Immobilienbewertung
Sanierungspotenzial-Bericht
Impairment Test nach IFRS für Immobilienunternehmen
Steigende Zinsen und unsichere Märkte zwingen Immobilienunternehmen, die Bewertung ihrer Portfolios neu zu denken. Der Impairment Test nach IFRS wird dabei vom Routine-Check zum kritischen Steuerungsinstrument. Erfahren Sie, wie Sie den Test korrekt durchführen und Risiken in Chancen verwandeln.
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Ein Impairment Test nach IAS 36 ist verpflichtend, sobald interne oder externe Indikatoren wie stark gestiegene Zinsen oder gefallene Marktwerte eine Wertminderung nahelegen.
Der erzielbare Betrag ist der höhere Wert aus Fair Value abzüglich Verkaufskosten (FVLCS) und Nutzungswert (VIU); liegt einer davon über dem Buchwert, ist keine Abwertung nötig.
Eine sorgfältige Dokumentation der Annahmen, insbesondere bei der Berechnung des Nutzungswertes (Cashflows, Abzinsungssatz), ist entscheidend für die Prüfungs- und Rechtssicherheit.
Wann haben Sie das letzte Mal die Buchwerte Ihrer Immobilien kritisch geprüft? In einem Marktumfeld, in dem die Zinsen seit 2022 um über 4 Prozentpunkte gestiegen sind, ist der Impairment Test nach IFRS (IAS 36) mehr als eine buchhalterische Pflicht. Er ist ein entscheidender Prozess, um sicherzustellen, dass der Wert Ihres Immobilienvermögens nicht künstlich überhöht ist. Eine fehlerhafte Durchführung kann zu massiven, unerwarteten Abschreibungen führen, die das Eigenkapital um bis zu 10 % oder mehr reduzieren. Dieser Artikel führt Sie durch die 8 zentralen Schritte des Verfahrens und zeigt Ihnen, wie Sie die Werthaltigkeit Ihrer Immobilien strategisch absichern.
Der Impairment Test, geregelt in IAS 36, ist ein Werthaltigkeitstest für Vermögenswerte. Sein Ziel ist es, sicherzustellen, dass kein Vermögenswert, wie eine Immobilie, in der Bilanz höher bewertet ist als sein erzielbarer Betrag. Dieser Betrag stellt den Wert dar, den das Unternehmen entweder durch Verkauf oder durch fortgesetzte Nutzung realisieren kann. Für Immobilienunternehmen, die nach dem Anschaffungskostenmodell bilanzieren, ist dieser Test bei bestimmten Anzeichen zwingend. Eine korrekte Bewertung von Investment Properties ist die Basis für jeden validen Test.
Eine Wertminderung liegt vor, wenn der Buchwert den erzielbaren Betrag übersteigt. Die Differenz muss als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst werden, was das Ergebnis direkt belastet. Der Standard gilt für fast alle Sachanlagen (IAS 16) und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40), die zum Cost Model bewertet werden. Die Nichtanwendung bei vorliegenden Indikatoren ist einer der häufigsten Fehler bei der DPR-Prüfung. Die korrekte Anwendung schützt vor falschen Bilanzen und unerwarteten Korrekturen.
Ein Impairment Test wird nicht willkürlich durchgeführt, sondern durch spezifische Ereignisse ausgelöst. IAS 36.12 listet eine Reihe von externen und internen Indikatoren, die eine Prüfung der Werthaltigkeit erfordern. Unternehmen müssen zu jedem Abschlussstichtag aktiv prüfen, ob solche Anzeichen vorliegen. Ein Anstieg der Marktzinsen um 2 % kann bereits ein solcher externer Auslöser sein.
Die wichtigsten Indikatoren für Immobilienunternehmen umfassen:
Externe Auslöser: Ein signifikanter Abfall der Marktwerte für vergleichbare Objekte, ein starker Anstieg der Kapitalmarktzinsen, der die Abzinsungssätze für Cashflow-Berechnungen um über 15 % erhöht, oder negative wirtschaftliche Entwicklungen in der Region des Objekts.
Interne Auslöser: Physische Schäden an einer Immobilie, die die erwarteten Mieteinnahmen um mehr als 20 % senken, die Entscheidung, ein Objekt stillzulegen oder zu veräußern, oder eine interne Berichterstattung, die eine dauerhaft schlechtere wirtschaftliche Leistung des Objekts belegt.
