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Immobilien Rechtsinformationen
geerbtes Haus verkaufen was bleibt übrig
Sie haben eine Immobilie geerbt und sehen einen hohen Verkaufspreis vor sich? Bevor Sie planen, was Sie mit dem Geld tun, ist es entscheidend zu verstehen, welche Kosten und Steuern anfallen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen genau, was vom Erlös übrig bleibt.
Mit Zugriff auf Google, BORIS, und Deep Research.
Der Nettoerlös eines geerbten Hauses ist der Verkaufspreis abzüglich Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer, Makler- und Notarkosten sowie weiterer Gebühren.
Die Erbschaftssteuer hängt von Freibeträgen ab (z.B. 400.000 € für Kinder), während die Spekulationssteuer nach 10 Jahren Besitz durch den Erblasser oder bei Eigennutzung entfällt.
Allein die direkten Verkaufskosten für Makler und Notar belaufen sich schnell auf über 5 % des beurkundeten Kaufpreises.
Der Verkauf eines geerbten Hauses ist oft mit hohen Erwartungen verbunden, doch der auf dem Papier stehende Verkaufserlös landet selten 1:1 auf Ihrem Konto. Zwischen dem Notartermin und dem Geldeingang steht eine Reihe von Abzügen, die den finalen Betrag erheblich reduzieren können. Von der Erbschaftssteuer über die Spekulationsfrist bis hin zu Notar- und Maklergebühren – jeder Posten schmälert den Gewinn. Eine genaue Kenntnis dieser Faktoren ist unerlässlich, um realistisch zu planen und am Ende nicht enttäuscht zu werden. Wir schlüsseln für Sie auf, welche Kosten anfallen und wie Sie Ihren wahren Nettoerlös berechnen.
Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, bestimmen vier Hauptfaktoren, was am Ende übrig bleibt. Diese wirken sich direkt auf den finalen Auszahlungsbetrag aus.
Erbschaftssteuer: Abhängig von Ihrem Verwandtschaftsgrad und dem Immobilienwert können nach Abzug von Freibeträgen zwischen 7 % und 50 % an das Finanzamt gehen.
Spekulationssteuer: Fällt an, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als 10 Jahre liegen und die Immobilie vermietet war.
Verkaufskosten: Diese umfassen Maklerprovision (ca. 3,57 % für Sie), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 2 %) sowie Kosten für Gutachten und Energieausweis (bis zu 500 €).
Instandhaltungskosten: Notwendige Reparaturen oder Sanierungen vor dem Verkauf können den Erlös um Tausende von Euros mindern, steigern aber oft den erzielbaren Preis.
Diese vier Posten sind die wesentlichen Variablen in der Gleichung, die Ihren Nettoerlös bestimmt.
Noch bevor Sie das Haus verkaufen, prüft das Finanzamt die Erbschaftssteuer. Die Höhe hängt vom Verkehrswert der Immobilie und Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Glücklicherweise gibt es hohe Freibeträge, die oft eine Besteuerung verhindern.
Die persönlichen Freibeträge sind klar gestaffelt:
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
Enkelkinder: 200.000 €
Eltern und Großeltern: 100.000 €
Geschwister, Nichten/Neffen und alle anderen Erben: 20.000 €
Nur der Betrag, der den jeweiligen Freibetrag übersteigt, wird versteuert. Ein von den Eltern geerbtes Haus im Wert von 450.000 € würde für ein Kind eine Steuerlast von 7 % auf die übersteigenden 50.000 € bedeuten, also 3.500 €. Mit einem Erbschaftssteuer-Rechner können Sie Ihre voraussichtliche Last schnell ermitteln. Als Nächstes ist eine weitere mögliche Steuer zu prüfen: die Spekulationssteuer.
Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer auf den Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften. Sie fällt an, wenn Sie die geerbte Immobilie gewinnbringend verkaufen, bevor die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. Entscheidend ist hierbei nicht Ihr Erbedatum, sondern das Kaufdatum durch den Erblasser. Sie übernehmen die Frist quasi mit.
Es gibt zwei wichtige Ausnahmen, um diese Steuer zu umgehen:
Die Immobilie wurde vom Erblasser vor mehr als 10 Jahren erworben.
Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (Eigennutzung).
Hatte der Erblasser das Haus also 2012 gekauft, können Sie es ab 2023 steuerfrei verkaufen. Haben Sie es selbst seit Dezember 2022 bewohnt und verkaufen es im Januar 2024, entfällt die Steuer ebenfalls. Eine genaue Prüfung der Fristen ist essenziell, wie unser Beitrag zur Spekulationsfrist bei geerbten Häusern detailliert zeigt. Nach den Steuern kommen die direkten Verkaufskosten.
