Finanzrechner
Mietrendite-Rechner
Rechner für die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung
Ist Ihre Mietimmobilie wirklich so profitabel, wie Sie annehmen? Viele Eigentümer übersehen entscheidende Kosten, die die Rendite erheblich schmälern können. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie mit einem präzisen Rechner für die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung die wahren Erträge ermitteln.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Die Nettomietrendite ist die entscheidende Kennzahl, da sie im Gegensatz zur Bruttorendite alle Kosten (Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten) berücksichtigt.
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) können die Gesamtinvestition um bis zu 15 % erhöhen und müssen in jede Rentabilitätsrechnung einfließen.
Steuerliche Aspekte wie die Abschreibung (AfA) und das Absetzen von Werbungskosten verbessern die Rendite nach Steuern erheblich.
Die Entscheidung, eine Immobilie zu vermieten, basiert oft auf einer schnellen Überschlagsrechnung, die trügerisch sein kann. Eine hohe Kaltmiete allein garantiert noch keinen finanziellen Erfolg. Um die tatsächliche Rentabilität zu bestimmen, benötigen Sie einen umfassenden Rechner für die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung, der alle Variablen einbezieht: von den Kaufnebenkosten über nicht umlagefähige Ausgaben bis hin zu steuerlichen Effekten. Nur so treffen Sie fundierte Entscheidungen, sei es als Erbe, privater Immobilienbesitzer oder Investor. Wir führen Sie schrittweise durch alle relevanten Kalkulationen und zeigen Ihnen, worauf es wirklich ankommt.
Die Bruttomietrendite ist eine einfache Kennzahl, die oft in Exposés verwendet wird, um Attraktivität zu suggerieren. Sie wird mit der Formel (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) * 100 berechnet. Bei einer Jahreskaltmiete von 12.000 Euro und einem Kaufpreis von 300.000 Euro ergibt sich eine Bruttorendite von 4,0 %. Diese Zahl ignoriert jedoch sämtliche Zusatzkosten und ist daher für eine seriöse Bewertung unzureichend. Ein Wert von unter 5 % brutto gilt bereits als kritisch, da die Nettorendite deutlich geringer ausfallen wird. Um die wahre Profitabilität zu erkennen, müssen die gesamten Investitionskosten in die Kalkulation einfließen.
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der anfänglichen Investition. Die Kaufnebenkosten machen in Deutschland einen erheblichen Anteil aus und müssen im Rechner für die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung zwingend berücksichtigt werden.
Diese Kosten können die Gesamtinvestition um bis zu 15 % erhöhen.
Zu den wesentlichen Kaufnebenkosten zählen:
Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland beträgt diese zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch fallen etwa 1,5 % bis 2,0 % an.
Maklerprovision: Falls ein Makler involviert ist, kann eine Provision von bis zu 3,57 % des Kaufpreises fällig werden.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro können so schnell zusätzliche 30.000 Euro anfallen, was die Investitionssumme auf 330.000 Euro steigert. Diese Kosten sind entscheidend für die Rentabilitätsberechnung und sollten in Ihrer Immobilienfinanzierung von Anfang an eingeplant werden. Die Berücksichtigung dieser Ausgaben ist der erste Schritt zu einer realistischen Renditeanalyse.
Nach dem Kauf belasten laufende Kosten, die Sie als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen können, Ihre Jahresbilanz. Diese nicht umlagefähigen Nebenkosten sind ein zentraler Bestandteil jedes seriösen Rechners für die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung. Sie müssen diese Kosten vollständig aus den Mieteinnahmen decken.
Dazu gehören vor allem:
Verwaltungskosten: Beauftragen Sie eine Hausverwaltung, sind diese Kosten nicht umlagefähig.
Instandhaltungsrücklage: Für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum müssen Rücklagen gebildet werden. Experten empfehlen, je nach Alter der Immobilie, zwischen 7,10 Euro und 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr anzusetzen.
Reparaturkosten: Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums, wie der Austausch von Fenstern oder eine Badsanierung, tragen Sie allein.
Bankgebühren: Kontoführungsgebühren für das Mietkonto sind ebenfalls nicht umlagefähig.
Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sollten Sie mit einer jährlichen Instandhaltungsrücklage von mindestens 800 Euro rechnen. Diese laufenden Ausgaben reduzieren Ihren Jahresreinertrag und damit die Nettorendite maßgeblich.
