Immobilienbewertung
Basis-Gutachten
Unterschied IFRS und HGB bei Immobilienbewertungen
Bewerten Sie Ihre Immobilien noch nach traditionellen Anschaffungskosten? Sie lassen damit möglicherweise bis zu 40 % des tatsächlichen Marktwerts ungenutzt in Ihrer Bilanz schlummern. Der Unterschied zwischen IFRS und HGB bei Immobilienbewertungen ist der Schlüssel zur Hebung stiller Reserven.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Das HGB schützt Gläubiger durch das Anschaffungskostenprinzip, was zu niedrigeren, konservativen Immobilienwerten in der Bilanz führt.
IFRS informiert Investoren durch die Fair-Value-Methode, die den aktuellen Marktwert abbildet und stille Reserven heben kann.
Die Wahl des Standards hat direkte Auswirkungen auf Eigenkapitalquote, Kreditwürdigkeit und Unternehmensbewertung, wobei Wertunterschiede von über 30 % möglich sind.
Die Entscheidung zwischen dem deutschen Handelsgesetzbuch (HGB) und den International Financial Reporting Standards (IFRS) scheint oft eine rein technische Frage für die Buchhaltung zu sein. Doch gerade bei Immobilien steckt darin eine enorme strategische Sprengkraft. Während das HGB auf das vorsichtige Prinzip der Anschaffungskosten setzt, ermöglicht IFRS eine Bewertung zum aktuellen Marktwert (Fair Value). Dieser Unterschied beeinflusst direkt Ihre Bilanzkennzahlen, die Kreditwürdigkeit und den potenziellen Verkaufserlös um Hunderttausende von Euro. Für Eigentümer und Investoren ist das Verständnis dieser Differenzen entscheidend, um den wahren Wert ihres Portfolios sichtbar zu machen und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Die grundlegende Differenz zwischen HGB und IFRS liegt in ihrer Zielsetzung. Das HGB dient primär dem Gläubigerschutz und folgt dem Vorsichtsprinzip, was oft zu niedrigeren, konservativeren Wertansätzen führt. Demgegenüber steht der angloamerikanisch geprägte „True and Fair View“ der IFRS, der potenziellen Investoren ein möglichst realistisches Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermitteln soll. Für Immobilien bedeutet dies konkret: Das HGB schaut in die Vergangenheit (Anschaffungskosten), während IFRS die Gegenwart abbildet (Marktwert). Diese unterschiedlichen Perspektiven führen zu erheblichen Abweichungen in der Bilanz, die je nach Marktentwicklung 30 % und mehr betragen können. Die Wahl des Standards ist somit eine Weichenstellung für die finanzielle Darstellung Ihres Unternehmens.
Nach § 253 HGB werden Immobilien im Anlagevermögen höchstens mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige Abschreibungen. Wertsteigerungen des Marktes bleiben dabei komplett unberücksichtigt. Fällt der Wert voraussichtlich dauerhaft, greift das gemilderte Niederstwertprinzip und eine außerplanmäßige Abschreibung wird zwingend. In einem seit 10 Jahren steigenden Immobilienmarkt führt diese Methode dazu, dass die Buchwerte oft 20–40 % unter den tatsächlichen Verkehrswerten liegen. Diese Differenz wird als stille Reserve bezeichnet – Kapital, das in der Bilanz unsichtbar bleibt. Eine solide, aber oft realitätsferne Bewertungsmethode. Mehr Details finden Sie in unserem Leitfaden zum Anschaffungskostenmodell nach HGB.
