Finanzrechner
Mietrendite-Rechner
Mietrechner für meine Stadt und Wohnungsgröße
Fragen Sie sich, ob die Miete für Ihre Immobilie marktgerecht ist? Eine Abweichung von nur 75 € pro Monat bedeutet einen Verlust von 9.000 € über zehn Jahre. Dieser Artikel führt Sie durch die exakte Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete und schützt Sie vor kostspieligen Fehlern.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel ist die wichtigste Datengrundlage für jede Mietkalkulation.
Merkmale wie eine Einbauküche (+12,6 %) oder eine vollständige Möblierung (+22,6 %) steigern den Mietwert erheblich.
Gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse (max. 10 % über Vergleichsmiete) und die Kappungsgrenze (max. 15-20 % in 3 Jahren) müssen zwingend beachtet werden.
Die Festlegung der korrekten Miete ist eine der wichtigsten Entscheidungen für Immobilieneigentümer. Eine zu niedrige Miete schmälert Ihre Rendite, während eine zu hohe Miete zu Leerstand und rechtlichen Auseinandersetzungen führen kann. Ein systematischer Ansatz ist daher unerlässlich. Mit einem präzisen Mietrechner für Ihre Stadt und Wohnungsgröße können Sie die optimale Kaltmiete auf Basis des lokalen Mietspiegels, der Ausstattung und gesetzlicher Regelungen wie der Mietpreisbremse ermitteln. Dieser Leitfaden liefert Ihnen eine datengestützte Methode in 6 Schritten, um den wahren Wert Ihrer Immobilie zu realisieren und rechtssicher zu agieren.
Die Basis für fast jeden Mietrechner ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Mietspiegel Ihrer Gemeinde abgebildet wird. Seit einer Gesetzesreform 2021 sind alle deutschen Städte mit über 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen solchen Mietspiegel zu erstellen und regelmäßig zu aktualisieren. Dieses Dokument klassifiziert Mieten nach Baujahr, Wohnungsgröße und Lage in einer Spannen- oder Tabellenform, woraus sich ein Basis-Quadratmeterpreis ergibt.
Ein qualifizierter Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird, besitzt vor Gericht eine hohe Beweiskraft und ist die verlässlichste Quelle. Sie finden den gültigen Mietspiegel meist auf der Webseite Ihrer Stadtverwaltung. Die dort angegebene Nettokaltmiete ist der Ausgangspunkt für alle weiteren Berechnungen und Anpassungen. Für eine erste Orientierung können Sie den Mietspiegel für Ihre Stadt online abrufen.
Die korrekte Anwendung dieser Datengrundlage ist der erste Schritt, um eine fundierte Mietpreisanalyse durchzuführen und subjektive Schätzungen zu vermeiden.
Keine zwei Wohnungen sind identisch, selbst im selben Gebäude. Der Mietspiegel gibt daher nur einen Mittelwert an, der durch wohnwertsteigernde oder -mindernde Merkmale angepasst werden muss. Diese Faktoren entscheiden über die exakte Positionierung Ihrer Miete innerhalb der Preisspanne. Eine detaillierte Standortanalyse ist hierbei oft der erste Schritt.
Die Ausstattung ist ein entscheidender Hebel für die Miethöhe. Eine aktuelle Analyse zeigt klare finanzielle Auswirkungen:
Einbauküche: Eine moderne Einbauküche kann die Miete um durchschnittlich 12,6 % erhöhen.
Möblierung: Vollständig möblierte Wohnungen erzielen sogar einen Aufschlag von bis zu 22,6 %.
Balkon/Terrasse: Ein Balkon steigert den Mietwert um etwa 2,7 %, ein Garten um 3,6 %.
Aufzug: Ein Aufzug im Gebäude rechtfertigt einen leichten Aufschlag von rund 0,8 %.
Auch die energetische Beschaffenheit, der Modernisierungszustand und die Qualität der Bodenbeläge fließen in die Bewertung ein. Diese Anpassungen ermöglichen es, den Mietpreis über den reinen Durchschnittswert hinaus zu optimieren.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt die Mietpreisbremse die Miethöhe bei Neuvermietungen. Die Miete darf hier maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verstöße können zu Rückzahlungsforderungen von Mietern führen. Es ist daher unerlässlich, die Gültigkeit der Mietpreisbremse für Ihren Standort zu prüfen.
Allerdings gibt es klar definierte Ausnahmen von dieser Regelung. Die wichtigsten sind:
Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
Umfassende Modernisierung: Wenn die Investition in die Modernisierung mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus beträgt, entfällt die Mietpreisbremse.
Vormiete: Lag die Miete des vorherigen Mieters bereits über der zulässigen Grenze, darf dieser Betrag beibehalten werden.
