Erbschaftsmanager
Immobilien Rechtsinformationen
geerbte Immobilie an Geschwister verkaufen Konditionen
Eine geerbte Immobilie sorgt oft für komplexe Fragen: Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Besonders der Verkauf an ein Geschwisterteil birgt emotionale und finanzielle Hürden. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie die Konditionen für den Verkauf einer geerbten Immobilie an Geschwister rechtssicher und steuerlich vorteilhaft gestalten.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie an Geschwister fällt die volle Grunderwerbsteuer an, da diese nicht als Verwandte in gerader Linie gelten.
Ein Verkaufspreis deutlich unter dem Verkehrswert kann vom Finanzamt als gemischte Schenkung gewertet werden, wobei für Geschwister nur ein Freibetrag von 20.000 € gilt.
Eine objektive Immobilienbewertung durch einen Experten ist entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden und eine faire, vom Finanzamt anerkannte Preisbasis zu schaffen.
Stehen Sie vor der Herausforderung, eine geerbte Immobilie an Ihre Schwester oder Ihren Bruder zu verkaufen? Diese Situation erfordert mehr als nur eine familiäre Übereinkunft; sie verlangt nach klaren, fairen und rechtlich abgesicherten Konditionen. Viele Erben unterschätzen die steuerlichen Fallstricke und das Konfliktpotenzial, das in einer falschen Preisgestaltung liegt. Ein unüberlegter Verkauf kann nicht nur den Familienfrieden stören, sondern auch zu erheblichen Nachzahlungen an das Finanzamt führen. Wir führen Sie durch die wichtigsten Schritte – von der korrekten Wertermittlung über die steuerlichen Pflichten bis hin zur Vertragsgestaltung, damit der Verkauf für alle Beteiligten zu einem positiven Ergebnis wird.
Mit dem Erbfall werden mehrere Erben automatisch zu einer Erbengemeinschaft, einer sogenannten Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet, die geerbte Immobilie gehört allen Miterben gemeinsam und niemand kann allein über seinen Anteil verfügen. Jede Entscheidung, insbesondere der Verkauf, erfordert die Zustimmung aller Mitglieder – eine Einstimmigkeit, die in der Praxis oft schwer zu erreichen ist. Eine populäre Lösung ist, dass ein Erbe die Immobilie übernimmt und die anderen Miterben auszahlt. Dieser Prozess, auch Abschichtung genannt, löst die Erbengemeinschaft bezüglich der Immobilie auf. Die Festlegung der Auszahlungssumme basiert auf dem aktuellen Marktwert der Immobilie, was die Bedeutung einer objektiven Bewertung unterstreicht. Ohne eine klare Einigung über den Wert und die Verkaufsmodalitäten drohen langwierige Konflikte, die den Prozess blockieren. Dies bereitet den Boden für die steuerlichen Überlegungen, die als Nächstes zu klären sind.
Der Verkauf einer geerbten Immobilie an Geschwister ist ein steuerlich relevanter Vorgang, der oft falsch eingeschätzt wird. Viele gehen von einer generellen Steuerbefreiung innerhalb der Familie aus, was jedoch ein kostspieliger Irrtum ist. Hier sind die drei wichtigsten Steuerarten, die Sie kennen müssen:
Grunderwerbsteuer: Entgegen der landläufigen Meinung sind Verkäufe unter Geschwistern nicht von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Befreiung gilt nur für Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Ehepartner). Geschwister gelten als Seitenlinie, weshalb der Käufer die volle Grunderwerbsteuer zahlen muss, die je nach Bundesland bis zu 6,5 % des Kaufpreises beträgt.
Schenkungssteuer: Wird die Immobilie deutlich unter dem Verkehrswert verkauft, kann das Finanzamt eine gemischte Schenkung annehmen. Für den unentgeltlichen Teil wird dann Schenkungssteuer fällig. Der Freibetrag für Geschwister ist mit nur 20.000 € alle zehn Jahre sehr gering. Jeder Euro über diesem Freibetrag wird mit mindestens 15 % besteuert.