Makler, Notar und weitere Gebühren reduzieren den Erlös
Die direkten Kosten des Verkaufs können sich schnell auf 5 % bis 15 % des beurkundeten Kaufpreises summieren. Diese sollten Sie von Anfang an in Ihre Kalkulation einbeziehen. Die größten Posten sind dabei klar definiert.
Maklerprovision: Geteilte Kosten seit 2020
Seit Dezember 2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten“, wonach Käufer und Verkäufer sich die Provision in der Regel teilen. Üblich sind jeweils 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 € sind das 14.280 € für Sie.
Notar- und Grundbuchgebühren: Gesetzlich fixiert auf ca. 2 %
Kein Verkauf ohne Notar und Grundbucheintrag. Die Gebühren hierfür sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und betragen zusammen etwa 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind nicht verhandelbar und fallen immer an.
Weitere Kostenpunkte: Von Gutachten bis Energieausweis
Zusätzlich fallen oft kleinere, aber notwendige Beträge an. Dazu gehören die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises, der gesetzlich vorgeschrieben ist und je nach Typ zwischen 50 € und 500 € kostet. Benötigen Sie zur Preisfindung ein detailliertes Verkehrswertgutachten, kann dieses mit 0,5 % bis 1,5 % des Immobilienwerts zu Buche schlagen. Eine vollständige Checkliste für den Verkauf hilft, nichts zu übersehen. Doch nicht alle Kosten sind so klar bezifferbar.
Der Zustand der geerbten Immobilie hat einen doppelten Einfluss auf Ihren Nettoerlös. Ein sanierungsbedürftiges Haus erzielt einen um 20-30 % niedrigeren Verkaufspreis oder erfordert hohe Investitionen vor dem Verkauf. Selbst kleinere Schönheitsreparaturen können schnell Kosten von 2.000 € bis 5.000 € verursachen.
Vergessen Sie auch nicht die laufenden Kosten, die zwischen Erbfall und Verkauf anfallen. Grundsteuer, Versicherungen, Heizung und Strom summieren sich monatlich schnell auf mehrere Hundert Euro. Je länger der Verkaufsprozess dauert, desto höher werden diese Abzüge. Eine schnelle und datengestützte Wertermittlung, wie sie Auctoa bietet, kann den Prozess um bis zu 40 % beschleunigen. Ein weiterer Kostenfaktor kann die Erbengemeinschaft sein.
Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen, auch der Verkauf, müssen einstimmig getroffen werden. Uneinigkeit führt oft zu Verzögerungen, die monatlich hunderte Euro an laufenden Kosten verursachen. Können sich die Erben nicht einigen, droht als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Dieses gerichtliche Verfahren ist nicht nur langwierig, sondern führt erfahrungsgemäß zu einem Verkaufserlös, der 15 % bis 30 % unter dem freien Marktwert liegt. Eine klare Kommunikation und eine neutrale Bewertung als Diskussionsgrundlage sind hier entscheidend, um finanzielle Verluste zu vermeiden. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Hausverkauf aus einer Erbengemeinschaft. Wie sich all diese Faktoren konkret auswirken, zeigt eine Beispielrechnung.
Um die Abzüge zu verdeutlichen, hilft eine konkrete Beispielrechnung. Angenommen, Sie als einziges Kind erben ein Haus und verkaufen es für 400.000 €. Der Erblasser hatte es vor 12 Jahren erworben.
Verkaufspreis: 400.000 €
Abzgl. Maklerprovision (3,57 %): -14.280 €
Abzgl. Notar- & Grundbuchkosten (ca. 2 %): -8.000 €
Abzgl. Energieausweis & Sonstiges: -500 €
= Zwischensumme (Auszahlung): 377.220 €
Nun zu den Steuern:
Erbschaftssteuer: Der Wert des Hauses (400.000 €) liegt exakt auf Höhe Ihres Freibetrags als Kind. Es fällt keine Erbschaftssteuer an.
Spekulationssteuer: Da das Haus vor mehr als 10 Jahren gekauft wurde, entfällt die Steuer ebenfalls.
Von den 400.000 € Verkaufserlös bleiben in diesem optimalen Fall also 377.220 € übrig. Die Verkaufskosten belaufen sich auf 22.780 €. Eine präzise Bewertung des geerbten Hauses ist der erste Schritt zu einer solchen klaren Kalkulation.
Muss ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?
Nein, es gibt keine Pflicht zum sofortigen Verkauf. Sie sollten jedoch die laufenden Kosten (Grundsteuer, Versicherung etc.) bedenken, die den Wert des Erbes mindern. Eine schnelle Entscheidung hilft, diese Kosten zu minimieren.