Zusätzlich zur Mietpreisbremse bei Neuvermietung gilt für bestehende Mietverhältnisse die Kappungsgrenze. Diese beschränkt Mieterhöhungen auf maximal 20 % (in manchen Städten 15 %) innerhalb von drei Jahren. Ein Rechner für Modernisierungsumlagen hilft, zulässige Erhöhungen zu kalkulieren.
Die ermittelte Kaltmiete ist nur ein Teil der gesamten Mieteinnahmen. Hinzu kommen die umlagefähigen Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) klar geregelt sind. Nur laufende Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden, einmalige Reparatur- oder Verwaltungskosten nicht.
Zu den typischen umlagefähigen Nebenkosten gehören laut § 2 BetrKV unter anderem:
Grundsteuer
Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung
Heiz- und Warmwasserkosten
Aufzugsbetrieb
Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Gebäudereinigung und Gartenpflege
Sach- und Haftpflichtversicherungen
Kosten für den Hauswart
Eine transparente Auflistung im Mietvertrag ist Voraussetzung für die Umlage. Ein präziser Rechner für Mieteinnahmen und Nebenkosten hilft Ihnen, alle zulässigen Posten zu berücksichtigen und eine rechtssichere Warmmiete zu kalkulieren. Dies schafft Vertrauen und vermeidet spätere Konflikte bei der Nebenkostenabrechnung.
Was tun, wenn Ihre Gemeinde mit weniger als 50.000 Einwohnern keinen Mietspiegel anbietet? Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 558a BGB) sieht für diesen Fall drei alternative Begründungsmittel vor, um eine Miete festzulegen oder zu erhöhen. Jede Methode hat ihre eigenen Anforderungen und einen unterschiedlichen Aufwand.
Hier sind Ihre Optionen:
Sachverständigengutachten: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstellt eine detaillierte Analyse. Dies ist die rechtssicherste, aber auch teuerste Methode mit Kosten von oft über 500 €.
Vergleichswohnungen: Sie müssen mindestens drei konkret vermietete Wohnungen benennen, die in Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr vergleichbar sind. Anzeigen aus Immobilienportalen reichen nicht aus, da sie nur Angebotspreise zeigen.
Mietdatenbanken: Einige Regionen führen Mietdatenbanken, die von Interessenverbänden gemeinsam betrieben werden. Diese sind jedoch noch relativ selten.
In diesen Fällen ist es besonders wichtig zu klären, welche Miete Sie für Ihr Haus verlangen können, da die Datengrundlage weniger standardisiert ist. Eine sorgfältige Dokumentation ist hier der Schlüssel zum Erfolg.
Die manuelle Mietpreisfindung ist komplex und zeitaufwendig. Hier bieten digitale Werkzeuge einen entscheidenden Vorteil. Moderne, KI-gestützte Bewertungsmodelle (AVMs) analysieren Millionen von Datenpunkten in Echtzeit, darunter Angebotsmieten, tatsächliche Abschlussmieten und detaillierte Objektmerkmale. So erhalten Sie in Sekunden eine erste, objektive Einschätzung.
Diese Technologie ersetzt nicht die finale, detaillierte Analyse, aber sie beschleunigt den Prozess erheblich und liefert eine solide Datengrundlage. Anstatt sich mühsam durch Tabellen zu arbeiten, können Sie Parameter wie Postleitzahl, Baujahr und Wohnfläche eingeben und erhalten einen datengestützten Mietpreiskorridor. Ein solcher Mietrendite-Rechner ist ideal für eine erste Bewertung, beispielsweise bei einer geerbten Immobilie.
Probieren Sie es selbst aus und chatten Sie jetzt gratis mit dem Auctoa ImmoGPT. Er liefert Ihnen eine erste Preiseinschätzung und zeigt, wie KI Sie bei Immobilienentscheidungen unterstützen kann. Diese datengetriebene Herangehensweise minimiert Risiken und maximiert Ihr Potenzial.
Ein professioneller Mietrechner für Ihre Stadt und Wohnungsgröße ist mehr als nur ein Online-Tool – es ist ein systematischer Prozess. Er beginnt mit der soliden Datengrundlage des Mietspiegels, wird durch die Analyse von Lage und Ausstattung verfeinert und durch die Prüfung rechtlicher Grenzen abgesichert. Erst die Addition der umlagefähigen Nebenkosten führt zu einer vollständigen und rechtssicheren Miete.
Diese sorgfältige Kalkulation schützt Sie vor Renditeverlusten und rechtlichen Auseinandersetzungen. Eine datenbasierte Mietpreisfindung ist kein Bauchgefühl, sondern das Fundament für ein nachhaltig erfolgreiches Immobilieninvestment.