Spekulationssteuer: Diese Steuer auf den Verkaufsgewinn entfällt, wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben hat. Die Besitzdauer des Erblassers wird dem Erben angerechnet. Eine sorgfältige Prüfung dieser Frist ist unerlässlich.
Eine genaue Kenntnis dieser Steuern ist die Basis für die Festlegung eines fairen und realistischen Verkaufspreises.
Die Festlegung des Kaufpreises ist der heikelste Punkt beim Verkauf an Geschwister. Ein zu niedriger Preis kann das Finanzamt auf den Plan rufen und Schenkungssteuer auslösen. Ein zu hoher Preis benachteiligt den kaufenden Geschwisterteil und kann zu Streit führen. Eine professionelle und neutrale Immobilienbewertung ist daher kein optionaler Kostenpunkt, sondern eine Notwendigkeit für einen transparenten Prozess. Ein Verkehrswertgutachten liefert eine nachvollziehbare Grundlage, die von allen Parteien und auch von Behörden akzeptiert wird. Ein Verkaufspreis, der mehr als 10-20 % unter dem ermittelten Verkehrswert liegt, wird vom Finanzamt oft als gemischte Schenkung eingestuft. Um eine erste, datengestützte Einschätzung zu erhalten, können digitale Werkzeuge wie der Auctoa ImmoGPT eine wertvolle Hilfe sein. Sie liefern schnell eine realistische Preisspanne und helfen, die Erwartungen aller Beteiligten anzugleichen. Mit einem klaren Verständnis des Immobilienwerts kann der nächste Schritt, die vertragliche Fixierung, sicher erfolgen.
Mündliche Absprachen haben beim Immobilienverkauf keine rechtliche Bindung. Jeder Verkauf einer Immobilie in Deutschland muss zwingend von einem Notar beurkundet werden, um gültig zu sein. Der Notar agiert als neutrale Instanz und stellt sicher, dass der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht und die Interessen beider Seiten gewahrt bleiben. Ein sauber aufgesetzter Auseinandersetzungsvertrag, der den Verkauf regelt, ist der Schlüssel zur Auflösung der Erbengemeinschaft. Folgende Punkte müssen im Vertrag klar geregelt sein:
Die genauen Namen der Verkäufer (alle Miterben) und des Käufers.
Eine exakte Bezeichnung der Immobilie gemäß Grundbucheintrag.
Der vereinbarte Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten (z. B. Fälligkeitsdatum).
Der Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten.
Regelungen zur Gewährleistung für Sachmängel.
Die Bestätigung der Auszahlung an die weichenden Erben.
Dieser formale Akt schützt nicht nur vor zukünftigen Rechtsstreitigkeiten, sondern ist auch die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Doch bevor es so weit kommt, sollten auch Alternativen bedacht werden.
Nicht immer ist der direkte Verkauf an ein Geschwisterteil die beste oder einzig mögliche Lösung. Je nach Situation der Erbengemeinschaft und Beschaffenheit der Immobilie sollten auch andere Wege in Betracht gezogen werden. Eine durchdachte Entscheidungshilfe für die Erbengemeinschaft kann hier Klarheit schaffen. Die risikoreichste Alternative ist die Teilungsversteigerung. Sie wird oft als letzter Ausweg gesehen, wenn keine Einigung erzielt wird, führt aber häufig zu finanziellen Einbußen von bis zu 30 % des Verkehrswertes und zerstört den Familienfrieden. Bessere Optionen sind oft:
Gemeinsame Vermietung: Die Erbengemeinschaft bleibt bestehen und teilt sich die Mieteinnahmen. Dies erfordert ein gutes Einvernehmen und einen gemeinsamen Verwaltungsaufwand.
Realer Teilung: Ist die Immobilie dafür geeignet (z. B. ein Mehrfamilienhaus), kann sie in separate Wohneinheiten aufgeteilt werden, sodass jeder Erbe alleiniger Eigentümer einer Einheit wird.
Verkauf an Dritte: Wenn kein Geschwisterteil die Immobilie übernehmen kann oder will, ist der Verkauf auf dem freien Markt oft die fairste Lösung, da der Erlös klar bezifferbar und teilbar ist.
Die Wahl des richtigen Weges hängt von den Zielen und der Kooperationsbereitschaft aller Erben ab.