Schon ein einziger dieser Faktoren verpflichtet zur Ermittlung des erzielbaren Betrags. Die sorgfältige Überwachung dieser Trigger ist der erste Schritt zur Risikominimierung und ein zentraler Aspekt der IFRS-Offenlegungspflichten. Diese Analyse bildet die Grundlage für die nachfolgenden Bewertungsschritte.
Steht fest, dass ein Test notwendig ist, verlangt IAS 36 den Vergleich des Buchwerts mit dem erzielbaren Betrag (Recoverable Amount). Der erzielbare Betrag ist definiert als der höhere Wert aus zwei verschiedenen Größen. Diese sind der beizulegende Zeitwert abzüglich Verkaufskosten (Fair Value less Costs to Sell, FVLCS) und der Nutzungswert (Value in Use, VIU). Das Unternehmen muss also zwei separate Berechnungen durchführen.
Ein rational handelndes Unternehmen würde sich immer für die vorteilhaftere Option entscheiden. Liegt der potenzielle Verkaufserlös nach Kosten bei 1,5 Mio. €, der Barwert der zukünftigen Mieteinnahmen aber bei 1,7 Mio. €, ist der Nutzungswert der maßgebliche erzielbare Betrag. Es genügt, wenn nur einer der beiden Werte über dem Buchwert liegt, um eine Abwertung zu vermeiden. Die genaue Fair Value Immobilienbewertung ist hierbei oft der komplexere Teil. Die präzise Kalkulation beider Werte ist entscheidend für die finanzielle Stabilität.
Der FVLCS ist der Preis, der in einer geordneten Transaktion zwischen Marktteilnehmern für die Immobilie erzielt würde, abzüglich der direkt zurechenbaren Verkaufskosten. Die Ermittlung dieses Werts wird in IFRS 13 geregelt. Für Immobilien bedeutet dies meist, auf aktuelle Marktpreise vergleichbarer Transaktionen zurückzugreifen (Market Approach). Ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen ist hier oft die verlässlichste Quelle.
Die Verkaufskosten umfassen nur direkt zurechenbare Ausgaben wie Maklergebühren, Anwaltskosten oder Transaktionssteuern, die typischerweise 2-5 % des Verkaufspreises ausmachen. Bereits angefallene Kosten oder allgemeine Verwaltungskosten dürfen nicht abgezogen werden. Die Qualität der Marktdaten ist der entscheidende Faktor für eine belastbare FVLCS-Bewertung. Ohne einen aktiven Markt für das spezifische Objekt wird die Schätzung anspruchsvoll. Eine datengestützte Bewertung, wie sie Auctoa anbietet, kann hier für die nötige Sicherheit sorgen, indem sie über 10 Millionen Datenpunkte analysiert. Dies führt zur nächsten Herausforderung: der Ermittlung des Nutzungswertes.
Ist der FVLCS schwer zu ermitteln oder liegt er unter dem Buchwert, rückt der Nutzungswert (VIU) in den Fokus. Der VIU ist der Barwert der zukünftigen Cashflows, die aus der fortgesetzten Nutzung der Immobilie und ihrem späteren Verkauf erwartet werden. Diese Methode spiegelt die unternehmensinterne Perspektive wider. Die Berechnung erfordert eine sorgfältige Planung und mehrere Annahmen.
Die wesentlichen Schritte zur Berechnung des VIU sind:
Schätzung der zukünftigen Cashflows: Hierzu zählen die erwarteten Mieteinnahmen und Betriebskosten für einen Zeitraum von meist 3 bis 5 Jahren.
Berücksichtigung des Restwerts: Der geschätzte Veräußerungserlös der Immobilie am Ende des Planungszeitraums muss einbezogen werden.
Ermittlung eines Abzinsungssatzes: Ein risikoadäquater Vorsteuer-Zinssatz (WACC) ist zu verwenden, der die spezifischen Risiken des Objekts widerspiegelt.
Diskontierung der Cashflows: Die zukünftigen Zahlungsströme werden auf den heutigen Tag abgezinst, um den Barwert zu erhalten.
Der Abzinsungssatz ist der größte Hebel und kann das Ergebnis um 15-20 % verändern. Eine genaue Kenntnis der Unterschiede zwischen IFRS und HGB ist wichtig, da das HGB eine solche zukunftsorientierte Bewertung nicht kennt. Die Komplexität dieser Prognosen macht die Dokumentation besonders wichtig.
