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geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten Entscheidungshilfe
Ein Mehrfamilienhaus zu erben, stellt Sie vor eine finanzielle Weichenstellung. Ist es ein Segen oder eine komplexe Belastung? Dieser Leitfaden bietet Ihnen eine rationale, datengestützte Hilfe für Ihre Entscheidung.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Eine objektive Immobilienbewertung ist die unerlässliche Grundlage für jede rationale Entscheidung, ob Sie ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten.
Die laufenden Kosten und der Verwaltungsaufwand einer Vermietung werden oft um bis zu 30 % unterschätzt; nur die Nettorendite zählt.
Steuerliche Aspekte wie die 10-jährige Spekulationsfrist und Erbschaftssteuer-Freibeträge können den finanziellen Ausgang entscheidend beeinflussen.
Die Erbschaft eines Mehrfamilienhauses ist ein tiefgreifendes Ereignis, das neben emotionalen Aspekten auch erhebliche finanzielle Unsicherheiten birgt. Viele Erben fühlen sich von der Komplexität der Entscheidung überfordert: Soll der Besitz für sofortige Liquidität verkauft oder für langfristige Erträge behalten werden? Diese Wahl hat finanzielle Auswirkungen, die über Jahrzehnte spürbar sind. Dieser Artikel liefert Ihnen ein strukturiertes Framework, um beide Optionen objektiv zu bewerten und alle relevanten Faktoren von der Mietrendite über steuerliche Lasten bis hin zu gesetzlichen Sanierungspflichten zu berücksichtigen.
Das Wichtigste in Kürze
Objektive Bewertung ist entscheidend: Eine neutrale, datengestützte Wertermittlung ist die Basis für jede rationale Entscheidung und schützt vor emotionalen Fehleinschätzungen.
Kosten-Nutzen-Analyse durchführen: Vergleichen Sie die potenziellen Mieteinnahmen und Wertsteigerungen mit den laufenden Kosten, dem Verwaltungsaufwand und den steuerlichen Belastungen.
Steuerliche Fristen beachten: Die Spekulationsfrist von zehn Jahren und die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaftssteuer sind oft die wichtigsten finanziellen Hebel.
Gesetzliche Pflichten prüfen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) kann bei einem Eigentümerwechsel Sanierungen erzwingen, die die Rendite erheblich schmälern können.
Schritt 1: Schaffen Sie eine objektive Datengrundlage
Die Entscheidung, ein geerbtes Mehrfamilienhaus zu verkaufen oder zu behalten, beginnt mit einer fundamentalen Frage: Was ist die Immobilie heute wirklich wert? Emotionale Bindungen an ein Familienerbe können das Urteilsvermögen trüben und zu einer Fehleinschätzung von über 20 % führen. Eine professionelle, KI-gestützte Bewertung Ihrer Erbimmobilie liefert Ihnen einen neutralen Verkehrswert. Diese Zahl ist der Ankerpunkt für alle weiteren Berechnungen.
Neben dem reinen Marktwert ist eine technische Bestandsaufnahme unerlässlich. Prüfen Sie den Zustand von Dach, Fassade, Heizungsanlage und Leitungen. Ein unentdeckter Sanierungsstau kann schnell Kosten von über 50.000 Euro verursachen und die Rentabilität der Vermietung zunichtemachen. Holen Sie sich Klarheit über den energetischen Zustand, denn dieser bestimmt maßgeblich die zukünftigen gesetzlichen Anforderungen. Erst mit diesen harten Fakten können Sie die beiden Szenarien – Verkaufen oder Behalten – seriös gegeneinander abwägen.
Ein Mehrfamilienhaus zu behalten verspricht stetige Mieteinnahmen und einen Inflationsschutz durch Sachwerte. In vielen deutschen Städten liegen die Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien zwischen 3 % und 5 %. Doch die Bruttorendite allein ist trügerisch. Für eine realistische Kalkulation müssen Sie die Nettorendite ermitteln.
Kalkulieren Sie die Nettorendite präzise
Die Nettorendite berücksichtigt alle Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Viele Eigentümer unterschätzen diese nicht umlagefähigen Kosten um bis zu 40 %. Eine genaue Berechnung ist daher entscheidend. Folgende Posten müssen Sie von den Jahreskaltmieten abziehen:
Instandhaltungsrücklage: Experten empfehlen, jährlich mindestens 1 % des Gebäudewertes oder pauschal 11,50 Euro pro Quadratmeter für ältere Gebäude zurückzulegen.