Der Verkauf einer geerbten Immobilie an Geschwister ist ein Prozess, der von Transparenz, Fairness und rechtlicher Sorgfalt geprägt sein muss. Die größten Herausforderungen liegen in der korrekten steuerlichen Behandlung und der objektiven Preisfindung. Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer gilt für Geschwister nicht, und ein zu niedriger Preis kann schnell zur Schenkungssteuerfalle werden. Eine professionelle Wertermittlung ist daher unerlässlich, um eine solide Verhandlungsbasis zu schaffen und Konflikte zu vermeiden. Ein notariell beurkundeter Vertrag sorgt für die notwendige Rechtssicherheit und einen sauberen Abschluss. Indem Sie die Konditionen klar definieren und alle Eventualitäten bedenken, sichern Sie nicht nur Ihr Vermögen, sondern auch den Frieden in der Familie.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) stellt in dieser Pressemitteilung vom Juli 2024 aktuelle Daten und Statistiken zur Erbschafts- und Schenkungssteuer bereit.
Eine weitere Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) aus Juli 2023 bietet ebenfalls Daten und Statistiken zur Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Im Glossar des Statistischen Bundesamtes (Destatis) finden Sie relevante Definitionen zum Thema Haus-, Grundbesitz- und Immobilienvermögen.
Das Bundesfinanzministerium (BMF) informiert auf seiner offiziellen Seite über die rechtlichen Grundlagen und Ansprechpartner zur Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Die Tagesschau bietet einen einführenden Artikel mit aktuellen Nachrichten zur Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Ein Artikel von Zeit Online beleuchtet die Vermögensübertragung durch Erbschaft und Schenkung sowie damit verbundene Steuern.
Haufe bietet einen Artikel mit steuerlichen Aspekten und Tipps zu geerbtem und geschenktem Vermögen im Jahr 2023.
Ist ein Wertgutachten beim Verkauf an Geschwister Pflicht?
Es besteht keine gesetzliche Pflicht für ein Wertgutachten. Es ist jedoch dringend zu empfehlen, um einen fairen Preis zu finden, Streit zu vermeiden und eine solide Grundlage für das Finanzamt zu haben, das einen unrealistisch niedrigen Preis als Schenkung werten könnte.
Wer trägt die Kosten beim Immobilienverkauf an Geschwister?
In der Regel trägt der Käufer die Kaufnebenkosten. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %), die Notarkosten und die Gebühren für die Eintragung im Grundbuch (zusammen ca. 1,5 % - 2,0 % des Kaufpreises). Die Kosten für ein Wertgutachten können geteilt werden.
Was ist eine gemischte Schenkung?
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn eine Immobilie bewusst zu einem Preis verkauft wird, der deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert liegt. Die Differenz zwischen dem gezahlten Preis und dem Verkehrswert wird vom Finanzamt als unentgeltliche Zuwendung (Schenkung) betrachtet und ist schenkungssteuerpflichtig, sofern sie die persönlichen Freibeträge übersteigt.
Beginnt die Spekulationsfrist mit dem Erbfall neu?
Nein, die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Datum des Erbfalls. Als Erbe übernehmen Sie die Frist vom Erblasser. Entscheidend ist das Datum, an dem der Verstorbene die Immobilie ursprünglich gekauft hat. Lag dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, fällt keine Spekulationssteuer an.
Können wir den Verkauf ohne Notar regeln, um Kosten zu sparen?
Nein, das ist nicht möglich. Jeder Immobilienkaufvertrag in Deutschland muss zur Rechtsgültigkeit notariell beurkundet werden. Ein ohne Notar geschlossener Vertrag ist unwirksam, und es kann kein Eigentümerwechsel im Grundbuch stattfinden.
Was ist, wenn ein Geschwisterteil die anderen nicht auszahlen kann?
Wenn das übernehmende Geschwisterteil die Miterben nicht auszahlen kann (auch nicht über ein Darlehen), müssen Alternativen geprüft werden. Optionen sind der gemeinsame Verkauf der Immobilie an einen Dritten und die Teilung des Erlöses, die gemeinsame Vermietung oder als letzte Konsequenz die Teilungsversteigerung.
