Immobilienbewertung
Online-Wertanalyse
Verkehrswert der Immobilie für das Finanzamt bestimmen
Setzt das Finanzamt den Wert Ihrer geerbten Immobilie zu hoch an? Das kann Sie schnell mehrere Tausend Euro an Erbschaftsteuer kosten. Erfahren Sie, wie Sie sich mit den richtigen Daten wehren und den tatsächlichen, fairen Verkehrswert nachweisen.
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Das Finanzamt nutzt standardisierte Bewertungsverfahren, die oft zu einer 20-30 % zu hohen Bewertung und damit zu hoher Erbschaftsteuer führen.
Nach § 198 BewG haben Sie das Recht, durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Verkauf einen niedrigeren Immobilienwert nachzuweisen.
Ein qualifiziertes Gutachten berücksichtigt wertmindernde Mängel und kann die Steuerlast um Tausende Euro senken; die Kosten dafür sind steuerlich absetzbar.
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, steht schnell vor einer hohen Steuerforderung. Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert zur Berechnung der Steuerlast oft mittels pauschaler Verfahren, ohne die Immobilie je besichtigt zu haben. Diese standardisierte Bewertung kann den tatsächlichen Wert um 20 % bis 30 % übersteigen, da individuelle Merkmale wie Bauschäden oder ein Renovierungsstau unberücksichtigt bleiben. Für Sie als Eigentümer bedeutet das eine unnötig hohe Steuerlast. Doch Sie sind dem nicht hilflos ausgeliefert. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie den vom Finanzamt festgesetzten Wert prüfen und mit einem qualifizierten Nachweis den korrekten, niedrigeren Verkehrswert der Immobilie für das Finanzamt bestimmen und so Ihre Steuerlast signifikant senken können.
Das Finanzamt nutzt zur Wertermittlung stark pauschalisierte Verfahren, die im Bewertungsgesetz (BewG) festgelegt sind. Meist kommt das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zur Anwendung, ohne dass ein Sachverständiger Ihre Immobilie vor Ort prüft. Diese Methode berücksichtigt keine wertmindernden Besonderheiten wie einen feuchten Keller, veraltete Elektrik oder Lärmbelästigung. Das Ergebnis ist ein Schätzwert, der oft 15 % bis 20 % über dem echten Marktwert liegt. Seit der Reform des Bewertungsgesetzes 2023 fallen die Bewertungen tendenziell sogar noch höher aus. Wenn Sie den Wert für die Erbschaftsteuer online berechnen, erhalten Sie eine erste Indikation, ob der angesetzte Wert plausibel ist. Diese standardisierten Prozesse sind der Hauptgrund, warum eine kritische Prüfung des Steuerbescheids unerlässlich ist.
Das Gesetz bietet Ihnen eine entscheidende Möglichkeit zur Korrektur: die Öffnungsklausel des § 198 Bewertungsgesetz (BewG). Diese Vorschrift erlaubt es Ihnen als Steuerpflichtigem ausdrücklich, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) nachzuweisen, als vom Finanzamt ermittelt wurde. Sie tragen dabei die volle Nachweislast; eine einfache Behauptung genügt nicht. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel drei Arten von Nachweisen, um den Verkehrswert der Immobilie für das Finanzamt neu zu bestimmen:
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen.
Ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis.
Ein Gutachten des lokalen Gutachterausschusses.
Von diesen Optionen ist das Sachverständigengutachten der häufigste und effektivste Weg, um eine realistische Bewertung durchzusetzen, wie auch ein Gutachten bei einer Erbschaft zeigt. Damit verlagern Sie die Diskussion von einer pauschalen Schätzung zu einer faktenbasierten Analyse Ihrer konkreten Immobilie.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist das stärkste Instrument gegen einen überhöhten Steuerbescheid. Um vom Finanzamt anerkannt zu werden, muss es von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt werden, zum Beispiel von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Person. Die Kosten für ein solches Gutachten beginnen bei etwa 2.000 Euro und sind als Nachlassverbindlichkeit von der Steuer absetzbar. Eine Wertminderung um nur 40.000 € kann bei einem Steuersatz von 15 % bereits eine Ersparnis von 6.000 € bedeuten. Ein solches Gutachten dokumentiert alle wertrelevanten Faktoren, die das Finanzamt ignoriert. Bevor Sie ein volles Gutachten beauftragen, kann eine digitale Bewertung wie von Auctoa eine schnelle und kostengünstige Einschätzung liefern, ob sich der Aufwand lohnt. So wissen Sie, was Ihr geerbtes Haus wirklich wert ist, bevor Sie weitere Schritte einleiten. Die Investition in ein Gutachten zahlt sich daher in den meisten Fällen mehrfach aus.
Die standardisierten Verfahren des Finanzamts können den individuellen Zustand einer Immobilie nicht abbilden. Ein qualifizierter Gutachter hingegen prüft vor Ort und dokumentiert Mängel, die den Wert erheblich reduzieren. Schon ein einzelner Faktor wie eine anstehende Dachsanierung kann den Wert um über 20.000 € mindern. Zu den häufigsten übersehenen Aspekten gehören:
Baumängel und Bauschäden: Feuchte Keller, Risse im Mauerwerk, veraltete Heizungsanlagen oder eine schlechte Energieeffizienz.
Rechtliche Belastungen: Im Grundbuch eingetragene Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte, die die Nutzung einschränken.
Instandhaltungsstau: Notwendige Renovierungen an Fenstern, Fassade oder Sanitäranlagen, die in den nächsten 5 Jahren anfallen.