Die Nettomietrendite ist die entscheidende Kennzahl zur Bewertung Ihrer Investition. Sie berücksichtigt alle relevanten Kosten und liefert ein realistisches Bild der Ertragskraft. Die Formel lautet: (Jahresreinertrag / Gesamtinvestition) * 100. Der Jahresreinertrag ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete abzüglich aller nicht umlagefähigen Kosten.
Nehmen wir unser Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 30.000 € Nebenkosten, 12.000 € Jahreskaltmiete. Wir kalkulieren 2.500 € nicht umlagefähige Kosten pro Jahr (inkl. Instandhaltung und Verwaltung). Der Jahresreinertrag beträgt somit 9.500 €. Die Nettomietrendite liegt bei (9.500 € / 330.000 €) * 100 = 2,88 %. Eine Rendite unter 3,5 % gilt als kritisch und signalisiert oft eine unzureichende Wirtschaftlichkeit. Diese Berechnung ist die Grundlage für die Entscheidung, ob Sie ein geerbtes Haus verkaufen oder vermieten sollten. Als nächstes muss dieser Ertrag noch steuerlich bewertet werden.
Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Sie versteuern jedoch nur den Gewinn, also die Einnahmen abzüglich der Ausgaben (Werbungskosten). Die wichtigste steuerliche Komponente ist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Für nach 1924 erbaute Immobilien können Sie 50 Jahre lang 2 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes abschreiben. Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt werden, beträgt die AfA sogar 3 % pro Jahr. Diese Abschreibung reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen erheblich, obwohl kein Geld abfließt. Neben der AfA können Sie alle weiteren Ausgaben, wie Schuldzinsen, Grundsteuer und die nicht umlagefähigen Kosten, als Werbungskosten absetzen. Eine genaue Kenntnis der Pflichten bei der Vermietung hilft, alle Potenziale auszuschöpfen. Die steuerliche Betrachtung ist unerlässlich, um die finale Rendite nach Steuern zu ermitteln.
Für Investoren ist die Eigenkapitalrendite oft aussagekräftiger als die Objektrendite. Sie misst die Verzinsung des von Ihnen tatsächlich eingesetzten Kapitals. Die Formel lautet: (Jahresreinertrag nach Zinsen / Eigenkapital) * 100. Durch den Einsatz von Fremdkapital (Leverage-Effekt) kann die Eigenkapitalrendite gehebelt werden, sofern der Fremdkapitalzins niedriger ist als die Nettomietrendite. Kaufen Sie die Beispielimmobilie für 330.000 € komplett mit Eigenkapital, erzielen Sie eine Rendite von 2,88 %. Finanzieren Sie jedoch 80 % (264.000 €) zu einem Zinssatz von 2,0 % (5.280 € Zinsen p.a.), reduziert sich Ihr Reingewinn auf 4.220 €. Ihr Eigenkapitaleinsatz beträgt aber nur noch 66.000 €. Ihre Eigenkapitalrendite steigt auf (4.220 € / 66.000 €) * 100 = 6,39 %. Eine gute Investorenberatung hilft Ihnen, die optimale Finanzierungsstruktur zu finden. Dieser Hebel funktioniert jedoch nur, solange die Investition profitabel bleibt.
Ein oft vernachlässigter Faktor im Rechner für die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung ist das Leerstandsrisiko. Es ist unrealistisch, von einer 100-prozentigen Vermietung über Jahrzehnte auszugehen. Mieterwechsel, Sanierungen oder eine schwache Nachfrage können zu monatelangen Ausfällen führen. Eine konservative Kalkulation sollte daher nur mit 11 oder 11,5 Monatsmieten pro Jahr rechnen. Eine Leerstandsquote von 2 % bis 5 % gilt als normal und sollte als kalkulatorische Kostenposition (Mietausfallwagnis) angesetzt werden. Bei 12.000 € Jahreskaltmiete entspricht eine Quote von 4 % einem jährlichen Verlust von 480 €. Dieser Puffer schützt Sie vor Liquiditätsengpässen, da Kosten wie Grundsteuer und Versicherungen auch bei Leerstand weiterlaufen. Eine realistische Risikobewertung, wie sie auch unser ImmoGPT-Chat ermöglicht, ist der Schlüssel zu einer nachhaltig erfolgreichen Vermietungsstrategie.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage angesetzt werden?
