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Erbschaftsteuer-Rechner
Renovierungskosten von der Steuer absetzen Erbe
Sie haben eine Immobilie geerbt, die renovierungsbedürftig ist? Die Kosten können schnell fünfstellige Beträge erreichen, doch der Fiskus beteiligt sich unter bestimmten Voraussetzungen daran. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie Renovierungskosten nach einer Erbschaft von der Steuer absetzen und welche Strategie für Sie die richtige ist.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Bei Vermietung einer geerbten Immobilie sind Renovierungskosten als Werbungskosten in der Regel sofort und in voller Höhe absetzbar.
Für Selbstnutzer sind 20 % der Handwerker-Lohnkosten (bis 1.200 €/Jahr) sowie bis zu 40.000 € für energetische Sanierungen abzugsfähig.
Die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten gilt nicht für rein ererbte Immobilien, was Sanierungen in den ersten drei Jahren erleichtert.
Eine geerbte Immobilie ist oft mit erheblichen Kosten für Sanierung und Modernisierung verbunden. Viele Erben fragen sich, ob und wie sie diese Renovierungskosten von der Steuer absetzen können. Die Antwort hängt entscheidend von der zukünftigen Nutzung ab: Vermieten Sie das Objekt oder bewohnen Sie es selbst? Jedes Szenario hat eigene steuerliche Regeln, von der vollen Absetzbarkeit als Werbungskosten bis hin zu begrenzten Steuerermäßigungen für Handwerkerleistungen. Eine falsche Zuordnung kann Sie Tausende von Euro kosten. Dieser Leitfaden erklärt die Unterschiede, beleuchtet die wichtige 15-%-Grenze und zeigt, wie Sie mit der richtigen Planung Ihre Steuerlast signifikant senken.
Wenn Sie eine Immobilie erben, fallen Renovierungskosten nicht unter die abzugsfähigen Nachlassverbindlichkeiten bei der Erbschaftsteuer. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Erblasser die Maßnahmen bereits beauftragt, aber noch nicht bezahlt hatte. Stattdessen können Sie die Kosten später bei Ihrer Einkommensteuer geltend machen, wobei das Vorgehen von der Nutzung der Immobilie abhängt. Die zentrale Weiche stellt die Entscheidung zwischen Vermietung und Eigennutzung, die zwei völlig unterschiedliche steuerliche Wege eröffnet. Während bei Vermietung fast alle Kosten absetzbar sind, gelten bei Eigennutzung strenge Grenzen. Die richtige Einordnung dieser Aufwendungen ist der erste Schritt zur Optimierung Ihrer Steuerlast.
Das Wichtigste in Kürze
Bei Vermietung sind Renovierungskosten in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar.
Bei Eigennutzung können Sie 20 % der Handwerker-Lohnkosten bis maximal 1.200 € pro Jahr direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen.
Energetische Sanierungen an selbstgenutzten Immobilien werden mit einem Sonderbonus von bis zu 40.000 € über drei Jahre gefördert.
Für reine Erben gilt die gefürchtete 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nicht, da eine Erbschaft kein Kauf ist.
Entscheiden Sie sich für die Vermietung der geerbten Immobilie, können Sie anfallende Renovierungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Das Finanzamt unterscheidet hierbei zwischen zwei Kostenarten mit drastisch unterschiedlichen Folgen. Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn Sie Bestehendes reparieren oder modernisieren, ohne den Charakter der Immobilie wesentlich zu verändern, beispielsweise durch den Austausch der Heizung für 20.000 €. Diese Kosten mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen im Jahr der Zahlung vollständig. Demgegenüber stehen Herstellungskosten, die nur langsam über die Nutzungsdauer von bis zu 50 Jahren abgeschrieben werden. Ein klares Verständnis dieser Abgrenzung ist entscheidend, wie auch unser Beitrag zur Bewertung geerbter Immobilien zeigt. Die korrekte Deklaration sichert Ihnen maximale Liquidität und Steuervorteile.
Auch bei einer Vermietung können sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu Herstellungskosten umqualifiziert werden. Dies geschieht, wenn ein Bündel von Maßnahmen den Standard der Immobilie wesentlich anhebt. Eine solche Standardhebung liegt vor, wenn in mindestens drei der vier Kernbereiche – Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster – eine deutliche Modernisierung stattfindet. Tauschen Sie also beispielsweise nicht nur die Fenster, sondern modernisieren zusätzlich die Bäder und die gesamte Elektrik, gelten die Gesamtkosten als Herstellungskosten. Diese werden dann mit nur 2 % pro Jahr über 50 Jahre abgeschrieben, anstatt sofort abgesetzt zu werden. Eine sorgfältige Planung der Sanierungsschritte ist daher unerlässlich, um nicht in diese Steuerfalle zu tappen. Eine detaillierte Analyse, wie sie bei einer energetischen Sanierung üblich ist, hilft bei der Abgrenzung.
