer Immobilie spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle bei dieser Überlegung.
Immobilienpreise 2025: Ein leichter Aufwärtstrend
Nach einer Phase der Stagnation zeigen die Immobilienpreise wieder einen leichten Aufwärtstrend. Experten prognostizieren für 2025 einen Preisanstieg zwischen 1 und 3 Prozent, insbesondere für energieeffiziente Objekte in urbanen Lagen. Bei Bestandsimmobilien stieg der Preisindex zuletzt um 0,63 % innerhalb eines Monats. Diese moderate Steigerung signalisiert einen stabilen Markt, aber keine Preisexplosionen mehr. Der energetische Zustand ist zu einem entscheidenden Preisfaktor geworden; Objekte mit hohem Sanierungsbedarf könnten im Preis stagnieren oder sogar günstiger werden. Die Frage nach dem besten Verkaufszeitpunkt hängt somit stark von der Objektqualität ab.
Langfristige Wertsteigerung als Faktor
Bei der Vermietung setzen Sie auf eine langfristige Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Historisch gesehen haben Immobilien an Wert gewonnen, auch wenn es kurzfristige Schwankungen gibt. Eine vermietete Immobilie kann als Inflationsschutz dienen, da Mieten tendenziell mit der allgemeinen Teuerungsrate steigen. Dies sichert den realen Wert Ihrer Einnahmen über Jahre hinweg. Eine durchdachte Strategie zur langfristigen Wertsteigerung ist daher essenziell. Die Analyse der Kosten und Risiken ist der nächste logische Schritt in Ihrer Entscheidungsfindung.
Versteckte Kosten bei der Vermietung
Die Vermietung verursacht laufende Kosten, die oft unterschätzt werden. Diese nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten können 20 bis 35 Prozent der Nettokaltmiete ausmachen. Eine Übersicht der wesentlichen Posten:
Instandhaltungskosten: Für Immobilien, die älter als 32 Jahre sind, sollten Sie jährlich etwa 11,50 Euro pro Quadratmeter zurücklegen.
Verwaltungskosten: Eine externe Hausverwaltung kostet je nach Größe zwischen 200 und 500 Euro pro Wohneinheit im Jahr.
Mietausfallwagnis: Das Risiko von Zahlungsausfällen oder Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen tragen Sie als Vermieter.
Rechtliche Auseinandersetzungen: Streitigkeiten mit Mietern können teuer werden und erfordern oft anwaltliche Unterstützung.
Diese Faktoren reduzieren Ihre Nettorendite erheblich und müssen bei der Frage, wie man den Mietpreis bestimmt, einkalkuliert werden.
Kosten und Pflichten beim Verkauf
Der Verkauf ist ein einmaliger Prozess, der jedoch ebenfalls mit Kosten verbunden ist. Planen Sie für folgende Ausgaben:
Maklerprovision: In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, für Sie fallen bis zu 3,57 % des Verkaufspreises an.
Notar- und Grundbuchkosten: Diese betragen etwa 1,5 bis 2,0 % des beurkundeten Kaufpreises.
Energieausweis: Ein gültiger Energieausweis ist für den Verkauf gesetzlich vorgeschrieben und muss von Ihnen beauftragt werden.
Wertermittlung: Eine professionelle Wertermittlung des Hauses schafft eine solide Verhandlungsbasis und maximiert Ihren Erlös.
Die größte finanzielle Falle beim Verkauf kann jedoch die Spekulationssteuer sein. Dies leitet direkt zur steuerlichen Betrachtung über, die oft den Ausschlag gibt.
Die steuerliche Behandlung ist oft der entscheidende Faktor bei der Frage, ob Vermieten oder Verkaufen sich mehr lohnt. Der Gesetzgeber setzt hier klare Fristen und Regeln. Eine falsche Einschätzung kann Sie mehrere zehntausend Euro kosten.
Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie nicht selbst bewohnt haben, innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, fällt auf den Gewinn die sogenannte Spekulationssteuer an. Die Höhe richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und kann bis zu 45 % betragen. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Eine Ausnahme gilt bei Eigennutzung: Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, entfällt die Steuer ebenfalls. Bei einem Verkauf eines vermieteten Hauses ist diese Frist daher besonders kritisch.
Bei der Vermietung müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Sie können jedoch eine Vielzahl von Kosten als Werbungskosten absetzen und so Ihre Steuerlast senken. Dazu gehören Zinsen für die Finanzierung, Instandhaltungskosten und die lineare Abschreibung (AfA) von jährlich 2 % auf den Gebäudewert. Diese Steuervorteile bei Vermietung können die Rendite nach Steuern erheblich verbessern. Ihre persönliche Situation und Ihr finanzieller Horizont sind somit die letzten Puzzleteile der Entscheidung.
Abseits aller Zahlen sind Ihre persönlichen Kapazitäten und Ihre Lebensplanung entscheidend. Die Vermietung einer Immobilie ist kein reines passives Einkommen. Sie erfordert aktives Management, von der Mietersuche über die Nebenkostenabrechnung bis zur Organisation von Reparaturen. Dieser Zeitaufwand wird oft unterschätzt und kann schnell mehrere Stunden pro Monat betragen. Haben Sie weder die Zeit noch die Nerven für Mieterkommunikation, ist ein Verkauf die stressfreiere Lösung.