Die Höhe hängt vom Alter und Zustand der Immobilie ab. Als Faustregel gelten die Sätze aus dem sozialen Wohnungsbau: Für Gebäude, die bis zu 21 Jahre alt sind, ca. 7,10 €/m² pro Jahr, für ältere Gebäude bis zu 11,50 €/m² pro Jahr.
Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei einer vermieteten Immobilie können die Anschaffungskosten, zu denen auch die Kaufnebenkosten gehören, nicht direkt abgesetzt werden. Sie werden jedoch zusammen mit dem Gebäudewert über die Nutzungsdauer (z.B. 50 Jahre) steuerlich abgeschrieben (AfA).
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite ist genauer: Sie zieht von der Miete die nicht umlagefähigen Kosten ab und addiert zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten.
Wie wirkt sich das Leerstandsrisiko auf meine Kalkulation aus?
Das Leerstandsrisiko reduziert Ihre kalkulierten Jahreseinnahmen. Anstatt mit 12 Monatsmieten sollten Sie konservativ mit 11 oder 11,5 Mieten rechnen. Dies schafft einen Puffer für Mieterwechsel oder Sanierungszeiten und führt zu einer realistischeren Renditeprognose.
Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?
Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) beschreibt die Steigerung der Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital (Darlehen). Wenn die Zinsen für das Darlehen niedriger sind als die Gesamtrendite der Immobilie, erhöht der Kredit die Rendite auf Ihr eingesetztes Kapital.
Wo finde ich einen verlässlichen Rechner für die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung?
Anstatt einfacher Online-Tools sollten Sie eine detaillierte Tabellenkalkulation oder spezialisierte Software nutzen, die alle hier genannten Faktoren (Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, AfA, Leerstand) berücksichtigt. Für eine fundierte Analyse bietet Auctoa zudem KI-gestützte Bewertungen und den interaktiven ImmoGPT-Chat an.
Statistisches Bundesamt (Destatis) bietet umfassende Informationen und Statistiken zum Thema Wohnen.
Statistisches Bundesamt (Destatis) stellt aktuelle Daten zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex bereit.
Deutsche Bundesbank erläutert ihr Indikatorensystem für den Wohnimmobilienmarkt.
Deutsche Bundesbank veröffentlicht ihre Finanzstabilitätsberichte.
Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bietet einen Artikel zum Thema Immobilienpreisblasen.
Gesetze im Internet (Bundesministerium der Justiz) stellt den Gesetzestext zu § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) über den Mietvertrag bereit.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage angesetzt werden?
Die Höhe hängt vom Alter und Zustand der Immobilie ab. Als Faustregel gelten die Sätze aus dem sozialen Wohnungsbau: Für Gebäude, die bis zu 21 Jahre alt sind, ca. 7,10 €/m² pro Jahr, für ältere Gebäude bis zu 11,50 €/m² pro Jahr.
Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei einer vermieteten Immobilie können die Anschaffungskosten, zu denen auch die Kaufnebenkosten gehören, nicht direkt abgesetzt werden. Sie werden jedoch zusammen mit dem Gebäudewert über die Nutzungsdauer (z.B. 50 Jahre) steuerlich abgeschrieben (AfA).
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite ist genauer: Sie zieht von der Miete die nicht umlagefähigen Kosten ab und addiert zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten.
Wie wirkt sich das Leerstandsrisiko auf meine Kalkulation aus?
Das Leerstandsrisiko reduziert Ihre kalkulierten Jahreseinnahmen. Anstatt mit 12 Monatsmieten sollten Sie konservativ mit 11 oder 11,5 Mieten rechnen. Dies schafft einen Puffer für Mieterwechsel oder Sanierungszeiten und führt zu einer realistischeren Renditeprognose.
Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?
Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) beschreibt die Steigerung der Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital (Darlehen). Wenn die Zinsen für das Darlehen niedriger sind als die Gesamtrendite der Immobilie, erhöht der Kredit die Rendite auf Ihr eingesetztes Kapital.
Wo finde ich einen verlässlichen Rechner für die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung?
Anstatt einfacher Online-Tools sollten Sie eine detaillierte Tabellenkalkulation oder spezialisierte Software nutzen, die alle hier genannten Faktoren (Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, AfA, Leerstand) berücksichtigt. Für eine fundierte Analyse bietet Auctoa zudem KI-gestützte Bewertungen und den interaktiven ImmoGPT-Chat an.