Die IFRS bieten für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) nach IAS 40 ein Wahlrecht: die Bewertung zum Fair Value. Der Fair Value ist der Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie am Bewertungsstichtag erzielt werden würde. Wertänderungen – sowohl Gewinne als auch Verluste – werden direkt und erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Das erhöht die Volatilität, schafft aber auch maximale Transparenz über die aktuelle Wertentwicklung. Schon eine positive Neubewertung von 5 % bei einem Portfolio im Wert von 10 Mio. Euro erhöht das Eigenkapital um 500.000 Euro. Dies verbessert Kennzahlen wie die Eigenkapitalquote und kann die Finanzierungskonditionen bei Banken positiv beeinflussen. Erfahren Sie mehr über die Fair-Value-Bewertung nach IFRS.
Um Willkür bei der Fair-Value-Ermittlung zu vermeiden, schreibt IFRS 13 eine dreistufige Hierarchie für die verwendeten Bewertungsinputs vor. Diese Stufen sollen die Objektivität der Bewertung transparent machen:
Level 1: Notierte Preise auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte. Für die meisten Immobilien ist dies nicht anwendbar, da jedes Objekt einzigartig ist.
Level 2: Beobachtbare Marktdaten für ähnliche Objekte. Dazu zählen Vergleichspreise pro Quadratmeter in derselben Lage oder abgeleitete Kapitalisierungsfaktoren.
Level 3: Nicht-beobachtbare, unternehmensinterne Daten. Hierzu gehören Cashflow-Prognosen aus Mietverträgen, für die oft externe Gutachten erforderlich sind. Über 80 % der Immobilienbewertungen fallen in diese Kategorie.
Diese Hierarchie stellt hohe Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit und die Offenlegungspflichten im Anhang.
Stellen Sie sich vor, Sie haben vor 10 Jahren eine Gewerbeimmobilie für 2 Millionen Euro erworben. Die jährliche Abschreibung beträgt 2 % (40.000 Euro). Heute liegt der Marktwert bei 3 Millionen Euro. Der Unterschied in der Bilanz ist gewaltig. Nach HGB beträgt der Buchwert nur noch 1,6 Millionen Euro (2 Mio. Euro - 10 * 40.000 Euro). Nach IFRS (Fair-Value-Modell) würde die Immobilie mit 3 Millionen Euro bewertet. Das bedeutet, die IFRS-Bilanz weist ein um 1,4 Millionen Euro höheres Eigenkapital aus. Bei einer Bilanzsumme von 5 Millionen Euro würde die Eigenkapitalquote so von 32 % auf 58 % steigen. Ein solcher Sprung kann entscheidend für die Vergabe von Krediten oder bei der Suche nach Investoren sein.
Die Aufwertung einer Immobilie nach IFRS führt zu einer temporären Differenz zwischen dem höheren IFRS-Wertansatz und dem niedrigeren steuerlichen Wert. Diese Differenz löst die Bildung von passiven latenten Steuern aus. Im obigen Beispiel würde der Wertzuwachs von 1,4 Millionen Euro zu einer latenten Steuerschuld führen. Bei einem angenommenen Steuersatz von 30 % wären das 420.000 Euro, die als Verbindlichkeit in der Bilanz passiviert werden müssen. Diese Steuerabgrenzung stellt sicher, dass zukünftige Steuerlasten, die aus der Wertsteigerung resultieren, bereits heute berücksichtigt werden. Die korrekte Behandlung von latenten Steuern bei Immobilien ist ein kritischer Aspekt der IFRS-Bilanzierung.
Der Unterschied zwischen IFRS und HGB bei Immobilienbewertungen ist weit mehr als eine technische Formalie. Das HGB bietet konservative Stabilität, die jedoch erhebliche stille Reserven verbergen kann. IFRS hingegen schafft Transparenz über den wahren Marktwert, verbessert Bilanzkennzahlen und stärkt die Position gegenüber internationalen Investoren und Banken. Die Entscheidung für einen Standard hängt von Ihrer Unternehmensstrategie ab. Benötigen Sie eine starke Eigenkapitalbasis für Expansionen oder eine stabile, vorsichtige Bilanz? Eine datengestützte, neutrale Bewertung ist die Grundlage für beide Wege. Nutzen Sie den ImmoGPT-Chat von Auctoa, um eine erste Einschätzung des Fair Value Ihrer Immobilie zu erhalten und die Potenziale einer IFRS-Bewertung zu verstehen.
