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optimale Miete für meine geerbte Wohnung finden
Sie haben eine Wohnung geerbt und fragen sich, welche Miete Sie verlangen können? Die Festlegung des optimalen Mietpreises ist eine Gratwanderung zwischen maximaler Rendite und rechtlicher Sicherheit. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen in 5 klaren Schritten, wie Sie die optimale Miete für Ihre geerbte Wohnung finden und Fallstricke vermeiden.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Die ortsübliche Vergleichsmiete, meist im qualifizierten Mietspiegel abgebildet, ist die rechtliche Grundlage für die Mietpreisfindung.
Eine exakte Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist entscheidend, da Abweichungen über 10 % zu Mietminderungen führen können.
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Neuvertragsmiete maximal 10 % über der Vergleichsmiete liegen, es sei denn, es greifen Ausnahmen wie Neubau oder umfassende Modernisierung.
Eine Immobilie zu erben, wirft sofort eine zentrale Frage auf: Wie finde ich die optimale Miete für meine geerbte Wohnung? Ein zu hoher Preis führt zu Leerstand und rechtlichen Risiken, ein zu niedriger verschenkt wertvolles Potenzial. Die Lösung liegt in einer datenbasierten Analyse der rechtlichen Rahmenbedingungen und des lokalen Marktes. Mit der richtigen Strategie sichern Sie sich nicht nur eine nachhaltige Rendite, sondern erfüllen auch alle gesetzlichen Vorgaben. Wir führen Sie durch den Prozess, von der ortsüblichen Vergleichsmiete bis zu strategischen Vertragsmodellen.
Die Basis für fast jede Mietpreisfindung in Deutschland ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Laut § 558 Abs. 2 BGB wird sie aus den Mieten gebildet, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wurden. Dieses Instrument schafft einen objektiven Maßstab und schützt vor willkürlichen Preisen. Für Sie als Vermieter ist es der erste und wichtigste Ankerpunkt.
Um diesen Wert zu ermitteln, dient in den meisten Städten der sogenannte Mietspiegel. Es gibt zwei Varianten: den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel. Ein einfacher Mietspiegel bietet eine erste Orientierung, wird aber vor Gericht nur als ein Beweismittel unter vielen gewertet. Der qualifizierte Mietspiegel hingegen wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und hat eine hohe Rechtsverbindlichkeit. Seit Anfang 2024 sind Städte mit über 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen solchen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen. Wie Sie den für Ihre Stadt gültigen Mietspiegel finden und korrekt anwenden, ist der nächste entscheidende Schritt. Erfahren Sie mehr darüber, wie Sie den Mietspiegel für Ihre Stadt online abrufen können.
Ein Mietspiegel ist kein einzelner Wert, sondern eine Spanne, die von Merkmalen wie Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung abhängt. Ihre Aufgabe ist es, die geerbte Wohnung korrekt in diese Matrix einzuordnen. Typische Kriterien, die den Wert beeinflussen, sind zum Beispiel das Vorhandensein eines Balkons, eines Aufzugs oder die Qualität der Sanitärausstattung. Jedes Merkmal kann zu Zu- oder Abschlägen auf den Basiswert pro Quadratmeter führen.
Existiert für Ihre Gemeinde kein Mietspiegel, müssen Sie die Vergleichsmiete anders begründen. Das Gesetz (§ 558a BGB) erlaubt hier drei Alternativen:
Benennung von drei Vergleichswohnungen: Sie müssen mindestens drei konkret benannte Wohnungen anführen, die in Ausstattung, Größe und Lage mit Ihrer Immobilie vergleichbar sind.
Sachverständigengutachten: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstellt ein Gutachten, das die ortsübliche Miete ermittelt.
Mietdatenbanken: Diese werden von Gemeinden oder Interessenverbänden geführt, sind in der Praxis aber noch sehr selten.
Die präzise Einordnung ist entscheidend, denn schon kleine Fehler können die Kalkulation um 5 -10 % verfälschen. Eine datengestützte Analyse, wie sie der Auctoa Mietrendite-Rechner bietet, kann hier Unsicherheiten beseitigen. Damit haben Sie eine solide Basis, bevor Sie die Wohnfläche exakt vermessen.
Der Mietpreis wird pro Quadratmeter angegeben, daher ist eine korrekte Wohnflächenberechnung unerlässlich. Eine Abweichung von mehr als 10 % zugunsten des Vermieters kann den Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Die verbindliche Methode ist in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie definiert genau, welche Flächen wie angerechnet werden.
