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Erbschaftssteuer bei Geschwistern für Immobilie berechnen
Sie haben mit Ihrem Geschwister eine Immobilie geerbt und fragen sich, wie hoch die Steuerlast ausfällt? Die Erbschaftssteuer für Geschwister birgt aufgrund niedriger Freibeträge und hoher Steuersätze erhebliche finanzielle Risiken.
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Geschwister haben bei einer Erbschaft nur einen Freibetrag von 20.000 € und fallen in die ungünstige Steuerklasse II mit Steuersätzen ab 15 %.
Die Berechnung der Erbschaftssteuer basiert auf dem vom Finanzamt festgestellten Immobilienwert, der oft höher ist als der reale Marktwert.
Durch ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann ein niedrigerer Immobilienwert nachgewiesen und die Steuerlast legal um Tausende von Euro gesenkt werden.
Dieser Artikel erklärt Ihnen präzise, wie Sie die Erbschaftssteuer bei Geschwistern für eine Immobilie berechnen, welche Freibeträge und Steuersätze gelten und wie ein professionelles Verkehrswertgutachten Ihre Steuerlast um Tausende von Euro senken kann. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie vorgehen, um nur den absolut notwendigen Betrag an das Finanzamt zu zahlen und das geerbte Vermögen optimal zu sichern.
Wenn Geschwister eine Immobilie erben, gelten steuerlich andere Regeln als für Kinder oder Ehepartner. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) teilt Erben in drei Steuerklassen ein. Geschwister, Nichten und Neffen fallen in die ungünstige Steuerklasse II. Diese Zuordnung hat direkte Folgen für die Höhe der anfallenden Steuer.
Der persönliche Freibetrag für Erwerber der Steuerklasse II ist auf nur 20.000 € pro Person begrenzt. Im Vergleich dazu genießen Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 € und Kinder von 400.000 €. Dieser geringe Freibetrag von 20.000 € wird bei Immobilienvermögen fast immer überschritten, was eine hohe Steuerlast zur Folge hat. Die Kenntnis dieser fundamentalen Werte ist der erste Schritt zur Planung. Als Nächstes müssen die konkreten Steuersätze der Steuerklasse II betrachtet werden.
Nach Abzug des Freibetrags von 20.000 € wird der verbleibende Wert des Immobilienerbes besteuert. Die Steuersätze in Steuerklasse II sind progressiv und beginnen bei 15 %. Sie steigen mit dem Wert des Erbes schnell an.
Die Staffelung der Steuersätze sieht wie folgt aus:
Bis 75.000 € steuerpflichtiger Erwerb: 15 %
Bis 300.000 € steuerpflichtiger Erwerb: 20 %
Bis 600.000 € steuerpflichtiger Erwerb: 25 %
Bis 6.000.000 € steuerpflichtiger Erwerb: 30 %
Bis 13.000.000 € steuerpflichtiger Erwerb: 35 %
Ein Beispiel verdeutlicht die hohe Belastung: Zwei Geschwister erben ein Haus mit einem Verkehrswert von 640.000 €. Jedem steht ein Erbteil von 320.000 € zu. Nach Abzug des Freibetrags von 20.000 € verbleiben 300.000 € als steuerpflichtiger Erwerb. Darauf wird ein Steuersatz von 20 % angewendet, was zu einer Erbschaftssteuer von 60.000 € pro Geschwisterteil führt. Die korrekte Bestimmung des Verkehrswerts ist daher entscheidend. Die Basis für diese Berechnung ist immer der Wert der Immobilie, den das Finanzamt festsetzt.
Das Finanzamt ermittelt den Wert einer geerbten Immobilie für die Erbschaftssteuer in einem standardisierten Verfahren. Diese Bewertung erfolgt oft pauschal und ohne eine Besichtigung vor Ort, was häufig zu einem Wert führt, der über dem tatsächlichen Marktwert (Verkehrswert) liegt. Regionale Besonderheiten oder ein Sanierungsstau werden dabei oft nicht berücksichtigt.
Gesetzlich haben Sie jedoch das Recht, einen niedrigeren Wert nachzuweisen (§ 198 BewG). Dies geschieht durch die Vorlage eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens eines unabhängigen Sachverständigen. Ein solches Gutachten analysiert alle wertbeeinflussenden Faktoren wie Lage, Zustand, Bauschäden und Ausstattung. Angenommen, das Finanzamt setzt den Wert auf 500.000 € fest, ein Gutachten belegt aber einen tatsächlichen Wert von 420.000 € aufgrund von Mängeln. Diese Reduzierung um 80.000 € kann die Steuerlast pro Geschwisterteil um 8.000 € senken. Die Rolle eines Gutachtens bei Erbschaft ist somit zentral für eine faire Besteuerung. Neben der Anfechtung des Werts gibt es weitere Ansätze zur Steueroptimierung.