Welcher Standard ist für mein Unternehmen besser, HGB oder IFRS?
Das hängt von Ihrer Zielgruppe ab. Für traditionelle, nicht-kapitalmarktorientierte deutsche Unternehmen mit Fokus auf Gläubigerschutz ist das HGB oft ausreichend. Für international agierende Unternehmen, die Investoren ansprechen oder eine höhere Eigenkapitalbasis ausweisen möchten, ist IFRS die bessere Wahl.
Wie wird der Fair Value einer Immobilie konkret ermittelt?
Die Ermittlung erfolgt meist durch zertifizierte Gutachter mittels anerkannter Verfahren wie dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Die Methodik und die zugrundeliegenden Annahmen müssen nach IFRS 13 im Anhang des Jahresabschlusses detailliert offengelegt werden.
Führt eine Bewertung nach IFRS immer zu höheren Werten?
In Phasen steigender Immobilienpreise ja. In einem fallenden Markt kann die Fair-Value-Methode jedoch auch zu Abwertungen führen, die direkt das Ergebnis belasten. Das HGB ist hier durch das Niederstwertprinzip träger und reagiert nur auf voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen.
Was sind die Konsequenzen von latenten Steuern?
Passive latente Steuern stellen eine zukünftige Steuerverbindlichkeit dar. Sie reduzieren den durch eine Aufwertung entstandenen Eigenkapitalzuwachs und sorgen dafür, dass die zukünftige Steuerlast aus der Realisierung der stillen Reserven bereits in der Bilanz abgebildet ist.
Das Deutsche Rechnungslegungs Standards Committee (DRSC) bietet ein Dokument zur Evaluierung und zum Feedback bezüglich der IFRS.
Ein gemeinsames Schreiben des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) und des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) erläutert die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA).
KPMG bietet auf seinem Hub praktische Einblicke in die Anwendung von IFRS und HGB.
EY (Ernst & Young) präsentiert eine Umfrage zu IFRS-Abschlüssen im Immobiliensektor für das Jahr 2024.
IAS Plus (Deloitte) stellt E-Learning-Material zu IAS 40 bereit, das sich mit als Kapitalanlage gehaltenen Immobilien befasst.
Welcher Standard ist für mein Unternehmen besser, HGB oder IFRS?
Das hängt von Ihrer Zielgruppe ab. Für traditionelle, nicht-kapitalmarktorientierte deutsche Unternehmen mit Fokus auf Gläubigerschutz ist das HGB oft ausreichend. Für international agierende Unternehmen, die Investoren ansprechen oder eine höhere Eigenkapitalbasis ausweisen möchten, ist IFRS die bessere Wahl.
Wie wird der Fair Value einer Immobilie konkret ermittelt?
Die Ermittlung erfolgt meist durch zertifizierte Gutachter mittels anerkannter Verfahren wie dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Die Methodik und die zugrundeliegenden Annahmen müssen nach IFRS 13 im Anhang des Jahresabschlusses detailliert offengelegt werden.
Führt eine Bewertung nach IFRS immer zu höheren Werten?
In Phasen steigender Immobilienpreise ja. In einem fallenden Markt kann die Fair-Value-Methode jedoch auch zu Abwertungen führen, die direkt das Ergebnis belasten. Das HGB ist hier durch das Niederstwertprinzip träger und reagiert nur auf voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen.
Was sind die Konsequenzen von latenten Steuern?
Passive latente Steuern stellen eine zukünftige Steuerverbindlichkeit dar. Sie reduzieren den durch eine Aufwertung entstandenen Eigenkapitalzuwachs und sorgen dafür, dass die zukünftige Steuerlast aus der Realisierung der stillen Reserven bereits in der Bilanz abgebildet ist.