Eine weitere wichtige Regel sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie komplett zu Herstellungskosten. Für Erben gibt es hier jedoch eine gute Nachricht: Da eine Erbschaft ein unentgeltlicher Erwerb ist, findet die 15-%-Grenze bei einer rein ererbten Immobilie keine Anwendung. Sie können also auch in den ersten drei Jahren umfangreich sanieren, ohne eine Umqualifizierung fürchten zu müssen. Vorsicht ist geboten, wenn Sie Miterben auszahlen müssen; dieser Vorgang gilt als teilentgeltlicher Erwerb und kann die 15-%-Grenze anteilig aktivieren. Um hier sicher zu agieren, ist die genaue Kenntnis des Immobilienwerts, wie bei der Bestimmung des Verkehrswerts, fundamental.
Wenn Sie die geerbte Immobilie selbst beziehen, können Sie Renovierungskosten nicht als Werbungskosten absetzen. Stattdessen profitieren Sie von der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen gemäß § 35a EStG. Sie können 20 % der reinen Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen. Der Abzug ist auf maximal 1.200 € pro Jahr begrenzt, was Handwerkerrechnungen von bis zu 6.000 € an Lohnkosten entspricht. Materialkosten sind dabei nicht begünstigt. Ein Beispiel: Eine Malerfirma stellt Ihnen 4.000 € in Rechnung, davon sind 3.000 € Lohn. Sie können 600 € (20 % von 3.000 €) von Ihrer Steuerschuld abziehen. Um diesen Vorteil zu nutzen, ist eine korrekte Rechnungsstellung und unbare Zahlung zwingend erforderlich. Ein Fördermittel-Check kann zusätzliche Potenziale aufdecken.
Für selbstgenutzte Immobilien, die älter als zehn Jahre sind, gibt es eine besonders attraktive Fördermöglichkeit: den Steuerbonus für energetische Sanierungen nach § 35c EStG. Hier können Sie 20 % der Sanierungskosten von bis zu 200.000 € über drei Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Der maximale Steuervorteil beträgt somit 40.000 € pro Immobilie. Förderfähige Maßnahmen umfassen unter anderem:
Wärmedämmung von Wänden, Dächern und Geschossdecken
Erneuerung von Fenstern und Außentüren
Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage
Erneuerung der Heizungsanlage zugunsten erneuerbarer Energien
Dieser Bonus schließt Materialkosten mit ein und ist oft vorteilhafter als der reine Handwerkerbonus. Die genaue Höhe Ihrer potenziellen Ersparnis kann ein Erbschaftsteuer-Rechner zwar nicht abbilden, verdeutlicht aber die finanziellen Dimensionen einer Erbschaft.
Unabhängig von der Nutzung ist eine vorausschauende Planung der Schlüssel zur Steueroptimierung. Dokumentation und Timing sind entscheidend für den Erfolg. Bevor Sie Maßnahmen ergreifen, sollten Sie den genauen Zustand und Wert der Immobilie kennen. Eine neutrale Auctoa Bewertung schafft hierfür eine datenbasierte Grundlage. Beachten Sie folgende strategische Punkte:
Detaillierte Rechnungen anfordern: Lassen Sie bei Handwerkerleistungen immer Lohn- und Materialkosten getrennt ausweisen.
Zahlungen überweisen: Das Finanzamt erkennt nur Rechnungen an, die per Banküberweisung beglichen wurden. Barzahlungen sind tabu.
Zeitliche Staffelung: Bei Eigennutzung kann es sinnvoll sein, größere Projekte auf mehrere Jahre zu verteilen, um den jährlichen Höchstbetrag von 1.200 € mehrfach auszuschöpfen.
Verteilung bei Vermietung: Größeren Erhaltungsaufwand können Sie auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, um Steuerprogressionseffekte zu glätten.
Diese sorgfältige Vorbereitung stellt sicher, dass Sie keinen Cent an das Finanzamt verschenken.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand dient der Instandhaltung oder Modernisierung bestehender Teile (z.B. neue Heizung, Fenstertausch) und ist bei Vermietung sofort absetzbar. Herstellungskosten schaffen etwas Neues, erweitern die Immobilie oder heben den Standard wesentlich an (z.B. Anbau, Dachausbau) und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Kann ich Kosten für Eigenleistungen steuerlich absetzen?