Liegt der ermittelte erzielbare Betrag unter dem Buchwert der Immobilie, muss die Differenz als Wertminderungsaufwand erfasst werden. Dieser Aufwand wird direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung verbucht und reduziert das Periodenergebnis. Der Buchwert der Immobilie wird entsprechend auf den erzielbaren Betrag herabgesetzt. Dieser neue, niedrigere Wert bildet die Basis für zukünftige planmäßige Abschreibungen.
Die IFRS sehen jedoch auch eine Wertaufholungspflicht vor (Reversal of Impairment). Stellt sich in einer Folgeperiode heraus, dass die Gründe für die Abwertung nicht mehr bestehen und der erzielbare Betrag wieder gestiegen ist, muss eine Zuschreibung erfolgen. Die Wertaufholung ist jedoch auf die Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten begrenzt, die sich ohne die ursprüngliche Wertminderung ergeben hätten. Eine Wertaufholung über die ursprünglichen Anschaffungskosten hinaus ist im Cost Model nicht erlaubt. Die einzige Ausnahme von der Wertaufholungspflicht betrifft den Goodwill, bei dem eine einmal erfasste Wertminderung endgültig ist.
Eine nachvollziehbare Dokumentation ist für jeden Impairment Test unerlässlich und ein häufiger Fokus bei externen Prüfungen. Unternehmen müssen im Anhang detaillierte Angaben zu durchgeführten Wertminderungen und Wertaufholungen machen. IAS 36.126 fordert für jede wesentliche Wertminderung die Offenlegung der Ereignisse, die dazu geführt haben. Zudem muss die Höhe des erfassten Aufwands und das betroffene Segment angegeben werden.
Wird der erzielbare Betrag auf Basis des Nutzungswertes ermittelt, sind die Annahmen besonders kritisch. Der verwendete Abzinsungssatz und die Wachstumsraten für die Cashflow-Prognosen müssen offengelegt werden. Eine Sensitivitätsanalyse, die zeigt, wie sich Änderungen dieser Annahmen auf die Wertminderung auswirken, erhöht die Transparenz erheblich. Eine lückenhafte Dokumentation kann zur Beanstandung des gesamten Jahresabschlusses führen. Mit dem ImmoGPT-Chat von Auctoa können Sie erste Fragen zur Bewertung und zu notwendigen Annahmen schnell und unkompliziert klären. Dies bereitet Sie optimal auf die finalen Schritte vor.
Welche Immobilien sind vom Impairment Test nach IAS 36 betroffen?
Der Test nach IAS 36 gilt für Sachanlagen (IAS 16) und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40), sofern diese nach dem Anschaffungskostenmodell (Cost Model) bewertet werden. Immobilien, die zum Fair Value bewertet werden, fallen nicht unter IAS 36, da ihre Wertänderungen bereits erfolgswirksam erfasst werden.
Was passiert, wenn ich einen notwendigen Impairment Test nicht durchführe?
Die Nichtdurchführung eines indizierten Impairment Tests stellt einen Verstoß gegen die IFRS dar. Dies kann zu einem fehlerhaften Jahresabschluss führen, der von Wirtschaftsprüfern beanstandet wird und möglicherweise korrigiert werden muss, was zu empfindlichen bilanziellen Anpassungen führen kann.
Wie bestimme ich den Fair Value einer Immobilie ohne aktiven Markt?
Wenn keine direkten Marktpreise verfügbar sind (IFRS 13, Level 1), müssen andere Bewertungstechniken verwendet werden. Dazu gehören die Analyse von Transaktionen ähnlicher Objekte in weniger aktiven Märkten (Level 2) oder DCF-Modelle (Discounted Cash Flow), die auf nicht beobachtbaren Inputfaktoren wie internen Cashflow-Prognosen basieren (Level 3).
Muss ich für den Impairment Test immer einen externen Gutachter beauftragen?
Es besteht keine explizite Pflicht, aber es wird dringend empfohlen, insbesondere bei wesentlichen Immobilienwerten. Ein unabhängiges Gutachten erhöht die Verlässlichkeit und Nachvollziehbarkeit der Bewertung erheblich und stärkt Ihre Position gegenüber Prüfern und Stakeholdern.
Was ist eine Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE) im Kontext von Immobilien?