Ihre Risikobereitschaft spielt ebenfalls eine große Rolle. Als Vermieter tragen Sie das Risiko von Mietausfällen, Vandalismus oder teuren, unvorhergesehenen Reparaturen. Ein Verkauf hingegen bietet einen klaren Abschluss und finanzielle Planungssicherheit. Wägen Sie diese Finanzentscheidungen sorgfältig ab. Wenn Sie unsicher sind, kann eine neutrale, datengestützte Analyse helfen. Der ImmoGPT-Chat von Auctoa kann Ihnen rund um die Uhr erste Fragen beantworten und eine erste Einschätzung liefern.
Die Frage „Vermieten oder verkaufen?“ lässt sich nur individuell beantworten. Der Verkauf bietet schnelle Liquidität und einen klaren Abschluss, ist aber steuerlich nur nach Ablauf der 10-Jahres-Frist optimal. Die Vermietung verspricht langfristige Einnahmen und Wertsteigerung, erfordert aber einen konstanten Verwaltungsaufwand und birgt finanzielle Risiken. Ihre beste Strategie ergibt sich aus der Schnittmenge von Marktdaten, steuerlichen Rahmenbedingungen und Ihrer persönlichen Lebenssituation. Nutzen Sie Tools wie den Vergleichsrechner für Verkauf oder Vermietung, um Ihre Optionen objektiv zu bewerten. Eine fundierte Entscheidung sichert Ihr Vermögen für die Zukunft.
Statistisches Bundesamt bietet umfassende Informationen zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex in Deutschland.
Statistisches Bundesamt stellt detaillierte Tabellen zu Häuser- und Baulandpreisen bereit.
Statistisches Bundesamt liefert Basisdaten zum Verbraucherpreisindex.
Deutsche Bundesbank präsentiert ihr Indikatorensystem zum Wohnimmobilienmarkt.
Deutsche Bundesbank bietet einen Artikel über die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise und den Mietdruck im Jahr 2023.
ifo Institut informiert in einer Pressemitteilung über den Wohnungsneubau in Europa.
Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) bietet eine Themenseite zum Bereich Immobilien.
IW Köln stellt eine Studie zum Wohnungsmarkt 2025 und dessen Entwicklung vor.
BVR veröffentlicht eine Studie zur Prognose der Immobilienpreisentwicklung.
Lohnt es sich mehr, ein geerbtes Haus zu verkaufen oder zu vermieten?
Das hängt von der Erbengemeinschaft und dem Zustand des Hauses ab. Ein Verkauf bietet eine schnelle und saubere Aufteilung des Erlöses. Eine Vermietung kann langfristig Einnahmen sichern, erfordert aber Einigkeit und Engagement bei der Verwaltung. Entscheidend ist auch, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat, da diese Frist für die Spekulationssteuer übernommen wird.
Wie beeinflusst der Zustand der Immobilie die Entscheidung?
Eine sanierungsbedürftige Immobilie erfordert hohe Anfangsinvestitionen für die Vermietung. Diese Kosten können den Verkauf attraktiver machen, da der Käufer die Sanierung übernimmt. Eine Immobilie in Top-Zustand lässt sich hingegen leichter zu einem guten Preis vermieten und erzielt sofort Einnahmen.
Kann ich die Entscheidung später noch ändern?
Ja, aber mit Einschränkungen. Wenn Sie sich für die Vermietung entscheiden, können Sie später immer noch verkaufen. Beachten Sie dabei, dass bei einem Verkauf an den Mieter dessen Vorkaufsrecht greifen kann und Kündigungsfristen bei Eigenbedarf sehr lang sein können. Ein Verkauf ist endgültig.
Welche Rolle spielt die Lage der Immobilie?
Die Lage ist entscheidend. In wachsenden Regionen mit hoher Nachfrage sind sowohl eine gute Mietrendite als auch eine hohe Wertsteigerung wahrscheinlich, was die Vermietung attraktiv macht. In strukturschwachen Regionen mit Leerstand kann ein schneller Verkauf die bessere Option sein, um Risiken zu minimieren.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kaufen und wieder verkaufen, kann das Finanzamt Sie als gewerblichen Immobilienhändler einstufen. Dann fallen auf die Gewinne nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer an. Dies ist bei der Planung Ihrer Immobilienstrategie unbedingt zu beachten.
Wie kann Auctoa mir bei der Entscheidung helfen?
Auctoa bietet eine schnelle, KI-gestützte und neutrale Immobilienbewertung. Wir liefern Ihnen den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie und die potenziell erzielbare Miete. Diese datenbasierte Grundlage ermöglicht es Ihnen, die finanzielle Attraktivität von Verkauf und Vermietung objektiv zu vergleichen und die für Sie profitabelste Entscheidung zu treffen.