Kann ich den Mietpreis für meine Wohnung selbst berechnen?
Ja, Sie können eine Annäherung selbst berechnen. Nutzen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt als Basis, passen Sie den Wert anhand von Zu- und Abschlagslisten für die Ausstattung an und prüfen Sie die gesetzlichen Grenzen wie die Mietpreisbremse. Für eine exakte, rechtssichere Festlegung empfiehlt sich jedoch ein digitales Tool oder eine Expertenberatung.
Wie oft wird der Mietspiegel aktualisiert?
Ein einfacher Mietspiegel sollte regelmäßig, ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Alle vier Jahre ist eine komplette Neuerstellung für qualifizierte Mietspiegel vorgeschrieben.
Welche Kosten dürfen nicht als Nebenkosten umgelegt werden?
Nicht umlagefähig sind Kosten für die Verwaltung (z. B. Bankgebühren, Steuerberater), Instandhaltungs- und Reparaturkosten (z. B. Austausch einer defekten Heizungspumpe) sowie Kosten für eine Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung des Vermieters.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Der Vermieter darf lediglich einen angemessenen Möblierungszuschlag auf die zulässige Kaltmiete aufschlagen. Ausnahmen gelten oft nur bei Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch.
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete, Nettokaltmiete und Warmmiete?
Die Nettokaltmiete ist die reine Miete für den Wohnraum. Die Kaltmiete (oder Bruttokaltmiete) enthält bereits einige kalte Betriebskosten. Die Warmmiete ist die Summe aus Kaltmiete und allen warmen Betriebskosten, also inklusive Heizung und Warmwasser. Üblicherweise wird die Nettokaltmiete als Basis für den Mietspiegel verwendet.
Wo finde ich den Mietspiegel für meine Stadt?
Den offiziellen Mietspiegel finden Sie in der Regel auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde, oft im Bürger- oder Wohnungsamt. Mieter- und Eigentümerverbände wie Haus & Grund stellen die Dokumente ebenfalls häufig zur Verfügung.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) bietet eine Tabelle über Mieten und Haushaltsnettoeinkommen in Deutschland.
Eine weitere Tabelle des Statistischen Bundesamtes (Destatis) zeigt den Wohnungsbestand in Deutschland.
Statista stellt eine Statistik zum monatlichen Mietindex für Deutschland bereit.
Der Wikipedia-Artikel erklärt den Mietspiegel als Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Bundesbank analysiert die Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien und Mieten in Deutschland im Jahr 2023.
Der Deutsche Städtetag veröffentlicht ein Positionspapier zum Mietspiegel als Instrument zur Mietdämpfung.
Kann ich den Mietpreis für meine Wohnung selbst berechnen?
Ja, Sie können eine Annäherung selbst berechnen. Nutzen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt als Basis, passen Sie den Wert anhand von Zu- und Abschlagslisten für die Ausstattung an und prüfen Sie die gesetzlichen Grenzen wie die Mietpreisbremse. Für eine exakte, rechtssichere Festlegung empfiehlt sich jedoch ein digitales Tool oder eine Expertenberatung.
Wie oft wird der Mietspiegel aktualisiert?
Ein einfacher Mietspiegel sollte regelmäßig, ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Alle vier Jahre ist eine komplette Neuerstellung für qualifizierte Mietspiegel vorgeschrieben.
Welche Kosten dürfen nicht als Nebenkosten umgelegt werden?
Nicht umlagefähig sind Kosten für die Verwaltung (z. B. Bankgebühren, Steuerberater), Instandhaltungs- und Reparaturkosten (z. B. Austausch einer defekten Heizungspumpe) sowie Kosten für eine Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung des Vermieters.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Der Vermieter darf lediglich einen angemessenen Möblierungszuschlag auf die zulässige Kaltmiete aufschlagen. Ausnahmen gelten oft nur bei Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch.
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete, Nettokaltmiete und Warmmiete?
Die Nettokaltmiete ist die reine Miete für den Wohnraum. Die Kaltmiete (oder Bruttokaltmiete) enthält bereits einige kalte Betriebskosten. Die Warmmiete ist die Summe aus Kaltmiete und allen warmen Betriebskosten, also inklusive Heizung und Warmwasser. Üblicherweise wird die Nettokaltmiete als Basis für den Mietspiegel verwendet.
Wo finde ich den Mietspiegel für meine Stadt?
Den offiziellen Mietspiegel finden Sie in der Regel auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde, oft im Bürger- oder Wohnungsamt. Mieter- und Eigentümerverbände wie Haus & Grund stellen die Dokumente ebenfalls häufig zur Verfügung.