Um die Erbschaftssteuer für Geschwister an einer Immobilie zu senken, können verschiedene legale Strategien genutzt werden. Eine vorausschauende Planung durch den Erblasser ist hierbei am wirksamsten.
Hier sind vier praxiserprobte Ansätze:
Schenkung zu Lebzeiten: Erblasser können alle 10 Jahre Vermögen steuerfrei übertragen. An Kinder können so bis zu 400.000 € steuerfrei geschenkt werden, wodurch eine spätere hohe Erbschaftssteuer unter Geschwistern vermieden wird. Mehr zur Schenkungssteuer bei Grundbesitz finden Sie in unserem Blog.
Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts: Wie bereits erwähnt, ist die Beauftragung eines Sachverständigengutachtens die direkteste Methode, um eine überhöhte Bewertung des Finanzamts zu korrigieren und die Bemessungsgrundlage zu senken.
Abzug von Nachlassverbindlichkeiten: Kosten für die Bestattung des Erblassers, für die Testamentseröffnung oder für die Erstellung eines Erbscheins können vom Wert des Nachlasses abgezogen werden. Auch Schulden, die auf der Immobilie lasten, mindern den steuerpflichtigen Erwerb.
Testamentarische Gestaltung durch den Erblasser: Der Erblasser kann testamentarisch festlegen, dass ein Kind die Immobilie erbt (mit 400.000 € Freibetrag) und das andere Kind ein entsprechendes Geldvermächtnis erhält. Dies kann die Gesamtsteuerlast erheblich reduzieren.
Sollte der Steuerbescheid bereits vorliegen, ist schnelles Handeln gefragt.
Nachdem das Finanzamt den Wert der Immobilie ermittelt hat, erhalten Sie einen sogenannten Feststellungsbescheid. Gegen diesen Bescheid können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Diese Frist ist unbedingt einzuhalten, da der Bescheid sonst rechtskräftig wird. Der Einspruch muss schriftlich erfolgen und sollte gut begründet sein.
Die beste Begründung ist ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Dieses Dokument liefert dem Finanzamt den stichhaltigen Nachweis, dass der tatsächliche Wert der Immobilie niedriger ist als der pauschal ermittelte Wert. Sind Sie unsicher, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert realistisch ist? Eine erste Einschätzung kann helfen. Mit dem Auctoa Erbschaftsmanager oder unserem ImmoGPT-Chat können Sie eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts in wenigen Minuten erhalten. Dieser Prozess ist besonders wichtig, wenn Sie sich in einer Erbengemeinschaft befinden und eine gemeinsame Strategie benötigen.
Die Erbschaftssteuer stellt für Geschwister, die eine Immobilie erben, eine erhebliche finanzielle Hürde dar. Der niedrige Freibetrag von nur 20.000 € und die hohen Steuersätze der Steuerklasse II führen schnell zu Forderungen von mehreren Zehntausend Euro. Der entscheidende Hebel zur Reduzierung dieser Last ist der Verkehrswert der Immobilie. Da die Bewertungen des Finanzamts oft zu hoch ausfallen, ist eine proaktive Prüfung unerlässlich. Ein unabhängiges Sachverständigengutachten ist das wirksamste Instrument, um den Wert fair anzusetzen und nur die gesetzlich geschuldete Steuer zu zahlen. Mit der richtigen Bewertung und strategischen Planung schützen Sie Ihr geerbtes Vermögen wirksam.
Welche Steuerklasse gilt für Geschwister bei der Erbschaftssteuer?
Für Geschwister gilt die Steuerklasse II des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Diese Klasse hat einen geringen Freibetrag von 20.000 € und höhere Steuersätze als die Steuerklasse I, die für Ehepartner und Kinder gilt.
Kann ich den vom Finanzamt festgesetzten Wert meiner geerbten Immobilie anfechten?
Ja, Sie können innerhalb eines Monats nach Erhalt des Feststellungsbescheids Einspruch einlegen. Um erfolgreich zu sein, sollten Sie ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen vorlegen, das einen niedrigeren, realistischen Marktwert nachweist.
Was passiert, wenn ich als Teil einer Erbengemeinschaft mit meinem Bruder oder meiner Schwester erbe?
In einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam. Jeder Miterbe muss seinen Anteil am Erbe individuell versteuern, basierend auf seinem Freibetrag von 20.000 €. Die Erbengemeinschaft muss sich einigen, was mit der Immobilie geschieht, z. B. Verkauf, Vermietung oder Auszahlung eines Miterben.
Welche Kosten kann ich von der Erbschaftssteuer absetzen?
Sie können Nachlassverbindlichkeiten vom Wert des Erbes abziehen. Dazu gehören die Kosten für die Beerdigung des Erblassers, Kosten für die Testamentseröffnung, Gutachterkosten und auf der Immobilie lastende Schulden. Dies reduziert die Bemessungsgrundlage für die Steuer.
Lohnt sich ein Gutachten auch bei einer Immobilie mit geringerem Wert?
Ein Gutachten kann sich auch bei Immobilien lohnen, deren Wert nur moderat über dem Freibetrag liegt. Bereits eine geringfügige Reduzierung des Verkehrswerts kann aufgrund der hohen Steuersätze von 15 % oder 20 % zu einer spürbaren Steuerersparnis führen. Eine Vorab-Prüfung durch einen Experten ist empfehlenswert.
Fällt zusätzlich zur Erbschaftssteuer auch Grunderwerbsteuer an?
Nein, bei einer Erbschaft fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Diese Steuer wird jedoch fällig, wenn ein Erbe seinen Anteil an der Immobilie an einen Dritten oder unter bestimmten Umständen an einen Miterben verkauft.
Bundesfinanzministerium bietet umfassende Informationen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Finanztip erläutert die Erbschaftssteuer auf Immobilien in einem detaillierten Artikel.
Statistisches Bundesamt (Destatis) stellt eine Publikation zur Erbschaft- und Schenkungsteuer bereit.
Statistisches Bundesamt (Destatis) bietet einen statistischen Bericht zur Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Bundesfinanzministerium veröffentlicht Gutachten und Stellungnahmen des Wissenschaftlichen Beirats zur Erbschaftsteuer.
Steuertipps.de informiert über Änderungen bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer ab 2023.
Sparkasse bietet einen Ratgeber zur Erbschaftssteuer.
Welche Steuerklasse gilt für Geschwister bei der Erbschaftssteuer?
Für Geschwister gilt die Steuerklasse II des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Diese Klasse hat einen geringen Freibetrag von 20.000 € und höhere Steuersätze als die Steuerklasse I, die für Ehepartner und Kinder gilt.
Kann ich den vom Finanzamt festgesetzten Wert meiner geerbten Immobilie anfechten?
Ja, Sie können innerhalb eines Monats nach Erhalt des Feststellungsbescheids Einspruch einlegen. Um erfolgreich zu sein, sollten Sie ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen vorlegen, das einen niedrigeren, realistischen Marktwert nachweist.
Was passiert, wenn ich als Teil einer Erbengemeinschaft mit meinem Bruder oder meiner Schwester erbe?
In einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam. Jeder Miterbe muss seinen Anteil am Erbe individuell versteuern, basierend auf seinem Freibetrag von 20.000 €. Die Erbengemeinschaft muss sich einigen, was mit der Immobilie geschieht, z. B. Verkauf, Vermietung oder Auszahlung eines Miterben.
Welche Kosten kann ich von der Erbschaftssteuer absetzen?
Sie können Nachlassverbindlichkeiten vom Wert des Erbes abziehen. Dazu gehören die Kosten für die Beerdigung des Erblassers, Kosten für die Testamentseröffnung, Gutachterkosten und auf der Immobilie lastende Schulden. Dies reduziert die Bemessungsgrundlage für die Steuer.
Lohnt sich ein Gutachten auch bei einer Immobilie mit geringerem Wert?
Ein Gutachten kann sich auch bei Immobilien lohnen, deren Wert nur moderat über dem Freibetrag liegt. Bereits eine geringfügige Reduzierung des Verkehrswerts kann aufgrund der hohen Steuersätze von 15 % oder 20 % zu einer spürbaren Steuerersparnis führen. Eine Vorab-Prüfung durch einen Experten ist empfehlenswert.
Fällt zusätzlich zur Erbschaftssteuer auch Grunderwerbsteuer an?
Nein, bei einer Erbschaft fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Diese Steuer wird jedoch fällig, wenn ein Erbe seinen Anteil an der Immobilie an einen Dritten oder unter bestimmten Umständen an einen Miterben verkauft.
