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geerbtes Haus leer stehen lassen welche Kosten
Ein geerbtes Haus scheint ein reiner Vermögenswert zu sein, doch der Leerstand birgt erhebliche finanzielle Risiken. Die laufenden Kosten können jährlich bis zu 2 % des Immobilienwerts ausmachen, wenn keine Maßnahmen ergriffen werden.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Die jährlichen Kosten für ein leerstehendes Haus betragen etwa 1-2 % seines Marktwerts, bedingt durch Grundsteuer, Versicherungen und Wartung.
Die Meldung des Leerstands an die Wohngebäudeversicherung ist zwingend erforderlich, um den Versicherungsschutz nicht zu verlieren; dies gilt meist nach 60-90 Tagen.
Unter bestimmten Voraussetzungen, wie unverschuldetem Leerstand, kann ein Erlass von bis zu 50 % der Grundsteuer beantragt werden.
Stehen Sie vor der Frage, was mit einer geerbten Immobilie geschehen soll? Ein längerer Leerstand erscheint oft als die einfachste Lösung, entpuppt sich aber schnell als Kostenfalle. Viele Erben unterschätzen die Summe aus Steuern, Versicherungen und unumgänglichen Betriebskosten, die sich monatlich auf mehrere hundert Euro belaufen können. Dieser Artikel schlüsselt präzise auf, welche Kosten beim Leerstand eines geerbten Hauses anfallen, wie Sie diese aktiv steuern und warum eine schnelle, datengestützte Entscheidung für den Werterhalt Ihrer Immobilie entscheidend ist.
Wenn Sie ein Haus erben und es ungenutzt lassen, summieren sich die Ausgaben schnell. Diese Punkte sollten Sie sofort prüfen, um die finanzielle Belastung zu minimieren.
Laufende Kosten: Rechnen Sie mit jährlichen Kosten von 1 % bis 2 % des Immobilienverkehrswertes für Grundsteuer, Versicherungen und Wartung, selbst wenn das Haus unbewohnt ist.
Versicherungspflicht: Informieren Sie Ihre Wohngebäudeversicherung unverzüglich über den Leerstand. Die meisten Policen definieren einen Leerstand nach 60 bis 90 Tagen, was als Risikoerhöhung gilt und eine Meldepflicht auslöst.
Grundsteuer-Rabatt: Bei unverschuldetem Leerstand können Sie einen Erlass von bis zu 50 % der Grundsteuer beantragen, wenn die Mieteinnahmen komplett ausfallen.
Wertverlust: Ein unbeheiztes Haus kann pro Winter Bauschäden von mehreren tausend Euro erleiden, was den Marktwert um über 5 % mindern kann.
Entscheidungsgrundlage schaffen: Eine professionelle Bewertung der Erbimmobilie ist der erste Schritt, um die Kosten ins Verhältnis zum Wert zu setzen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Diese Übersicht zeigt, dass Passivität teuer ist. Die folgenden Abschnitte liefern Ihnen die detaillierten Fakten, um die richtigen strategischen Schritte einzuleiten.
Glauben Sie, ein leeres Haus verursacht keine Kosten? Ein Trugschluss, der jährlich Tausende Euro kosten kann. Bestimmte Ausgaben sind gesetzlich oder vertraglich verpflichtend, unabhängig von der Nutzung der Immobilie. Allein die Grundsteuer und Versicherungen können sich auf über 1.000 Euro pro Jahr summieren.
Diese Posten belasten Ihr Budget kontinuierlich:
Grundsteuer: Diese kommunale Abgabe wird jährlich fällig und macht oft 300 bis 800 Euro aus, je nach Hebesatz der Gemeinde.
Wohngebäudeversicherung: Eine Absicherung gegen Feuer-, Wasser- und Sturmschäden ist unerlässlich und kostet jährlich zwischen 250 und 600 Euro.
Betriebskosten: Auch ohne Verbrauch fallen Grundgebühren für Wasser, Abwasser und Müllentsorgung an, die sich auf 20 bis 50 Euro pro Monat summieren können.
Schornsteinfeger: Die regelmäßige Kehr- und Überprüfungspflicht besteht auch für ungenutzte Kamine und kostet etwa 50 bis 100 Euro pro Jahr.
Besonders die Versicherungsbeiträge können bei Leerstand um 25 % oder mehr steigen, da die Versicherer das Risiko für unentdeckte Schäden höher einstufen. Diese fixen Ausgaben sind der erste Grund, warum eine schnelle Entscheidung über die Zukunft der Immobilie bares Geld spart. Doch neben diesen direkten Kosten gibt es eine noch größere, oft unsichtbare Gefahr.
Das Versäumnis, den Leerstand zu melden, ist einer der teuersten Fehler, den Erben machen können. Versicherer betrachten ein unbewohntes Haus als eine „Gefahrerhöhung“ nach § 23 VVG. Wird ein Schadenfall erst nach Monaten entdeckt, fällt er oft deutlich größer aus. Melden Sie den Leerstand nicht, kann die Versicherung die Leistung im Schadensfall um bis zu 100 % kürzen oder den Vertrag kündigen.