Eine ZGE (Cash-Generating Unit, CGU) ist die kleinste identifizierbare Gruppe von Vermögenswerten, die weitgehend unabhängige Mittelzuflüsse erzeugt. Eine einzelne vermietete Immobilie kann eine ZGE sein. Ein Portfolio von sehr ähnlichen, regional gebündelten Objekten könnte unter Umständen auch als eine einzige ZGE behandelt werden.
Wie wirkt sich eine Wertminderung auf meine Bank-Covenants aus?
Eine erhebliche Wertminderung reduziert das Eigenkapital und kann die Eigenkapitalquote unter die in Kreditverträgen (Covenants) vereinbarte Mindestgrenze drücken. Dies kann zur Verletzung von Vertragsbedingungen führen und im schlimmsten Fall eine sofortige Rückzahlung von Krediten auslösen. Eine proaktive Steuerung ist daher entscheidend.
Rödl & Partner behandelt den zunehmenden Druck bei der Durchführung von Impairment-Tests nach IFRS und HGB.
Smart Zebra erläutert die Grundlagen und Fallstricke des Impairment-Tests nach IFRS (IAS 36) und HGB.
Universität Regensburg bietet eine Dissertation, die tiefergehende Einblicke in relevante Themen liefert.
KPMG stellt eine Broschüre zum Audit von Immobilien nach IFRS und HGB zur Verfügung.
WTS behandelt in diesem Artikel IAS 36 – Wertminderung von Vermögenswerten.
Haufe bietet einen Beitrag zum Impairment-Test nach IAS 36.
DRSC (Deutsches Rechnungslegungs Standards Committee) stellt ein Dokument zum Thema IFRS bereit.
IFRS Foundation bietet auf ihrer offiziellen Seite Informationen zu IAS 36 – Wertminderung von Vermögenswerten.
KPMG veröffentlichte diesen Valuation Newsletter.
Welche Immobilien sind vom Impairment Test nach IAS 36 betroffen?
Der Test nach IAS 36 gilt für Sachanlagen (IAS 16) und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40), sofern diese nach dem Anschaffungskostenmodell (Cost Model) bewertet werden. Immobilien, die zum Fair Value bewertet werden, fallen nicht unter IAS 36, da ihre Wertänderungen bereits erfolgswirksam erfasst werden.
Was passiert, wenn ich einen notwendigen Impairment Test nicht durchführe?
Die Nichtdurchführung eines indizierten Impairment Tests stellt einen Verstoß gegen die IFRS dar. Dies kann zu einem fehlerhaften Jahresabschluss führen, der von Wirtschaftsprüfern beanstandet wird und möglicherweise korrigiert werden muss, was zu empfindlichen bilanziellen Anpassungen führen kann.
Wie bestimme ich den Fair Value einer Immobilie ohne aktiven Markt?
Wenn keine direkten Marktpreise verfügbar sind (IFRS 13, Level 1), müssen andere Bewertungstechniken verwendet werden. Dazu gehören die Analyse von Transaktionen ähnlicher Objekte in weniger aktiven Märkten (Level 2) oder DCF-Modelle (Discounted Cash Flow), die auf nicht beobachtbaren Inputfaktoren wie internen Cashflow-Prognosen basieren (Level 3).
Muss ich für den Impairment Test immer einen externen Gutachter beauftragen?
Es besteht keine explizite Pflicht, aber es wird dringend empfohlen, insbesondere bei wesentlichen Immobilienwerten. Ein unabhängiges Gutachten erhöht die Verlässlichkeit und Nachvollziehbarkeit der Bewertung erheblich und stärkt Ihre Position gegenüber Prüfern und Stakeholdern.
Was ist eine Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE) im Kontext von Immobilien?
Eine ZGE (Cash-Generating Unit, CGU) ist die kleinste identifizierbare Gruppe von Vermögenswerten, die weitgehend unabhängige Mittelzuflüsse erzeugt. Eine einzelne vermietete Immobilie kann eine ZGE sein. Ein Portfolio von sehr ähnlichen, regional gebündelten Objekten könnte unter Umständen auch als eine einzige ZGE behandelt werden.
Wie wirkt sich eine Wertminderung auf meine Bank-Covenants aus?
Eine erhebliche Wertminderung reduziert das Eigenkapital und kann die Eigenkapitalquote unter die in Kreditverträgen (Covenants) vereinbarte Mindestgrenze drücken. Dies kann zur Verletzung von Vertragsbedingungen führen und im schlimmsten Fall eine sofortige Rückzahlung von Krediten auslösen. Eine proaktive Steuerung ist daher entscheidend.
