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Immobilien Rechtsinformationen
geerbtes Haus vermieten welche Pflichten habe ich
Sie haben eine Immobilie geerbt und stehen vor der Entscheidung, diese zu vermieten? Diese neue Rolle bringt zahlreiche Pflichten mit sich, von rechtlichen Formalitäten bis hin zu finanziellen und administrativen Aufgaben. Erfahren Sie hier, welche 7 Kernpflichten Sie kennen müssen, um Fehler und teure Konsequenzen zu vermeiden.
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Als Erbe treten Sie automatisch in bestehende Mietverträge ein und übernehmen alle damit verbundenen Rechte und Pflichten.
Die Instandhaltungspflicht ist eine zentrale, dauerhafte Aufgabe des Vermieters, die die gesamte Immobilie umfasst.
Halten Sie die 12-monatige Frist für die Nebenkostenabrechnung ein, um Nachforderungen geltend machen zu können.
Ein geerbtes Haus zu vermieten, ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, ein passives Einkommen zu generieren und den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten. Doch bevor die ersten Mieteinnahmen fließen, müssen Sie sich Ihrer neuen Rolle als Vermieter und den damit verbundenen Pflichten bewusst werden. Von der Grundbuchberichtigung über die Instandhaltung bis zur korrekten Nebenkostenabrechnung – Unwissenheit schützt hier nicht vor potenziellen Fallstricken. Dieser Artikel führt Sie systematisch durch alle Verantwortlichkeiten und gibt Ihnen die notwendige Sicherheit, um Ihr Erbe erfolgreich zu verwalten und Ihre Rendite zu optimieren.
Bevor Sie ein geerbtes Haus vermieten können, müssen Sie Ihre Eigentümerstellung rechtlich absichern. Der erste Schritt ist die Korrektur des Grundbuchs, denn mit dem Erbfall wird dieses unrichtig. Für die Umschreibung benötigen Sie in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament. Stellen Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist der Vorgang gebührenfrei. Bei einem Immobilienwert von 250.000 € sparen Sie so Gebühren von circa 450 €. Diese Frist sollten Sie unbedingt nutzen, um unnötige Kosten zu vermeiden. Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, muss diese gemeinschaftlich im Grundbuch eingetragen werden, wobei jeder Miterbe den Antrag stellen kann. Die Klärung dieser Formalitäten ist die Basis für alle weiteren Schritte und schützt Sie vor rechtlichen Unsicherheiten, bevor Sie sich mit bestehenden Mietverhältnissen befassen.
Häufig ist die geerbte Immobilie bereits vermietet. In diesem Fall treten Sie als Erbe automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt hier entsprechend für die Erbschaft, wie es § 566 BGB vorsieht. Sie übernehmen alle Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters und können den Vertrag nicht einfach aufgrund des Erbfalls kündigen. Die Miete, die Kaution und alle vertraglichen Vereinbarungen behalten ihre Gültigkeit. Eine Kündigung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich, beispielsweise bei einer Eigenbedarfskündigung, die jedoch strengen rechtlichen Vorgaben unterliegt. Informieren Sie den Mieter zeitnah über den Eigentümerwechsel und an wen die Miete zukünftig zu zahlen ist. Eine transparente Kommunikation schafft von Anfang an eine gute Basis für das neue Mietverhältnis.
Als Vermieter sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, die Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Diese Instandhaltungspflicht ist eine Dauerverpflichtung und umfasst alle notwendigen Reparaturen an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Sanitäranlagen. Sie müssen sicherstellen, dass die Mietsache während der gesamten Mietdauer gefahrlos nutzbar ist (Verkehrssicherungspflicht). Eine Ausnahme bilden Kleinreparaturen an Teilen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, wie Wasserhähne oder Lichtschalter. Die Kosten hierfür können per Klausel im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden, jedoch nur bis zu einer Obergrenze von etwa 75 bis 100 Euro pro Einzelreparatur und maximal 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Eine genaue Prüfung der Immobilie auf Sanierungsbedarf, wie in unserem Ratgeber zur Sanierungspflicht bei Erbe beschrieben, ist daher unerlässlich. So vermeiden Sie unerwartete Kosten und stellen die Weichen für die nächste Pflicht: die Bereitstellung eines Energieausweises.
Bei jeder Neuvermietung, Verpachtung oder jedem Verkauf einer Immobilie ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben. Dieses Dokument gibt Auskunft über die energetische Qualität des Gebäudes und muss potenziellen Mietern spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Bereits in der Immobilienanzeige müssen Sie zentrale Kennwerte angeben. Dazu gehören:
Die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Der Endenergiekennwert in kWh/(m²·a)
Der wesentliche Energieträger der Heizung
Das Baujahr des Gebäudes
Die Energieeffizienzklasse (falls im Ausweis vorhanden)
Ein Verstoß gegen diese Pflichten kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. Die Kosten für die Erstellung eines Verbrauchsausweises liegen bei etwa 30 bis 100 Euro, während ein detaillierterer Bedarfsausweis 300 bis 500 Euro kosten kann. Diese Kosten können Sie nicht auf den Mieter umlegen. Mit dem korrekten Energieausweis erfüllen Sie nicht nur eine gesetzliche Vorgabe, sondern schaffen auch Transparenz für den nächsten wichtigen Verwaltungsschritt: die Nebenkostenabrechnung.