Die meisten Versicherer setzen eine Frist von zwei bis drei Monaten, nach denen ein Haus als leerstehend gilt. Nach Ihrer Meldung wird der Versicherer in der Regel einen Beitragszuschlag erheben, aber dafür bleibt der volle Schutz erhalten. Zudem werden Ihnen Pflichten, sogenannte Obliegenheiten, auferlegt.
Dazu gehören typischerweise:
Regelmäßige Kontrollen des Gebäudes, mindestens einmal pro Woche.
Absperren aller Wasserleitungen, um Frostschäden zu verhindern.
Aufrechterhaltung einer Frostschutz-Temperatur in den Wintermonaten.
Sicherstellung, dass alle Fenster und Türen fest verschlossen sind.
Die Einhaltung dieser Pflichten ist entscheidend, um im Schadensfall nicht auf Kosten von Zehntausenden Euro sitzen zu bleiben. Ein sanierungsbedürftiges Haus geerbt zu haben, erhöht diese Risiken zusätzlich. Diese strengen Auflagen verdeutlichen, wie wichtig eine aktive Verwaltung ist, selbst wenn das Ziel zunächst nur die Sicherung des Objekts ist.
Eine der wenigen Möglichkeiten, die laufenden Kosten aktiv zu senken, bietet das Grundsteuergesetz (GrStG). Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen. Liegt der tatsächliche Mietertrag mehr als 50 % unter der üblichen Jahreskaltmiete, ist ein Erlass von 25 % der Grundsteuer möglich. Fällt die Miete komplett aus, können sogar 50 % erlassen werden.
Die entscheidende Bedingung ist, dass Sie den Leerstand nicht selbst verschuldet haben (§ 34 GrStG). Das Finanzamt verlangt einen Nachweis über ernsthafte und kontinuierliche Vermietungsbemühungen zu einem marktgerechten Preis. Eine zu hohe Mietforderung kann als selbst verschuldet gelten und den Anspruch zunichtemachen.
Um Ihre Bemühungen zu dokumentieren, sollten Sie Folgendes vorweisen können:
Anzeigen auf Online-Portalen wie ImmoScout24 oder Kleinanzeigen.
Beauftragung eines Maklers.
Anpassung der Miete an das Marktniveau.
Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden. Für das Steuerjahr 2024 wäre die Frist also der 31. März 2025. Diese Regelung ist ein kleiner finanzieller Puffer, löst aber nicht das Kernproblem des Wertverlusts.
Jeder Monat des Leerstands nagt an der Bausubstanz und damit direkt am Wert Ihrer Immobilie. Ohne regelmäßiges Heizen und Lüften steigt die Gefahr von Feuchtigkeit und Schimmelbildung, deren Beseitigung schnell 5.000 Euro und mehr kosten kann. Im Winter können nicht entleerte Wasserrohre platzen und Schäden verursachen, die oft erst im Frühjahr bemerkt werden und den Wert um 10-15 % reduzieren.
Zusätzlich steigt das Risiko von Vandalismus und Einbruch. Ein verwilderter Garten und ein überquellender Briefkasten signalisieren, dass niemand vor Ort ist. Die Beseitigung von Graffiti oder die Reparatur eingeschlagener Fenster verursacht weitere Kosten von mehreren hundert Euro pro Vorfall. Diese sichtbaren Mängel schrecken potenzielle Käufer ab und führen zu Preisabschlägen von bis zu 20 %. Sie fragen sich, wie Sie den aktuellen Marktwert trotz dieser Faktoren ermitteln können? Unser Erbschaftsteuer-Rechner kann eine erste Orientierung geben.
Ein präzises, datengestütztes Gutachten von Auctoa schützt Sie vor falschen Preisvorstellungen. Es liefert eine objektive Grundlage, um den nächsten Schritt fundiert zu planen. Denn die beste Strategie gegen den Wertverfall ist eine klare Entscheidung.
Ein geerbtes Haus leer stehen zu lassen, ist keine kostenneutrale Übergangslösung, sondern eine aktive finanzielle Entscheidung mit erheblichen Folgen. Die laufenden Kosten von 1-2 % des Immobilienwerts pro Jahr, die Gefahr des Wertverlusts und die strengen Versicherungspflichten machen Passivität zu einem teuren Unterfangen. Die Entscheidung, ob Sie das Haus verkaufen oder vermieten, sollte daher zügig und auf Basis solider Daten getroffen werden.
Holen Sie sich Klarheit mit einer neutralen Bewertung. Der ImmoGPT-Chat von Auctoa kann Ihnen rund um die Uhr erste Fragen zu Ihren Optionen beantworten. Treffen Sie eine informierte Entscheidung, um das Erbe zu sichern, anstatt es durch laufende Kosten aufzehren zu lassen.
Welche Versicherungen sind für ein leerstehendes geerbtes Haus notwendig?
