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Verkauf an Geschwister was ist zu beachten
Der Verkauf einer Immobilie an Bruder oder Schwester scheint einfach, birgt aber steuerliche und rechtliche Hürden. Unwissenheit kann hier schnell zu Nachzahlungen von mehreren tausend Euro führen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie den Prozess fair und rechtssicher gestalten.
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Beim Verkauf an Geschwister fällt immer Grunderwerbsteuer an (3,5 % - 6,5 %), da sie als Verwandte der Seitenlinie gelten.
Ein Verkauf deutlich unter Marktwert kann als gemischte Schenkung gewertet werden, wobei für Geschwister nur ein Freibetrag von 20.000 € gilt.
In einer Erbengemeinschaft haben Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht von zwei Monaten, wenn ein Anteil an einen Externen verkauft wird.
Sie möchten eine Immobilie an Ihre Schwester oder Ihren Bruder verkaufen? Eine solche Transaktion innerhalb der Familie ist oft emotional und komplex. Viele Eigentümer unterschätzen die steuerlichen Konsequenzen oder die Bedeutung eines fairen Kaufpreises, was zu unerwarteten Kosten und familiären Spannungen führen kann. Dieser Artikel erklärt Ihnen Schritt für Schritt, was Sie beim Verkauf an Geschwister beachten müssen – von der Grunderwerbsteuer über die korrekte Preisfindung bis hin zu den Besonderheiten bei Erbengemeinschaften. So sichern Sie den Familienfrieden und vermeiden teure Fehler.
Bevor Sie in die Details des Immobilienverkaufs an Geschwister eintauchen, verschaffen Sie sich hier einen schnellen Überblick über die zentralen Punkte, die Sie beachten müssen.
Grunderwerbsteuer: Anders als bei Verkäufen an Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder) fällt beim Verkauf an Geschwister in der Regel die volle Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises beträgt.
Schenkungssteuer: Verkaufen Sie die Immobilie deutlich unter dem Marktwert, kann das Finanzamt eine gemischte Schenkung annehmen. Für den geschenkten Anteil gilt ein Freibetrag von nur 20.000 Euro unter Geschwistern.
Verkehrswert: Eine neutrale Bestimmung des Verkehrswerts ist entscheidend, um den Vorwurf einer versteckten Schenkung zu vermeiden und eine faire Basis für alle Beteiligten zu schaffen.
Notarpflicht: Jeder Immobilienverkauf in Deutschland, auch innerhalb der Familie, erfordert einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Die Kosten hierfür betragen etwa 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises.
Erbengemeinschaft: Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, haben Ihre Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht von zwei Monaten, wenn Sie Ihren Anteil an einen Dritten verkaufen wollen.
Diese Kernpunkte bilden das Fundament für einen reibungslosen Ablauf und helfen, die häufigsten Kostenfallen zu umgehen.
Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass bei Immobiliengeschäften innerhalb der Familie keine Grunderwerbsteuer anfällt. Das stimmt nur bedingt. Während Verkäufe in gerader Linie, also an Kinder oder Eltern, steuerbefreit sind, gehören Geschwister zur sogenannten Seitenlinie. Das bedeutet: Beim Verkauf einer Immobilie an den Bruder oder die Schwester wird die volle Grunderwerbsteuer fällig. Die Höhe variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % in Bayern und bis zu 6,5 % in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kann die Steuerlast somit allein bis zu 26.000 Euro betragen. Versuche, diese Steuer durch eine „Kettenübertragung“ über die Eltern zu umgehen, werden vom Finanzamt in der Regel als Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) gewertet und nicht anerkannt. Eine Ausnahme kann im Rahmen einer Erbauseinandersetzung bestehen, bei der Vermögenswerte zur Gleichstellung der Erben übertragen werden. Wie Sie sich rechtlich beim Hausverkauf absichern, ist daher von zentraler Bedeutung.