Sofern im Mietvertrag eine Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart ist, müssen Sie als Vermieter einmal jährlich eine detaillierte Nebenkostenabrechnung erstellen. Der Abrechnungszeitraum darf dabei maximal 12 Monate betragen. Die entscheidende Frist für Sie als Vermieter ist die Zustellungsfrist: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Versäumen Sie diese Frist, können Sie keine Nachforderungen mehr geltend machen, müssen ein eventuelles Guthaben aber dennoch auszahlen. Der Mieter hat nach Erhalt der Abrechnung ebenfalls 12 Monate Zeit, um Widerspruch einzulegen. Für die Begleichung von Nachzahlungen oder die Auszahlung von Guthaben gilt eine Frist von 30 Tagen. Eine sorgfältige und pünktliche Abrechnung ist daher entscheidend für ein reibungsloses Mietverhältnis und die richtige Mietpreiskalkulation.
Wenn Sie eine Wohnung neu vermieten, können Sie die Miete nicht willkürlich festlegen. In vielen deutschen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt greift die sogenannte Mietpreisbremse. Diese Regelung besagt, dass die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch einen Mietspiegel abgebildet. Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten für Neubauten (Fertigstellung nach dem 1. Oktober 2014) und nach einer umfassenden Sanierung. Um herauszufinden, welche Miete Sie verlangen können, ist eine genaue Analyse des Standorts und der Ausstattung unerlässlich. Eine professionelle Bewertung durch Auctoa oder eine erste Einschätzung mit unserem Mietrendite-Rechner kann hier wertvolle, datengestützte Orientierung bieten. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie über Modernisierungen nachdenken, die eine Mieterhöhung rechtfertigen könnten.
Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert verbessern oder Energie einsparen, berechtigen Sie zu einer Mieterhöhung. Nach aktuellem Recht dürfen Sie 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB). Allerdings ist diese Erhöhung gekappt: Die Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt die Grenze sogar bei 2 Euro. Für den Austausch einer Heizung gelten seit 2024 neue Regeln: Hier können 10 Prozent der Kosten umgelegt werden, die Erhöhung ist aber auf 50 Cent pro Quadratmeter und Monat begrenzt. Wichtig ist, dass Sie reine Instandhaltungskosten, die ohnehin angefallen wären, herausrechnen müssen. Jede Modernisierung und die darauffolgende Mieterhöhung müssen Sie dem Mieter mindestens drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Eine genaue Planung und Kalkulation sind hier entscheidend für den Erfolg.
Welche Pflichten habe ich, wenn ich ein geerbtes Haus vermieten möchte?
Ihre Hauptpflichten umfassen die Grundbuchberichtigung, die Übernahme bestehender Mietverträge, die Instandhaltung der Immobilie, die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht, die fristgerechte Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die Vorlage eines Energieausweises bei Neuvermietung und die Beachtung der Mietpreisbremse.
Kann ich einem Mieter kündigen, wenn ich das Haus geerbt habe?
Nein, der Erbfall allein ist kein Kündigungsgrund. Sie treten in den bestehenden Mietvertrag ein und können nur unter den gesetzlichen Bedingungen kündigen, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder schweren Vertragsverletzungen des Mieters. Es gelten die üblichen Kündigungsfristen.
Was ist die Instandhaltungspflicht des Vermieters?
Die Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB) verpflichtet Sie, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das schließt notwendige Reparaturen an der Bausubstanz und den technischen Anlagen ein.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens am Ende des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Verpassen Sie diese Frist, können Sie keine Nachzahlungen mehr fordern.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis habe?
Wenn Sie bei einer Neuvermietung keinen gültigen Energieausweis vorlegen, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden kann. Bereits in der Immobilienanzeige müssen Kennwerte aus dem Ausweis genannt werden.
Wie wirkt sich die Erbschaftssteuer auf die Vermietung aus?
Für vermietete Wohnimmobilien gibt es bei der Erbschaftssteuer einen Bewertungsabschlag. Nur 90 % des Verkehrswertes werden für die Berechnung der Steuer herangezogen, was die Steuerlast um 10 % senkt. Mit unserem Erbschaftssteuerrechner können Sie Ihre voraussichtliche Belastung ermitteln.
Gesetze im Internet bietet eine umfassende Erläuterung zu § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der die Hauptpflichten im Mietvertrag regelt, einschließlich der Pflichten von Vermieter und Mieter.
Welche Pflichten habe ich, wenn ich ein geerbtes Haus vermieten möchte?
Ihre Hauptpflichten umfassen die Grundbuchberichtigung, die Übernahme bestehender Mietverträge, die Instandhaltung der Immobilie, die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht, die fristgerechte Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die Vorlage eines Energieausweises bei Neuvermietung und die Beachtung der Mietpreisbremse.
Kann ich einem Mieter kündigen, wenn ich das Haus geerbt habe?
Nein, der Erbfall allein ist kein Kündigungsgrund. Sie treten in den bestehenden Mietvertrag ein und können nur unter den gesetzlichen Bedingungen kündigen, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder schweren Vertragsverletzungen des Mieters. Es gelten die üblichen Kündigungsfristen.
Was ist die Instandhaltungspflicht des Vermieters?
Die Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB) verpflichtet Sie, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das schließt notwendige Reparaturen an der Bausubstanz und den technischen Anlagen ein.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens am Ende des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Verpassen Sie diese Frist, können Sie keine Nachzahlungen mehr fordern.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis habe?
Wenn Sie bei einer Neuvermietung keinen gültigen Energieausweis vorlegen, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden kann. Bereits in der Immobilienanzeige müssen Kennwerte aus dem Ausweis genannt werden.
Wie wirkt sich die Erbschaftssteuer auf die Vermietung aus?
Für vermietete Wohnimmobilien gibt es bei der Erbschaftssteuer einen Bewertungsabschlag. Nur 90 % des Verkehrswertes werden für die Berechnung der Steuer herangezogen, was die Steuerlast um 10 % senkt. Mit unserem Erbschaftssteuerrechner können Sie Ihre voraussichtliche Belastung ermitteln.