Was passiert, wenn das geerbte Haus noch mit Schulden belastet ist?
Die Schulden (Grundschuld) werden mit dem Verkaufserlös getilgt. Der Notar kümmert sich um die Abwicklung mit der Bank. Nur der Betrag, der nach Abzug der Restschuld und aller Verkaufskosten übrig bleibt, steht Ihnen zu.
Wer zahlt die Kosten, wenn eine Erbengemeinschaft verkauft?
Die Kosten werden aus dem Verkaufserlös beglichen, bevor der Restbetrag unter den Erben aufgeteilt wird. Jeder Erbe trägt die Kosten also entsprechend seiner Erbquote. Die persönliche Erbschaftssteuer zahlt jeder Erbe für sich.
Kann ich die Erbschaftssteuer in Raten zahlen?
Unter bestimmten Umständen ja. Wenn die sofortige Zahlung der Erbschaftssteuer für Sie eine erhebliche Härte darstellt (z.B. weil Sie das Geld erst nach dem Verkauf haben), können Sie beim Finanzamt eine Stundung oder Ratenzahlung beantragen. Dies liegt jedoch im Ermessen der Behörde.
Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis?
Der Verkehrswert ist der objektiv ermittelte Wert, den eine Immobilie am Markt erzielen könnte und der als Basis für die Erbschaftssteuer dient. Der tatsächliche Verkaufspreis ist der Preis, den Sie mit einem Käufer verhandeln und der je nach Marktlage und Nachfrage über oder unter dem Verkehrswert liegen kann.
Welche Rolle spielt der Energieausweis beim Verkauf?
Der Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend und muss potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ein guter Energiewert (z.B. Klasse A oder B) kann den Verkaufspreis positiv beeinflussen, ein schlechter Wert (z.B. G oder H) kann ihn mindern. Die Kosten für die Erstellung tragen Sie als Verkäufer.
Das Bundesfinanzministerium bietet umfassende Informationen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) stellt eine detaillierte Publikation zur Erbschaft- und Schenkungsteuer als PDF bereit.
Weitere Informationen zur Grundsteuer und Grunderwerbsteuer finden Sie ebenfalls beim Bundesfinanzministerium.
Wikipedia bietet einen Überblick über die Grunderwerbsteuer in Deutschland.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) informiert über Baupreise und den Immobilienpreisindex.
Aktuelle Tabellen zu Häuser- und Baulandpreisen sind ebenfalls beim Statistischen Bundesamt (Destatis) verfügbar.
Muss ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?
Nein, es gibt keine Pflicht zum sofortigen Verkauf. Sie sollten jedoch die laufenden Kosten (Grundsteuer, Versicherung etc.) bedenken, die den Wert des Erbes mindern. Eine schnelle Entscheidung hilft, diese Kosten zu minimieren.
Was passiert, wenn das geerbte Haus noch mit Schulden belastet ist?
Die Schulden (Grundschuld) werden mit dem Verkaufserlös getilgt. Der Notar kümmert sich um die Abwicklung mit der Bank. Nur der Betrag, der nach Abzug der Restschuld und aller Verkaufskosten übrig bleibt, steht Ihnen zu.
Wer zahlt die Kosten, wenn eine Erbengemeinschaft verkauft?
Die Kosten werden aus dem Verkaufserlös beglichen, bevor der Restbetrag unter den Erben aufgeteilt wird. Jeder Erbe trägt die Kosten also entsprechend seiner Erbquote. Die persönliche Erbschaftssteuer zahlt jeder Erbe für sich.
Kann ich die Erbschaftssteuer in Raten zahlen?
Unter bestimmten Umständen ja. Wenn die sofortige Zahlung der Erbschaftssteuer für Sie eine erhebliche Härte darstellt (z.B. weil Sie das Geld erst nach dem Verkauf haben), können Sie beim Finanzamt eine Stundung oder Ratenzahlung beantragen. Dies liegt jedoch im Ermessen der Behörde.
Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis?
Der Verkehrswert ist der objektiv ermittelte Wert, den eine Immobilie am Markt erzielen könnte und der als Basis für die Erbschaftssteuer dient. Der tatsächliche Verkaufspreis ist der Preis, den Sie mit einem Käufer verhandeln und der je nach Marktlage und Nachfrage über oder unter dem Verkehrswert liegen kann.
Welche Rolle spielt der Energieausweis beim Verkauf?
Der Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend und muss potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ein guter Energiewert (z.B. Klasse A oder B) kann den Verkaufspreis positiv beeinflussen, ein schlechter Wert (z.B. G oder H) kann ihn mindern. Die Kosten für die Erstellung tragen Sie als Verkäufer.