Natürlich möchten Sie Ihrem Geschwisterkind preislich entgegenkommen. Ein Verkauf unter dem tatsächlichen Marktwert ist zwar grundsätzlich erlaubt, doch Vorsicht ist geboten. Weicht der vereinbarte Kaufpreis erheblich vom Verkehrswert ab, den das Finanzamt ermittelt, wertet die Behörde die Transaktion als „gemischte Schenkung“. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert wird dann als Schenkung behandelt. Für Geschwister gilt hier nur ein persönlicher Freibetrag von 20.000 Euro alle zehn Jahre. Liegt der Wert der Schenkung darüber, fallen zwischen 15 % und 43 % Schenkungssteuer an. Ein Beispiel: Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 350.000 Euro wird für 250.000 Euro verkauft. Die Differenz von 100.000 Euro ist eine Schenkung. Nach Abzug des Freibetrags von 20.000 Euro müssen die verbleibenden 80.000 Euro versteuert werden. Das kann zu einer unerwarteten Steuerforderung von über 20.000 Euro führen. Eine sorgfältige Planung bei der Schenkungssteuer ist daher unerlässlich.
Wie vermeiden Sie die Falle der gemischten Schenkung? Die Lösung liegt in einer objektiven und nachvollziehbaren Immobilienbewertung. Das Finanzamt nutzt zur Wertermittlung standardisierte Verfahren wie das Vergleichswert-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Diese pauschalen Bewertungen können jedoch von der tatsächlichen Marktlage abweichen und oft zu einem höheren Wert führen. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt sich ein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Es liefert nicht nur eine realistische Preisbasis für Ihre Verhandlungen, sondern dient auch als belastbarer Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Ein solches Gutachten kann Sie vor sechsstelligen Nachzahlungen bewahren. Unsicher, was Ihre Immobilie wert ist? Mit dem kostenlosen ImmoGPT-Chat von Auctoa erhalten Sie eine erste datengestützte Einschätzung in nur 2 Minuten. Für eine detaillierte Analyse, die auch vor dem Finanzamt Bestand hat, ist eine professionelle Bewertung die richtige Wahl. Dies ist besonders relevant, wenn Sie ein Haus an nahe Verwandte verkaufen.
Stammt die Immobilie aus einem Erbe, das Sie sich mit anderen Geschwistern oder Verwandten teilen, wird die Situation noch komplexer. In einer Erbengemeinschaft kann kein Miterbe allein über den Verkauf der gesamten Immobilie entscheiden; es braucht die Zustimmung aller. Möchten Sie jedoch nur Ihren eigenen Erbanteil an ein Geschwisterkind verkaufen, das ebenfalls Teil der Erbengemeinschaft ist, ist dies meist unproblematisch. Anders sieht es aus, wenn Sie Ihren Anteil an eine externe Person verkaufen. In diesem Fall haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 2034 BGB. Das bedeutet:
Sie müssen die Miterben über den notariell beurkundeten Kaufvertrag mit dem Dritten informieren.
Die Miterben haben dann eine Frist von zwei Monaten, um in den Vertrag zu exakt denselben Konditionen einzutreten.
Übt ein Miterbe sein Vorkaufsrecht aus, kommt der Verkauf mit ihm zustande, nicht mit dem ursprünglichen Käufer.
Dieses Recht soll verhindern, dass fremde Personen in die Erbengemeinschaft eintreten. Der Verkauf aus einer Erbengemeinschaft erfordert daher eine besonders sorgfältige Abstimmung.
Ein weiterer steuerlicher Aspekt für den Verkäufer ist die Spekulationssteuer. Diese fällt an, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Der Gewinn aus dem Verkauf muss dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Die Steuer entfällt, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst zu Wohnzwecken genutzt haben. Bei einer geerbten Immobilie wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Hat der Verstorbene die Immobilie also vor mehr als 10 Jahren erworben oder sie durchgehend selbst bewohnt, fällt für die Erben keine Spekulationssteuer an. Prüfen Sie diese Fristen genau, um eine unnötige Steuerlast von bis zu 45 % auf den Verkaufsgewinn zu verhindern. Die richtige Berechnung der Erbschaftssteuer ist hier ein erster wichtiger Schritt.
Der Verkauf einer Immobilie an Geschwister ist eine Chance, wertvolles Vermögen in der Familie zu halten. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in Transparenz und einer professionellen Vorbereitung. Eine neutrale Wertermittlung schützt vor teuren Steuerfallen und beugt Konflikten vor. Klären Sie die steuerlichen Pflichten wie Grunderwerb- und Schenkungssteuer im Voraus und halten Sie alle Vereinbarungen in einem notariellen Vertrag fest. So stellen Sie sicher, dass der Verkauf für beide Seiten ein Gewinn ist und die familiäre Beziehung nicht belastet wird. Ein gut geplanter Verkauf ist die beste Investition in den Familienfrieden.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf an Geschwister?