Verwaltungskosten: Rechnen Sie mit 250 bis 400 Euro pro Wohneinheit und Jahr für eine professionelle Hausverwaltung.
Mietausfallwagnis: Kalkulieren Sie konservativ mit 2 % bis 4 % der Jahreskaltmiete, um Leerstand oder Zahlungsausfälle abzufedern.
Kosten für Bankkonten und sonstige Gebühren.
Ein realistisches Bild Ihrer potenziellen Einnahmen erhalten Sie erst nach Abzug dieser Posten. Nutzen Sie zur Vereinfachung einen Online-Rechner für die Mietrendite. Diese Analyse zeigt, ob die Vermietung wirklich den gewünschten Cashflow generiert oder zu einem Zuschussgeschäft wird.
Der Verkauf eines geerbten Mehrfamilienhauses bietet klare Vorteile: Sie erhalten sofort eine hohe Liquidität und befreien sich von jeglicher Verantwortung für Verwaltung und Instandhaltung. Dieses Kapital können Sie anschließend diversifiziert anlegen oder für andere Lebensziele nutzen. Der Verkauf ist oft die bevorzugte Lösung, wenn eine Erbengemeinschaft schnell auseinandergesetzt werden muss.
Verstehen Sie die steuerlichen Konsequenzen
Zwei Steuerarten sind beim Verkauf entscheidend: die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer. Die Erbschaftssteuer fällt unabhängig davon an, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen. Die Höhe hängt von Ihrem Verwandtschaftsgrad und den damit verbundenen Freibeträgen ab. Für Kinder beträgt der Freibetrag beispielsweise 400.000 Euro pro Elternteil.
Die Spekulationssteuer ist der wichtigste Faktor bei der Verkaufsentscheidung. Sie fällt an, wenn zwischen dem Erwerb durch den Erblasser und dem Verkauf durch Sie weniger als zehn Jahre liegen. Der Gewinn aus dem Verkauf wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, was die Rendite erheblich schmälern kann. Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum des Kaufvertrags des Verstorbenen. Prüfen Sie dieses Datum genau, bevor Sie eine Checkliste für den Verkauf erstellen.
Besteht die Erbengemeinschaft aus mehreren Personen, wird die Entscheidung über das Mehrfamilienhaus komplexer. Unterschiedliche Lebenssituationen und finanzielle Ziele führen oft zu Konflikten. Während ein Erbe vielleicht auf schnelle Liquidität aus dem Verkauf angewiesen ist, möchte ein anderer die Immobilie als langfristige Altersvorsorge behalten. Solche Pattsituationen können den Wert des Erbes über Jahre blockieren.
In einer Erbengemeinschaft ist eine neutrale, faktenbasierte Diskussionsgrundlage noch wichtiger. Eine von allen Parteien anerkannte Immobilienbewertung verhindert Streit über den Wert. Sie schafft eine gemeinsame Basis für die Verhandlungen. Oft ist der Verkauf die einzige Lösung, die allen Interessen gerecht wird, da der Erlös klar bezifferbar und einfach teilbar ist. Ein strukturierter Prozess, wie ihn ein Leitfaden zum Verkauf aus einer Erbengemeinschaft beschreibt, ist hierbei unerlässlich. Soll ein Erbe die anderen auszahlen, muss der Wert ebenfalls unstrittig sein, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Ein entscheidender Kostenfaktor, der oft übersehen wird, sind die gesetzlichen Sanierungspflichten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bei einem Eigentümerwechsel – also auch bei einer Erbschaft – bestimmte energetische Modernisierungen vor. Diese müssen innerhalb von zwei Jahren nach der Eintragung im Grundbuch umgesetzt werden. Die Nichterfüllung kann Bußgelder von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.
Zu den häufigsten Pflichtmaßnahmen gehören:
Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches: Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten.
Austausch alter Heizkessel: Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ersetzt werden.
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen.
Diese Maßnahmen können je nach Umfang Kosten von 20.000 bis über 60.000 Euro verursachen und damit die Rendite der Vermietung für Jahre negativ beeinflussen. Eine genaue Prüfung des Sanierungsbedarfs ist daher ein kritischer Schritt in Ihrer Entscheidungsfindung.