Nein, für Arbeiten, die Sie selbst durchführen (Eigenleistungen), können Sie keine Kosten steuerlich geltend machen. Nur die bezahlten und per Überweisung nachgewiesenen Rechnungen von Fachunternehmen sind absetzbar.
Was passiert, wenn ich eine geerbte Immobilie erst selbst nutze und später vermiete?
Solange Sie die Immobilie selbst nutzen, können Sie nur Handwerkerleistungen und energetische Sanierungen nach § 35a/35c EStG absetzen. Sobald Sie vermieten, können ab diesem Zeitpunkt anfallende Renovierungskosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Eine rückwirkende Änderung ist nicht möglich.
Muss ich für die Absetzung der Kosten ein Gutachten vorlegen?
Für die steuerliche Absetzung von Renovierungskosten ist in der Regel kein Gutachten erforderlich. Bei energetischen Sanierungen nach § 35c EStG benötigen Sie jedoch eine Fachunternehmerbescheinigung nach amtlichem Muster. Ein Gutachten kann aber sinnvoll sein, um den Verkehrswert für das Finanzamt zu bestimmen oder den Sanierungsbedarf zu planen.
Kann ich den Steuerbonus für energetische Sanierung mit anderen Förderungen kombinieren?
Nein, eine Kumulierung des Steuerbonus mit anderen staatlichen Förderungen (z.B. von KfW oder BAFA) für dieselbe Maßnahme ist ausgeschlossen. Sie müssen sich für eine der beiden Förderarten entscheiden.
Welche Belege muss ich dem Finanzamt vorlegen?
Sie müssen die Handwerkerrechnungen, auf denen Arbeits- und Materialkosten getrennt ausgewiesen sind, sowie die entsprechenden Kontoauszüge als Nachweis der unbaren Zahlung aufbewahren. Diese müssen Sie auf Nachfrage dem Finanzamt vorlegen können.
Finanzamt NRW bietet Informationen zum Pauschbetrag für Erbfallkosten bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
BDO veröffentlicht einen Artikel über die Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim im Zusammenhang mit Renovierungskosten.
Haufe informiert darüber, wie Nachlassregelungskosten bei der Erbschaftsteuer abgesetzt werden können.
Wüstenrot stellt einen Ratgeber zum Thema Erbschaftssteuer bei Immobilien bereit.
Dr. Klein bietet Informationen zum Thema Erbschaftssteuer.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand dient der Instandhaltung oder Modernisierung bestehender Teile (z.B. neue Heizung, Fenstertausch) und ist bei Vermietung sofort absetzbar. Herstellungskosten schaffen etwas Neues, erweitern die Immobilie oder heben den Standard wesentlich an (z.B. Anbau, Dachausbau) und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Kann ich Kosten für Eigenleistungen steuerlich absetzen?
Nein, für Arbeiten, die Sie selbst durchführen (Eigenleistungen), können Sie keine Kosten steuerlich geltend machen. Nur die bezahlten und per Überweisung nachgewiesenen Rechnungen von Fachunternehmen sind absetzbar.
Was passiert, wenn ich eine geerbte Immobilie erst selbst nutze und später vermiete?
Solange Sie die Immobilie selbst nutzen, können Sie nur Handwerkerleistungen und energetische Sanierungen nach § 35a/35c EStG absetzen. Sobald Sie vermieten, können ab diesem Zeitpunkt anfallende Renovierungskosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Eine rückwirkende Änderung ist nicht möglich.
Muss ich für die Absetzung der Kosten ein Gutachten vorlegen?
Für die steuerliche Absetzung von Renovierungskosten ist in der Regel kein Gutachten erforderlich. Bei energetischen Sanierungen nach § 35c EStG benötigen Sie jedoch eine Fachunternehmerbescheinigung nach amtlichem Muster. Ein Gutachten kann aber sinnvoll sein, um den Verkehrswert für das Finanzamt zu bestimmen oder den Sanierungsbedarf zu planen.
Kann ich den Steuerbonus für energetische Sanierung mit anderen Förderungen kombinieren?
Nein, eine Kumulierung des Steuerbonus mit anderen staatlichen Förderungen (z.B. von KfW oder BAFA) für dieselbe Maßnahme ist ausgeschlossen. Sie müssen sich für eine der beiden Förderarten entscheiden.
Welche Belege muss ich dem Finanzamt vorlegen?
Sie müssen die Handwerkerrechnungen, auf denen Arbeits- und Materialkosten getrennt ausgewiesen sind, sowie die entsprechenden Kontoauszüge als Nachweis der unbaren Zahlung aufbewahren. Diese müssen Sie auf Nachfrage dem Finanzamt vorlegen können.