Zur Wohnfläche zählen grundsätzlich alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Es gibt jedoch wichtige Detailregelungen:
Dachschrägen: Flächen mit einer Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern zählen nur zu 50 %, Flächen unter einem Meter gar nicht.
Balkone, Loggien und Terrassen: Diese werden in der Regel nur zu 25 % ihrer Grundfläche angerechnet, in Ausnahmefällen mit besonders hohem Wohnwert bis zu 50 %.
Unbeheizte Wintergärten: Werden zur Hälfte angerechnet.
Zubehörräume: Keller, Waschküchen oder Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.
Eine fehlerhafte Angabe der Wohnfläche ist einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht. Lassen Sie die Fläche im Zweifel von einem Fachmann neu vermessen, um auf der sicheren Seite zu sein. Mit der korrekten Quadratmeterzahl können Sie nun die gesetzlichen Obergrenzen prüfen.
In vielen deutschen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt greift die Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung darf die Miete hier höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob Ihre geerbte Immobilie in einem solchen Gebiet liegt, legen die jeweiligen Bundesländer per Verordnung fest. Es gibt jedoch Ausnahmen, die eine höhere Miete erlauben:
Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden.
Umfassende Modernisierung: Wenn die Investition etwa ein Drittel des Werts eines vergleichbaren Neubaus erreicht.
Höhere Vormiete: Lag die Miete des vorherigen Mieters bereits über der Grenze, dürfen Sie diese weiterhin verlangen.
Für bestehende Mietverhältnisse ist zudem die Kappungsgrenze relevant. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % steigen darf, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt oft nur um 15 %. Diese Regelungen zu kennen, ist entscheidend, um die Vorteile der Vermietung einer geerbten Wohnung voll auszuschöpfen, ohne rechtliche Risiken einzugehen. Als Nächstes betrachten wir Vertragsarten, die Ihnen mehr Flexibilität geben können.
Neben dem Standardmietvertrag gibt es zwei Alternativen, die Mieterhöhungen planbarer machen und von den starren Regeln der Vergleichsmiete abweichen: die Staffel- und die Indexmiete. Diese Optionen müssen explizit im Mietvertrag vereinbart werden. Die Entscheidung zwischen Verkaufen oder Vermieten kann auch von diesen strategischen Möglichkeiten abhängen.
Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) legen Sie bereits bei Vertragsabschluss fest, zu welchen Zeitpunkten die Miete um einen konkreten Betrag steigt. Zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Der Vorteil liegt in der hohen Planbarkeit für beide Seiten. Weitere Mieterhöhungen, etwa nach Modernisierungen, sind während der Laufzeit der Staffelung ausgeschlossen.
Die Indexmiete (§ 557b BGB) koppelt die Mietentwicklung an den offiziellen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, können Sie die Miete einmal jährlich entsprechend anpassen. Dieses Modell bietet einen guten Schutz vor Inflation, was es besonders in den letzten Jahren für viele Vermieter attraktiv gemacht hat. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist hier ausgeschlossen. Mit der Wahl des passenden Vertragsmodells runden Sie Ihre Strategie zur optimalen Vermietung ab.
Die optimale Miete für Ihre geerbte Wohnung zu finden, ist kein Bauchgefühl, sondern das Ergebnis eines strukturierten, datengestützten Prozesses. Indem Sie die ortsübliche Vergleichsmiete als Basis nehmen, den Mietspiegel korrekt anwenden, die Wohnfläche exakt berechnen und Sonderregelungen wie die Mietpreisbremse prüfen, schaffen Sie ein rechtssicheres Fundament. Strategische Mietverträge bieten zudem langfristige Planungssicherheit.
Dieser 5-Schritte-Prozess minimiert Ihr Risiko und maximiert Ihre Rendite. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der sorgfältigen Analyse zu Beginn. Wenn Sie unsicher sind, kann eine neutrale, KI-gestützte Bewertung von Auctoa oder ein Gespräch mit unserem ImmoGPT Ihnen schnell und präzise die nötige Sicherheit geben. So wird aus einer geerbten Immobilie eine nachhaltig profitable Kapitalanlage.
Was kann ich tun, wenn es für meine Gemeinde keinen Mietspiegel gibt?
Wenn kein Mietspiegel existiert, können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete durch die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen, ein Sachverständigengutachten oder (falls vorhanden) eine Mietdatenbank nachweisen.