Besondere Lasten: Ein eingetragener Denkmalschutz, der Sanierungen verteuert und einschränkt.
Lage-Nachteile: Lärm durch eine nahe Hauptstraße, fehlende Infrastruktur oder ein negativer Quartierswandel.
Diese Punkte sind entscheidend, um den Wert eines geerbten Grundstücks richtig einzuschätzen und dem Finanzamt gegenüber zu argumentieren.
Nach Erhalt des Feststellungsbescheids über den Grundbesitzwert haben Sie nur einen Monat Zeit, um Einspruch einzulegen. Diese Frist ist unbedingt einzuhalten, da der Bescheid sonst rechtskräftig wird. Handeln Sie daher sofort. Beauftragen Sie einen Sachverständigen idealerweise innerhalb der ersten Woche nach Erhalt des Bescheids. Das Gutachten selbst kann nachgereicht werden, der Einspruch muss jedoch fristgerecht erfolgen. Eine Alternative bietet der Verkauf der Immobilie: Erzielen Sie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall einen Kaufpreis, der unter dem vom Finanzamt geschätzten Wert liegt, gilt dieser Verkaufspreis als Nachweis des niedrigeren Verkehrswertes. Dies ist besonders relevant im Kontext der Spekulationsfrist bei geerbten Häusern. Um keine Fristen zu versäumen und die richtige Strategie zu wählen, bietet der ImmoGPT-Chat von Auctoa eine kostenlose Ersteinschätzung in weniger als 60 Sekunden.
Die pauschale Immobilienbewertung durch das Finanzamt führt häufig zu einer überhöhten Erbschafts- oder Schenkungsteuer. Das Gesetz gibt Ihnen mit § 198 BewG jedoch ein klares Recht an die Hand, einen niedrigeren und damit faireren Wert nachzuweisen. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist dabei Ihr wirksamstes Instrument, das alle individuellen Mängel und Belastungen Ihrer Immobilie berücksichtigt. Die Kosten für das Gutachten sind in der Regel deutlich geringer als die potenzielle Steuerersparnis von oft über 10.000 Euro. Zögern Sie also nicht, den Bescheid des Finanzamts kritisch zu prüfen und aktiv zu werden. Eine datengestützte, neutrale Bewertung schützt Ihr Vermögen. Nehmen Sie jetzt unverbindlich Kontakt auf, um Ihre Möglichkeiten zu prüfen.
Stiftung Warentest erläutert, wie Finanzämter den Verkehrswert von Immobilien ermitteln und welche Aspekte dabei relevant sind.
Das Statistische Bundesamt stellt umfassende Informationen zum Baupreis- und Immobilienpreisindex bereit, die für die Wertermittlung von Bedeutung sind.
Das Statistische Bundesamt bietet detaillierte Tabellen zu aktuellen Häuser- und Baulandpreisen, die als Referenzwerte dienen können.
Eine Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes liefert aktuelle Daten und Analysen zu relevanten Wirtschaftsindikatoren, einschließlich Immobilienpreisen.
Das Bundesfinanzministerium bietet eine offizielle Anwendung zur Kaufpreisaufteilung von Grundstücken, die bei der steuerlichen Bewertung hilfreich sein kann.
Wikipedia bietet eine grundlegende Definition und Erläuterung des Begriffs "Verkehrswert" (Marktwert).
Wann muss ich den Verkehrswert einer Immobilie für das Finanzamt bestimmen lassen?
Die Bestimmung des Verkehrswertes ist immer dann notwendig, wenn eine Immobilie Teil einer Erbschaft oder Schenkung ist. Das Finanzamt fordert Sie zur Abgabe einer Feststellungserklärung auf, um auf dieser Basis die Erbschafts- oder Schenkungsteuer zu berechnen.
Kann ich das Gutachten für den Verkehrswert selbst erstellen?
Nein, ein selbst erstelltes Gutachten wird vom Finanzamt nicht anerkannt. Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes muss durch ein qualifiziertes Dokument erfolgen, etwa durch einen zertifizierten Sachverständigen oder den lokalen Gutachterausschuss.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Einheitswert?
Der Verkehrswert (oder gemeine Wert) ist der am Markt erzielbare Verkaufspreis. Der Einheitswert war eine veraltete steuerliche Bemessungsgrundlage, die durch die neuen Grundsteuerwerte im Rahmen der Grundsteuerreform abgelöst wurde. Für die Erbschaftsteuer ist allein der Verkehrswert relevant.
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Ein Verkehrswertgutachten ist eine Stichtagsbewertung, das heißt, es gibt den Wert der Immobilie zu einem ganz bestimmten Datum wieder. Für das Finanzamt ist der Bewertungsstichtag (z. B. der Todestag des Erblassers) entscheidend. Das Gutachten sollte diesen Stichtag abbilden und zeitnah erstellt werden.
Senkt eine Vermietung den steuerlichen Wert der Immobilie?
Ja, für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien gewährt das Gesetz einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent. Das bedeutet, für die Berechnung der Erbschaftsteuer werden nur 90 Prozent des ermittelten Verkehrswertes angesetzt.
Was passiert, wenn ich die Einspruchsfrist verpasse?
Wenn Sie die einmonatige Einspruchsfrist versäumen, wird der vom Finanzamt festgestellte Wert rechtskräftig und kann nicht mehr angefochten werden. Sie müssen dann die darauf basierende, möglicherweise zu hohe, Steuerforderung begleichen. Daher ist schnelles Handeln entscheidend.