Eine Wohngebäudeversicherung ist unerlässlich, um das Gebäude gegen Risiken wie Feuer, Sturm und Leitungswasser zu schützen. Zusätzlich ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung dringend zu empfehlen, um sich gegen Schadensersatzansprüche Dritter, etwa durch herabfallende Ziegel, abzusichern.
Muss ich ein leerstehendes Haus im Winter heizen?
Ja, die meisten Versicherungsbedingungen schreiben vor, das Haus so zu beheizen, dass Frostschäden an wasserführenden Leitungen verhindert werden. Alternativ müssen alle Leitungen fachmännisch entleert werden, um den Versicherungsschutz aufrechtzuerhalten.
Was passiert, wenn ich den Leerstand der Versicherung nicht melde?
Wenn Sie den Leerstand nicht melden, begehen Sie eine Obliegenheitsverletzung. Im Schadensfall kann die Versicherung die Leistung verweigern oder erheblich kürzen. Zudem kann der Versicherer den Vertrag fristlos kündigen.
Wie weise ich dem Finanzamt meine Vermietungsbemühungen für den Grundsteuererlass nach?
Sammeln Sie alle Belege Ihrer Bemühungen. Dazu zählen Screenshots von Online-Anzeigen, Korrespondenz mit Maklern, Nachweise über Besichtigungstermine und eine Dokumentation, warum es nicht zu einer Vermietung kam. Eine marktübliche Miete ist dabei entscheidend.
Fallen auch Kosten an, wenn Strom und Wasser komplett abgestellt sind?
Selbst wenn Strom und Wasser abgestellt sind, fallen weiterhin Kosten an. Dazu gehören die Grundsteuer, Versicherungsprämien, Schornsteinfegergebühren und Kosten für die Instandhaltung und Sicherung des Grundstücks.
Was ist der erste Schritt, wenn ich ein Haus geerbt habe und es leer steht?
Der erste und wichtigste Schritt ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie. Eine professionelle Bewertung gibt Ihnen eine fundierte Grundlage, um die anfallenden Kosten und Risiken gegen den potenziellen Erlös aus Verkauf oder Vermietung abzuwägen und eine strategische Entscheidung zu treffen.
Statista bietet eine Themenseite zum Immobilienleerstand mit Statistiken und Daten.
Die Tagesschau berichtet über den Wohnraumleerstand basierend auf dem Mikrozensus.
Das BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) bietet einen Fachbeitrag zum Thema Wohnungsleerstand.
Das DIA (Deutsches Institut für Altersvorsorge) beleuchtet die Problematik von Leerstand und Verfall durch Erbschaft.
Wüstenrot bietet einen Ratgeber zum Thema Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Wikipedia bietet einen Artikel zur Erbschaftsteuer in Deutschland.
Das Handelsblatt beleuchtet Ideen von Kommunen zur Bekämpfung von Wohnraumleerstand.
Welche Versicherungen sind für ein leerstehendes geerbtes Haus notwendig?
Eine Wohngebäudeversicherung ist unerlässlich, um das Gebäude gegen Risiken wie Feuer, Sturm und Leitungswasser zu schützen. Zusätzlich ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung dringend zu empfehlen, um sich gegen Schadensersatzansprüche Dritter, etwa durch herabfallende Ziegel, abzusichern.
Muss ich ein leerstehendes Haus im Winter heizen?
Ja, die meisten Versicherungsbedingungen schreiben vor, das Haus so zu beheizen, dass Frostschäden an wasserführenden Leitungen verhindert werden. Alternativ müssen alle Leitungen fachmännisch entleert werden, um den Versicherungsschutz aufrechtzuerhalten.
Was passiert, wenn ich den Leerstand der Versicherung nicht melde?
Wenn Sie den Leerstand nicht melden, begehen Sie eine Obliegenheitsverletzung. Im Schadensfall kann die Versicherung die Leistung verweigern oder erheblich kürzen. Zudem kann der Versicherer den Vertrag fristlos kündigen.
Wie weise ich dem Finanzamt meine Vermietungsbemühungen für den Grundsteuererlass nach?
Sammeln Sie alle Belege Ihrer Bemühungen. Dazu zählen Screenshots von Online-Anzeigen, Korrespondenz mit Maklern, Nachweise über Besichtigungstermine und eine Dokumentation, warum es nicht zu einer Vermietung kam. Eine marktübliche Miete ist dabei entscheidend.
Fallen auch Kosten an, wenn Strom und Wasser komplett abgestellt sind?
Selbst wenn Strom und Wasser abgestellt sind, fallen weiterhin Kosten an. Dazu gehören die Grundsteuer, Versicherungsprämien, Schornsteinfegergebühren und Kosten für die Instandhaltung und Sicherung des Grundstücks.
Was ist der erste Schritt, wenn ich ein Haus geerbt habe und es leer steht?
Der erste und wichtigste Schritt ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie. Eine professionelle Bewertung gibt Ihnen eine fundierte Grundlage, um die anfallenden Kosten und Risiken gegen den potenziellen Erlös aus Verkauf oder Vermietung abzuwägen und eine strategische Entscheidung zu treffen.