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig, und die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung bereits 15 Monate unverändert sein. Zudem darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % (in manchen Gebieten 15 %) steigen (Kappungsgrenze). Bei Staffel- oder Indexmieten gelten die vertraglich vereinbarten Regelungen.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Ja, aber nur anteilig. Laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird die Grundfläche von Balkonen, Loggien und Terrassen in der Regel zu 25 % auf die Wohnfläche angerechnet. Nur bei besonders hoher Qualität kann ein Anteil von bis zu 50 % angesetzt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung?
Instandhaltung dient der Beseitigung von Mängeln und stellt den ursprünglichen Zustand wieder her (z.B. Reparatur einer kaputten Heizung). Modernisierung hingegen verbessert den Wohnwert nachhaltig (z.B. Einbau einer energieeffizienteren Heizung oder Anbau eines Balkons). Nur die Kosten für Modernisierungen können auf die Mieter umgelegt werden.
Lohnt sich eine Index- oder Staffelmiete mehr?
Das hängt von der Markterwartung ab. Eine Staffelmiete bietet hohe Planbarkeit mit festen Erhöhungen. Eine Indexmiete schützt vor Inflation und kann bei hohen Teuerungsraten vorteilhaft sein, birgt aber bei stagnierender Inflation weniger Steigerungspotenzial. Die Wahl hängt von Ihrer individuellen Risikobereitschaft und Strategie ab.
Welche Pflichten habe ich als Vermieter einer geerbten Wohnung?
Ihre Hauptpflichten umfassen die Instandhaltung der Wohnung, die Gewährleistung der Verkehrssicherheit (z.B. geräumte Wege im Winter), die Sicherstellung der Beheizbarkeit und die Erstellung einer korrekten Betriebskostenabrechnung. Informieren Sie sich über alle Pflichten als Vermieter.
Statistisches Bundesamt bietet Tabellen zu Mieten und Haushaltsnettoeinkommen in Deutschland.
Die Bundesbank stellt ein Indikatorensystem zum Wohnimmobilienmarkt in Deutschland bereit.
Das Bundesfinanzministerium informiert über die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
KfW Research analysiert die Entwicklung der Wohnungsmieten in Deutschland.
Auf Gesetze im Internet finden Sie den vollständigen Gesetzestext der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Das Bundesfinanzministerium bietet Informationen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG.
Eine Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes präsentiert die Ergebnisse der Wohnungsstatistik 2022.
Was kann ich tun, wenn es für meine Gemeinde keinen Mietspiegel gibt?
Wenn kein Mietspiegel existiert, können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete durch die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen, ein Sachverständigengutachten oder (falls vorhanden) eine Mietdatenbank nachweisen.
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig, und die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung bereits 15 Monate unverändert sein. Zudem darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % (in manchen Gebieten 15 %) steigen (Kappungsgrenze). Bei Staffel- oder Indexmieten gelten die vertraglich vereinbarten Regelungen.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Ja, aber nur anteilig. Laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird die Grundfläche von Balkonen, Loggien und Terrassen in der Regel zu 25 % auf die Wohnfläche angerechnet. Nur bei besonders hoher Qualität kann ein Anteil von bis zu 50 % angesetzt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung?
Instandhaltung dient der Beseitigung von Mängeln und stellt den ursprünglichen Zustand wieder her (z.B. Reparatur einer kaputten Heizung). Modernisierung hingegen verbessert den Wohnwert nachhaltig (z.B. Einbau einer energieeffizienteren Heizung oder Anbau eines Balkons). Nur die Kosten für Modernisierungen können auf die Mieter umgelegt werden.
Lohnt sich eine Index- oder Staffelmiete mehr?
Das hängt von der Markterwartung ab. Eine Staffelmiete bietet hohe Planbarkeit mit festen Erhöhungen. Eine Indexmiete schützt vor Inflation und kann bei hohen Teuerungsraten vorteilhaft sein, birgt aber bei stagnierender Inflation weniger Steigerungspotenzial. Die Wahl hängt von Ihrer individuellen Risikobereitschaft und Strategie ab.
Welche Pflichten habe ich als Vermieter einer geerbten Wohnung?
Ihre Hauptpflichten umfassen die Instandhaltung der Wohnung, die Gewährleistung der Verkehrssicherheit (z.B. geräumte Wege im Winter), die Sicherstellung der Beheizbarkeit und die Erstellung einer korrekten Betriebskostenabrechnung. Informieren Sie sich über alle Pflichten als Vermieter.