Die Frage „Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten?“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine emotionale Entscheidung ist fast immer die falsche. Betrachten Sie die Immobilie als das, was sie ist: ein bedeutender Vermögenswert, der eine strategische Planung erfordert. Führen Sie eine kühle, rationale Analyse durch, die alle hier genannten Faktoren berücksichtigt.
Stellen Sie die potenzielle Nettorendite und Wertentwicklung den Risiken wie Sanierungspflichten, Mietausfall und Verwaltungsaufwand gegenüber. Vergleichen Sie dieses Szenario mit der sofortigen Liquidität und den Chancen, die ein Verkaufserlös bietet. Der erste Schritt zu einer klugen Entscheidung ist immer eine neutrale, datengestützte Bewertung. Wenn Sie unsicher sind, kann unser ImmoGPT-Chat eine erste Orientierung bieten oder Sie fordern direkt eine kostenlose Bewertung an. Treffen Sie die Wahl, die Ihr Vermögen für die Zukunft sichert.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) bietet umfassende Informationen zu Baupreisen und dem Immobilienpreisindex in Deutschland.
Das Bundesfinanzministerium stellt detaillierte Informationen zur Erbschafts- und Schenkungssteuer in Deutschland bereit.
Weitere Statistiken und Informationen zum Thema Wohnen in Deutschland finden Sie beim Statistischen Bundesamt (Destatis).
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht Finanzstabilitätsberichte, die Einblicke in die Stabilität des Finanzsystems geben.
Die KfW Bankengruppe (KfW Research) bietet relevante Informationen zum Wohnungsbau.
Eine Analyse zu fallenden Kaufpreisen am Wohnungsmarkt im Jahr 2024 finden Sie beim DIW (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung).
Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) bietet eine Themenseite mit umfassenden Informationen zum Immobilienmarkt.
Der vdp (Verband deutscher Pfandbriefbanken) stellt Informationen zum VDP Immobilienpreisindex bereit, der die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland abbildet.
Was ist der erste Schritt, wenn ich ein Mehrfamilienhaus geerbt habe?
Der wichtigste erste Schritt ist die Einholung einer neutralen, professionellen Immobilienbewertung. Diese schafft eine objektive Datengrundlage für alle weiteren Entscheidungen und ist besonders in Erbengemeinschaften unerlässlich, um Konflikte zu vermeiden.
Welche Rolle spielt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bei meiner Entscheidung?
Das GEG spielt eine entscheidende Rolle. Bei einem Eigentümerwechsel durch Erbschaft können Sie verpflichtet sein, innerhalb von zwei Jahren kostspielige energetische Sanierungen (z.B. Dachdämmung, Heizungstausch) durchzuführen. Diese Kosten müssen Sie in die Rentabilitätsrechnung des „Behaltens“-Szenarios einbeziehen.
Was passiert, wenn wir uns in der Erbengemeinschaft nicht einig werden?
Können sich die Miterben nicht einigen, ist der Verkauf oft die einzige Lösung, um eine Teilungsversteigerung zu vermeiden. Der Verkaufserlös lässt sich einfach aufteilen. Eine neutrale Bewertung durch einen Dritten wie Auctoa kann helfen, eine für alle akzeptable Lösung zu finden.
Wie berechne ich die tatsächliche Rendite, wenn ich das Haus behalte?
Sie müssen die Nettorendite berechnen. Ziehen Sie von der Jahreskaltmiete alle nicht auf Mieter umlegbaren Kosten ab. Dazu gehören die Instandhaltungsrücklage (ca. 1-1,5 % des Gebäudewertes p.a.), Verwaltungskosten und ein Puffer für Mietausfälle (ca. 2-4 % der Miete).
Kann Auctoa mir bei der Entscheidung helfen?
Ja. Auctoa bietet eine KI-gestützte, neutrale Immobilienbewertung, die Ihnen eine objektive Grundlage liefert. Unser ImmoGPT-Chat kann zudem erste Fragen klären und Ihnen helfen, die Vor- und Nachteile beider Optionen – Verkaufen oder Behalten – für Ihre spezifische Situation zu strukturieren.
Ist der Verkauf immer die einfachere Lösung?
Der Verkauf ist in der Abwicklung oft einfacher, da er einen klaren Schlusspunkt setzt und sofort Liquidität schafft. Er ist jedoch nicht immer die finanziell bessere Option, besonders wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist oder die langfristige Mietrendite nach Abzug aller Kosten sehr attraktiv ist.