Die Hauptkosten trägt in der Regel der Käufer. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (3,5 % - 6,5 % des Kaufpreises) und die Notar- sowie Grundbuchkosten (ca. 1,5 % - 2,0 %). Der Verkäufer trägt eventuell Kosten für die Löschung von Belastungen im Grundbuch.
Muss der Verkauf an Geschwister notariell beurkundet werden?
Ja, jeder Immobilienverkauf in Deutschland muss zwingend von einem Notar beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Das gilt ohne Ausnahme auch für Verkäufe innerhalb der Familie.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie für das Finanzamt ermittelt?
Das Finanzamt nutzt standardisierte Verfahren wie das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren gemäß Bewertungsgesetz (BewG). Da diese Werte pauschalisiert sind, kann ein unabhängiges Verkehrswertgutachten einen genaueren und oft vorteilhafteren Wert nachweisen.
Was passiert, wenn wir uns in der Erbengemeinschaft nicht auf einen Verkauf einigen können?
Wenn keine Einigung erzielt wird, kann jeder Miterbe die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Dies führt jedoch oft zu finanziellen Einbußen im Vergleich zu einem freihändigen Verkauf.
Kann ich die Grunderwerbsteuer umgehen, indem ich die Immobilie erst an meine Eltern und diese dann an mein Geschwisterkind verkaufe?
Von solchen „Kettenschenkungen“ oder -verkäufen ist dringend abzuraten. Das Finanzamt erkennt solche Gestaltungen in der Regel als Missbrauch rechtlicher Möglichkeiten (§ 42 AO) an, um Steuern zu umgehen, und fordert die Grunderwerbsteuer nach.
Wann muss ich beim Verkauf an Geschwister Spekulationssteuer zahlen?
Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen. Ausnahmen gelten, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben oder der Erblasser sie vor über 10 Jahren erworben hat.
Bundesfinanzministerium bietet einen umfassenden Überblick über die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Bundesfinanzministerium stellt einführende Steuerinformationen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer bereit.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) bietet eine Publikation zur Erbschaft- und Schenkungsteuer zum Download an.
Wikipedia erläutert die Erbschaftsteuer in Deutschland.
Wikipedia bietet Informationen zum Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz.
Das Vermögenszentrum gibt Ratschläge, wie sich Geschwister beim Erben des Elternhauses einigen können.
Das Vermögenszentrum informiert über die Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Wüstenrot bietet einen Ratgeber zur Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Der Deutsche Bundestag stellt archivierte Informationen zum Thema Erbschaftssteuer bereit.
Der Wirtschaftsdienst beleuchtet die Entwicklung der Einnahmen aus der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf an Geschwister?
Die Hauptkosten trägt in der Regel der Käufer. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (3,5 % - 6,5 % des Kaufpreises) und die Notar- sowie Grundbuchkosten (ca. 1,5 % - 2,0 %). Der Verkäufer trägt eventuell Kosten für die Löschung von Belastungen im Grundbuch.
Muss der Verkauf an Geschwister notariell beurkundet werden?
Ja, jeder Immobilienverkauf in Deutschland muss zwingend von einem Notar beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Das gilt ohne Ausnahme auch für Verkäufe innerhalb der Familie.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie für das Finanzamt ermittelt?
Das Finanzamt nutzt standardisierte Verfahren wie das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren gemäß Bewertungsgesetz (BewG). Da diese Werte pauschalisiert sind, kann ein unabhängiges Verkehrswertgutachten einen genaueren und oft vorteilhafteren Wert nachweisen.
Was passiert, wenn wir uns in der Erbengemeinschaft nicht auf einen Verkauf einigen können?
Wenn keine Einigung erzielt wird, kann jeder Miterbe die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Dies führt jedoch oft zu finanziellen Einbußen im Vergleich zu einem freihändigen Verkauf.
Kann ich die Grunderwerbsteuer umgehen, indem ich die Immobilie erst an meine Eltern und diese dann an mein Geschwisterkind verkaufe?
Von solchen „Kettenschenkungen“ oder -verkäufen ist dringend abzuraten. Das Finanzamt erkennt solche Gestaltungen in der Regel als Missbrauch rechtlicher Möglichkeiten (§ 42 AO) an, um Steuern zu umgehen, und fordert die Grunderwerbsteuer nach.
Wann muss ich beim Verkauf an Geschwister Spekulationssteuer zahlen?
Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen. Ausnahmen gelten, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben oder der Erblasser sie vor über 10 Jahren erworben hat.
